Αγορά ακινήτου: Παράγοντες που υποτιμούνται και επηρεάζουν έως 20% την αξία

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται τα τελευταία χρόνια σε φάση ανάκαμψης, με αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον και έντονη ζήτηση, κυρίως στα αστικά κέντρα.

Ωστόσο, πίσω από τις αγγελίες, τα τετραγωνικά και τις ανακαινίσεις εσωτερικών χώρων, υπάρχει ένας παράγοντας που συχνά υποτιμάται αλλά αποδεικνύεται καθοριστικός για την τελική αξία ενός ακινήτου: η κατάσταση και η διαχείριση της πολυκατοικίας. Η εικόνα των κοινοχρήστων, η οργάνωση, η συντήρηση και η διαφάνεια δεν επηρεάζουν απλώς την καθημερινότητα των κατοίκων, αλλά αποτυπώνονται άμεσα και στην εμπορική αξία κάθε διαμερίσματος.

Αγορά ακινήτου και καθορισμός της αξίας του

Έρευνα του Billys, μιας ελληνικής νεοφυούς επιχείρηση που έχει αναπτύξει μια ολοκληρωμένη ψηφιακή πλατφόρμα λογισμικού για τη διαχείριση πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων, με στόχο την απλοποίηση, την οργάνωση και τη διαφάνεια στη διοίκηση των ακινήτων από διαχειριστές και ιδιοκτήτες, δείχνει ότι η πολυκατοικία θα έπρεπε να λειτουργεί ως ένας μικρός οικονομικός οργανισμός, με σαφείς διαδικασίες, ταμείο, κανόνες και μηχανισμούς λήψης αποφάσεων.

Όταν η πολυκατοικία δεν λειτουργεί με αυτή τη λογική, προκύπτουν τρία βασικά προβλήματα: κακή διαχείριση ταμείου, ανεπαρκής συντήρηση και απουσία επενδυτικού σχεδιασμού.

Η έλλειψη ρευστότητας, όπως εκτιμά η ελληνική νεοφυής επιχείρηση που διατηρεί 56.000 ακίνητα στο χαρτοφυλάκιο της, οδηγεί σε καθυστερήσεις πληρωμών, απλήρωτους λογαριασμούς και αδυναμία αντιμετώπισης βασικών λειτουργικών αναγκών. Παράλληλα, η ανεπαρκής συντήρηση έχει άμεσο αντίκτυπο στην ποιότητα ζωής των κατοίκων αλλά και στην αξία των ακινήτων. Βλάβες που διορθώνονται αργά ή καθόλου, προβλήματα σε κοινόχρηστους χώρους και απουσία βασικών παρεμβάσεων συσσωρεύονται και δημιουργούν ένα περιβάλλον σταδιακής απαξίωσης.

Τα στοιχεία της έρευνας δείχνουν ότι η κακή διαχείριση και η ανεπαρκής συντήρηση μίας πολυκατοικίας μπορούν να οδηγήσουν σε μείωση της εμπορικής αξίας ενός διαμερίσματος έως και 20%, ακόμη και όταν το ίδιο το ακίνητο είναι αντίστοιχο με άλλα της αγοράς. Η κατάσταση του ανελκυστήρα αποτελεί έναν από τους πιο κρίσιμους παράγοντες. Σε πολυκατοικίες με μη λειτουργικό ή κακώς συντηρημένο ανελκυστήρα, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο εμφανίζονται σημαντικά χαμηλότερες, ιδιαίτερα για διαμερίσματα σε υψηλότερους ορόφους, όπου το κόστος επισκευής και πιστοποίησης γίνεται αντικείμενο έντονης διαπραγμάτευσης.

Αντίστοιχα, η διαχείριση της θέρμανσης επηρεάζει άμεσα την ελκυστικότητα ενός ακινήτου. Κοινόχρηστα συστήματα χωρίς οργάνωση, έλεγχο κόστους και διαφάνεια μειώνουν την προθυμία των αγοραστών να προσφέρουν υψηλότερη τιμή, ενώ διαμερίσματα σε πολυκατοικίες με αποδοτικότερη διαχείριση αποτιμώνται σαφώς καλύτερα. Η εξωτερική εικόνα του κτιρίου – πρόσοψη, μπαλκόνια και είσοδος – λειτουργεί ως ένδειξη μελλοντικών εξόδων και επηρεάζει τη διαπραγμάτευση ήδη από την πρώτη επίσκεψη.

Η πρώτη εικόνα της πολυκατοικίας αποδεικνύεται συχνά καθοριστική στη διαπραγμάτευση της τιμής. Η είσοδος, το κλιμακοστάσιο και το ασανσέρ λειτουργούν ως «φίλτρο» πριν καν ο ενδιαφερόμενος δει το ίδιο το διαμέρισμα.

Σύμφωνα με μεσίτες και εκτιμητές που αξιοποιούν στοιχεία από σύγχρονα εργαλεία διαχείρισης όπως το Billys, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου αγοραστές ή ενοικιαστές ζητούν άμεσα έκπτωση ή αποχωρούν από τη διαδικασία όταν διαπιστώνουν κακή εικόνα στους κοινόχρηστους χώρους. Ένα σκοτεινό κλιμακοστάσιο, ένας θορυβώδης ή παλιός ανελκυστήρας ή μια είσοδος με εμφανή σημάδια εγκατάλειψης μεταφράζονται σχεδόν αυτόματα σε «μελλοντικά έξοδα» στο μυαλό του ενδιαφερόμενου.

Μεσίτες γνωρίζουν ότι η εικόνα των κοινοχρήστων χώρων επηρεάζει άμεσα τόσο την τελική τιμή όσο και τον χρόνο διάθεσης ενός ακινήτου στην αγορά. Η διαφορά στην αξία δύο παρόμοιων διαμερισμάτων μπορεί να ξεπεράσει το 10% έως 20% όταν ανήκουν σε κτίρια με διαφορετικό επίπεδο συντήρησης, ενώ όσο μεγαλύτερη είναι η πολυκατοικία τόσο μεγαλύτερη τείνει να είναι και η απόκλιση.

Η καθαριότητα και η υγιεινή στους κοινόχρηστους χώρους αποτελούν επίσης καθοριστικούς παράγοντες. Ελλιπής καθαριότητα, κακή απεντόμωση και προβλήματα εντόμων οδηγούν συχνά σε πρόωρη αποχώρηση ενοικιαστών, προκαλώντας απώλειες εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες. Παράλληλα, ο φωτισμός, η κατάσταση της πυλωτής, των κήπων και των εισόδων διαμορφώνουν συνολικά την εμπειρία διαβίωσης και την αντιλαμβανόμενη αξία του ακινήτου.

Το ύψος των κοινοχρήστων αποτελεί από τις πρώτες πληροφορίες που ζητούν αγοραστές και ενοικιαστές. Υπάρχει μάλιστα και ένα σαφές «ψυχολογικό όριο», πέρα από το οποίο ακόμη και ένα ποιοτικό ακίνητο χάνει αισθητά σε ελκυστικότητα. Τα δεδομένα του Billys δείχνουν ότι το πρόβλημα δεν είναι μόνο το ποσό, αλλά κυρίως η αδυναμία τεκμηρίωσής του. Όταν οι ένοικοι δεν γνωρίζουν πού πηγαίνουν τα χρήματά τους, η δυσπιστία αυξάνεται και η εμπορική αξία πιέζεται προς τα κάτω.

Σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, περίπου τέσσερις στους δέκα ενοίκους καθυστερούν ή οφείλουν κοινόχρηστα, γεγονός που οδηγεί σε συσσωρευμένα χρέη, περιορισμένη συντήρηση και αυξημένη καχυποψία από την πλευρά της αγοράς. Η έλλειψη διαφάνειας εντείνει το πρόβλημα και καθυστερεί αποφάσεις για εργασίες που επηρεάζουν άμεσα την αξία όλων των διαμερισμάτων.

Οι παρεμβάσεις με τον ταχύτερο και μεγαλύτερο αντίκτυπο στην αξία μιας πολυκατοικίας δεν είναι απαραίτητα οι πιο δαπανηρές. Η τακτική καθαριότητα, οι οργανωμένες απεντομώσεις, η βασική συντήρηση εσωτερικών και εξωτερικών επιφανειών, καθώς και η έγκαιρη συντήρηση και πιστοποίηση του ανελκυστήρα βελτιώνουν άμεσα την εικόνα και τη λειτουργικότητα του κτιρίου. Η απόσβεση τέτοιων παρεμβάσεων είναι σχεδόν άμεση, καθώς τα ακίνητα γίνονται πιο ελκυστικά για αγοραστές και ενοικιαστές με το πέρας κιόλας των εργασιών.

Η συνολική εικόνα των πολυκατοικιών στην Αθήνα παραμένει σε μεγάλο βαθμό προβληματική, ανεξαρτήτως ηλικίας κτιρίου ή περιοχής. Καθοριστικός παράγοντας δεν είναι τόσο η παλαιότητα όσο η συνεννόηση και η ανάληψη ευθύνης από τους ιδιοκτήτες. Εκεί όπου υπάρχει οργάνωση, σαφείς διαδικασίες και σύγχρονα εργαλεία διαχείρισης, η πολυκατοικία λειτουργεί καλύτερα και η αξία των ακινήτων διατηρείται. Η απαξίωση των ακινήτων δεν είναι τυχαία, όπως εκτιμάται από το Billys, είναι το αποτέλεσμα συσσωρευμένης αμέλειας στη διαχείριση των κοινών. Όταν η πολυκατοικία αντιμετωπίζεται ως οργανισμός που χρειάζεται φροντίδα, διαφάνεια και βασικό σχεδιασμό, η αξία των διαμερισμάτων προστατεύεται. Όταν όχι, η υποβάθμιση είναι μόνο θέμα χρόνου και συνήθως γίνεται αντιληπτή όταν είναι ήδη αργά.

ΑΠΕ-ΜΠΕ