Αυξάνονται οι μισθοί, αλλά ακριβαίνουν τα σπίτια: Θολό το όνειρο απόκτησης κατοικίας

To 2024 το όνειρο απόκτησης ιδιόκτητης στέγης απομακρύνθηκε ακόμη περισσότερο, καθώς ο ρυθμός αύξησης των τιμών ήταν μεγαλύτερος από τον αντίστοιχο του μέσου εισοδήματος.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, είναι το τέταρτο διαδοχικό έτος επιδείνωσης της κατάστασης, κάτι που φαίνεται και στον δείκτη που αποτυπώνει ξεκάθαρα την επιδείνωση: αν το 2020 αρκούσαν 190 μέσοι μισθοί για να αποκτηθεί ένα ακίνητο με τιμή πώλησης (τότε) 200.000 ευρώ, σήμερα χρειάζονται 232. Και αυτό διότι μπορεί ο μέσος μισθός να έχει αυξηθεί –για πρώτη φορά μετά την κρίση αναμένεται να κλείσει πάνω από τα 1.300 ευρώ μεικτά στο τέλος του 2024–, από την άλλη όμως το ίδιο έχει συμβεί και με την αξία του ακινήτου. Το διαμέρισμα που το 2020 μπορούσε να αποκτηθεί με 200.000 ευρώ, σήμερα πωλείται προς 303.693 ευρώ, αν λάβουμε υπόψη μας τη μεταβολή του δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος κατά την τελευταία 5ετία.

Ο μέσος μισθός το 2020 διαμορφωνόταν στα 1.050 ευρώ. Ηταν η χρονιά που ο δείκτης τιμών των ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος διαμορφωνόταν στις 68,9 μονάδες, καθώς το ανατιμητικό ράλι ουσιαστικά δεν είχε ξεκινήσει ακόμη εν μέσω πανδημίας.

Σήμερα ο δείκτης της Τράπεζας της Ελλάδος έχει εκτοξευτεί στις 100,9 μονάδες (χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του τέταρτου τριμήνου), κάτι που σημαίνει ότι η σωρευτική αύξηση των τιμών έχει διαμορφωθεί στο 51,85%. Στο ίδιο διάστημα, αν υποτεθεί ότι ο μέσος μισθός κλείσει φέτος λίγο πάνω από τα 1.300 ευρώ μεικτά, η σωρευτική αύξηση του μέσου μισθού θα είναι 25%. Ετσι, αν ένα ακίνητο μπορούσε να αποκτηθεί με 200.000 ευρώ το 2020, το 2021 κόστιζε 223.011 ευρώ, το 2022 περίπου 252.000 ευρώ, το 2023 σχεδόν 281.250 ευρώ και το 2024 περίπου 303.000 ευρώ.

Η αναλογία αξίας ακινήτου προς μέσους μισθούς ήταν στο 190 το 2020, ανέβηκε στο 199 το 2021, στο 214 το 2022, στο 225 το 2023 και στο 232 το 2024. Πρακτικά, μέσα σε μια τετραετία προστέθηκαν σχεδόν πέντε χρόνια επιπλέον εργασίας για να επιτευχθεί ο ίδιος στόχος: η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη εντονότερο αν ληφθεί υπόψη και το πραγματικό στοιχείο: ένα ακίνητο δεν αγοράζεται με μετρητά, άρα λαμβάνεται υπόψη και ο παράγοντας «κόστος χρήματος». Η αύξηση των επιτοκίων για τα νέα στεγαστικά δάνεια έχει επιδεινώσει επομένως ακόμη περισσότερο την κατάσταση.

Για το 2025, από την κυβέρνηση διατυπώνονται ελπίδες ότι θα αντιστραφεί αυτή η τάση. Ουδείς μπορεί να προεξοφλήσει από τώρα ποια θα είναι η πορεία των τιμών των ακινήτων, ωστόσο μπαίνουν στην εξίσωση οι ακόλουθες μεταβλητές:

1. Ανοίγει ο δρόμος για τη χορήγηση φθηνότερων στεγαστικών δανείων.

Εκτός από το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», το οποίο θα καλύψει με τις επιδοτήσεις περί τους 20.000 υποψήφιους αγοραστές, δημιουργούνται οι προϋποθέσεις να δανειστούν φθηνότερα και αυτοί που δεν θα λάβουν μέρος στο κρατικό πρόγραμμα.

Το 2024 κλείνει με το επιτόκιο της ΕΚΤ στο 3% και για το νέο έτος οι προβλέψεις κάνουν λόγο για περαιτέρω μείωση στο 2%, ενδεχομένως και στο 1,75%. Αυτή η μείωση θα περάσει στο Euribor, οπότε τα κυμαινόμενα επιτόκια των νέων στεγαστικών θα υποχωρήσουν ανάλογα. Δύο είναι τα ερωτήματα: αν θα συμπιεστούν προς τα κάτω τα σταθερά επιτόκια των 3 ή 5 ετών, στα οποία έχουν στραφεί μέχρι σήμερα οι περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές. Και το δεύτερο, αν μέσα στο 2025 θα λειτουργήσει καλύτερα ο ανταγωνισμός μεταξύ των τραπεζών ώστε να «συμπιεστεί» το περιθώριο κέρδους που προσθέτουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα στα κυμαινόμενα επιτόκια.

Ενα πρώτο «κρας τεστ» προς αυτή την κατεύθυνση θα γίνει και με τα δάνεια του προγράμματος «Σπίτι μου 2». Το πού θα οριστεί το περιθώριο κέρδους των τραπεζών είναι μια από τις βασικές εκκρεμότητες που θα πρέπει να κλείσουν μέχρι τις αρχές Ιανουαρίου, οπότε θα αρχίσει να «τρέχει» το πρόγραμμα. Το πιθανότερο είναι ότι μετά την επιδότηση του 50%, το τελικό κόστος δανεισμού για τον ενδιαφερόμενο θα κινείται στην περιοχή του 2%-2,5%.

2. Ενεργοποιούνται μέτρα για την αύξηση της προσφοράς ακινήτων με στόχο να ανακοπεί η έντονα ανοδική τάση των τιμών των ακινήτων. Το θέμα είναι αυτά τα μέτρα να αποδειχθούν αποτελεσματικά.

Τη Δευτέρα εξειδικεύονται οι νέες παρεμβάσεις που θα προωθήσει η κυβέρνηση προς αυτή την κατεύθυνση (διάθεση κλειστών ακινήτων που βρίσκονται υπό τον έλεγχο τραπεζών και servicers), ενώ για την αποσυμφόρηση των τιμών γενικότερα (ενοίκια και τιμές πώλησης είναι συγκοινωνούντα δοχεία) έχουν δρομολογηθεί και τα κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση κλειστών ή βραχυχρονίως μισθωμένων διαμερισμάτων.

3. Εκφράζονται ελπίδες ότι το 2025 ο πληθωρισμός θα αποκλιμακωθεί σε επίπεδο χαμηλότερο από τον ρυθμό αύξησης του μέσου εισοδήματος. Ωστόσο, αυτό που ενδιαφέρει τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων είναι το ποιος θα είναι ο ρυθμός μεταβολής των τιμών των ακινήτων συγκριτικά με το εισόδημα και επίσης πώς θα εξελιχθούν οι τιμές των οικοδομικών υλικών, που επίσης παίζουν καθοριστικό ρόλο. Το 2024, και οι τιμές των οικοδομικών υλικών και οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν σχεδόν με τριπλάσιο ποσοστό συγκριτικά με τον μέσο πληθωρισμό.