e-ΕΦΚΑ: Επί τάπητος η αξιοποίηση ακίνητης περιουσίας ύψους άνω του 1,5 δισ. ευρώ

Την επιτάχυνση των μηχανισμών αξιοποίησης του χαρτοφυλακίου των 517 ακινήτων του e-ΕΦΚΑ θα επιδιώξει η νέα εξειδικευμένη "Εταιρεία Ακινήτων e-ΕΦΚΑ".

Κατά την διάρκεια του τελευταίου χρόνου, οι σχετικές κινήσεις "ατόνησαν", εξαιτίας της καθυστέρησης που σημειώθηκε στην σύσταση και επάνδρωση της νέας, εξειδικευμένης εταιρείας. Πλέον, υπό την διοίκηση της κα. Κατερίνας Τζωάννου, στόχος είναι να μεγιστοποιηθεί η απόδοση της ακίνητης περιουσίας, παράγοντας περισσότερα έσοδα από τα περίπου 15 εκατ. ευρώ σήμερα και ασφαλώς αυξάνοντας και την αξία των ακινήτων.

Στο χαρτοφυλάκιο του e-ΕΦΚΑ, όπου έχουν ενοποιηθεί τα ακίνητα σειράς ασφαλιστικών φορέων, στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης που προηγήθηκε τα προηγούμενα χρόνια, με την ενοποίηση διαφόρων ταμείων υπό την σκέπη του ΕΦΚΑ, περιλαμβάνονται πολλά ιστορικά κτίρια του κέντρου της Αθήνας, όπως επίσης και άλλα κτίρια σε διάφορες πόλεις της χώρας. Περίπου το 40% των ακινήτων, ή 200 εξ αυτών, ιδιοχρησιμοποιούνται για την κάλυψη των αναγκών του φορέα. Τα υπόλοιπα θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν στο μέλλον. Η συνολική αξία των ακινήτων υπολογίζεται σε 1,5 δισ. ευρώ (αντικειμενική αξία), αλλά εκτιμάται ότι με τις κατάλληλες παρεμβάσεις, η πραγματική εμπορική αξία του χαρτοφυλακίου, ενδεχομένως να είναι ακόμα και διπλάσια, φτάνοντας τα 3 δισ. ευρώ σε εμπορικές τιμές.

Σε πρώτη φάση, η νέα διοίκηση έχει προκρίνει τουλάχιστον 60 ακίνητα προς αξιοποίηση, είτε μέσω της άμεσης πώλησης, είτε μέσω της μακροχρόνιας εκμετάλλευσης. Αρχικά, θα γίνει καταγραφή και διαχωρισμός των ακινήτων, ώστε να ξεκαθαριστεί το ποια θα κρατηθούν για ίδια χρήση, ποια θα διατεθούν προς πώληση (π.χ. υπάρχουν αρκετές οριζόντιες ιδιοκτησίες, που δεν κρίνεται σκόπιμο να παραμείνουν στην κατοχή του φορέα) και ποια θα αξιοποιηθούν επενδυτικά, μέσω της προκήρυξης διαγωνισμών μακροχρόνιας παραχώρησης εκμετάλλευσης.

Ειδικά αυτή η τελευταία κατηγορία κρίνεται και η πιο επωφελής, καθώς επιτυγχάνει διπλό στόχο. Καταρχάς, μεγιστοποιεί την αξία των ακινήτων, καθώς οι επενδυτές αναλαμβάνουν και την πλήρη ανακατασκευή των κτιρίων, στο πλαίσιο των συμφωνιών μακροχρόνιας εκμετάλλευσης. Παράλληλα, προσφέρεται κι ένα σημαντικό ετήσιο μίσθωμα στον e-ΕΦΚΑ, που ενισχύει τα έσοδα και ασφαλώς δημιουργεί πρόσθετη αξία για τους ασφαλισμένους, καθώς τα κεφάλαια αυτά, μπορούν είτε να επενδυθούν, είτε να αξιοποιηθούν για την αναβάθμιση των υπόλοιπων, ιδιοχρησιμοποιούμενων κτιρίων του φορέα.

Ασφαλώς, η προσπάθεια αυτή δεν είναι πάντοτε επιτυχημένη. Ένα τέτοιο παράδειγμα είναι ακίνητο επιφάνειας 8.500 τ.μ. στην οδό Σταδίου 41, όπου στο παρελθόν στεγαζόταν πολυκατάστημα της αλυσίδας "Fokas” μέχρι την οικονομική κατάρρευση της τελευταίας. Ενώ, ο διαγωνισμός για την μακροχρόνια εκμετάλλευση του κτιρίου ήταν επιτυχημένος, καθώς προέκυψε ανάδοχος και υπεγράφη σύμβαση, εν τέλει αυτή καταγγέλθηκε από τον e-ΕΦΚΑ, λόγω μη τήρησης συμβατικών υποχρεώσεων, προεξάρχουσας της καταβολής των μισθωμάτων.

Το κτίριο είχε μισθωθεί από την Eastmed Real Estate Four Μονοπρόσωπη, εταιρεία που συνδεόταν με ισραηλινά συμφέροντα (WHG Real Estate), χωρίς είναι σαφές το αν υπήρχε και συνεργασία με την Brown Hotels, για το συγκεκριμένο project. Σε κάθε περίπτωση, η επένδυση για την ανακατασκευή του κτιρίου και την μετατροπή του σε ξενοδοχείο, δεν προχώρησε, με αποτέλεσμα να καταπέσουν και οι σχετικές εγγυήσεις. Στην αγορά αναμένουν την προκήρυξη νέου διαγωνισμού, χωρίς να αποκλείονται πλέον κι άλλες πιθανές χρήσεις για το ακίνητο, όπως η μετατροπή του σε ένα "πράσινο" κτίριο γραφείων, ή ακόμα και να επανέλθει η χρήση του ως πολυκατάστημα.

Ένα ακόμα παράδειγμα αποτυχημένων προσπαθειών αξιοποίησης, χωρίς ασφαλώς να ευθύνεται μόνο ο e-ΕΦΚΑ, αποτελεί κι ένα από τα σημαντικότερα διαθέσιμα κτίρια του κέντρου της Αθήνας, επιφάνειας 10.250 τ.μ. Ο λόγος για το ακίνητο του παλιού Εφετείου και πιο παλιά του ξενοδοχείου "Ambassadeur”, στην οδό Σωκράτους 65-67. Στην αγορά επισημαίνουν ότι η επί 20 χρόνια αχρησία του κτιρίου, σε συνδυασμό και με τις σοβαρές φθορές που έχουν προκληθεί λόγω της φιλοξενίας ακόμα και παραβατικών, έχει ως αποτέλεσμα να απαιτούνται δεκάδες εκατ. ευρώ για την ανακατασκευή του ακινήτου. Αυτό καθιστά την επένδυση μη βιώσιμη, με βάση και τους όρους εκμίσθωσης.

Ασφαλώς, υπάρχουν και σημαντικές "επιτυχίες" αξιοποίησης ακινήτων. Μία από αυτές είναι η μακροχρόνια εκμίσθωση του εμβληματικού Μεγάρου Σλήμαν, στην συμβολή των οδών Χαρ. Τρικούπη και Πανεπιστημίου. Το ακίνητο των 7.115 τ.μ. μετατρέπεται σε ξενοδοχείο από τον όμιλο Μήτση. Το ελάχιστο ύψος επένδυσης που έχει δεσμευτεί να υλοποιήσει ο ανάδοχος, ανέρχεται σε 15,2 εκατ. ευρώ, ενώ ως ελάχιστο μίσθωμα είχε οριστεί το ποσό των 60.000 τ.μ. Η διάρκεια της σύμβασης παραχώρησης είναι 35 ετών, με δικαίωμα επέκτασης για επιπλέον 10 χρόνια.

Πηγή Capital.gr