Φοιτητική Στέγη: Ράλι αύξησης ενοικίων 110% την τελευταία 10ετία-Το Ηράκλειο κι άλλες 5 πόλεις

Εξακολουθεί να καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση των τιμών ενοικίασης φοιτητικών διαμερισμάτων και σε 6 περιοχές μελέτης, όπως σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Βόλο, Κομοτηνή, δηλαδή σε πόλεις με μεγάλη παρουσία φοιτητών, καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης φαίνεται να διευρύνεται.

Η απουσία νέων κατασκευών προσιτού επιπέδου ενοικίασης και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδρούν εξαιρετικά αρνητικά στην προσφορά.

Το επίπεδο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων σε σχέση με πέρσι προσδιορίζεται μεσοσταθμικά στο 7,3%, ενώ σε σχέση με 10 χρόνια πριν στο 110%.

Οι ιδιωτικές φοιτητικές εστίες και η διάθεση για συγκατοίκηση αποτελούν τις νέες ανερχόμενες τάσεις.

Αυτό προκύπτει από το Παρατηρητήριο Φοιτητικών Κατοικιών 2025 της GEOAXIS, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα.

Άνοδος 147% στην 10ετία – Ποιες είναι οι τιμές ανά τ.μ.

Όπως σημειώνεται, η έρευνα επιβεβαιώνει το γεγονός ότι η Αθήνα αποτελεί την πόλη με τις υψηλότερες και η Κομοτηνή την πόλη με τις χαμηλότερες τιμές ενοικίασης τυπικών, παλαιών, φοιτητικών διαμερισμάτων. Σε σχέση με 10 χρόνια πριν οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν μεσοσταθμικά σε ποσοστό 110%, με την Αθήνα να καταγράφει εντυπωσιακή αύξηση κατά 147%, από 4,9 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 12,1 ευρώ/τ.μ. το 2025! Στη Θεσσαλονίκη στη δεκαετία οι τιμές ανέβηκαν κατά 108% (από 4,8 ευρώ/τ.μ. το 2016, σε 9,5 ευρώ πέρυσι και σε 10,1 ευρώ/τ.μ. το 2025), στην Πάτρα με +128% (από 4,6 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 10 ευρώ το 2024 και 10,5 ευρώ/τ.μ. το 2025), στο Ηράκλειο κατά 101% (από 4,7 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 9 ευρώ το 2024 και σε 9,5 ευρώ/τ.μ. το 2025), στον Βόλο 106% (από 4,4 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 8,3 ευρώ πέρυσι και 9 ευρώ/τ.μ. το 2025), και στην Κομοτηνή 70% (από 5 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 8 ευρώ/τ.μ. το 2024 και 8,5 ευρώ/τ.μ. το 2025). Στις τιμές δεν περιλαμβάνονται κοινόχρηστες ή άλλες δαπάνες.

Η τάση

Η συνέχιση της ανόδου των μισθωτικών αξιών των φοιτητικών διαμερισμάτων λόγω περιορισμένης προσφοράς είναι δεδομένη, αποτελώντας από μόνη της μια πολύ ενδιαφέρουσα εξέλιξη τόσο σε Πανευρωπαϊκό όσο και σε εγχώριο επίπεδο.

Ηλικία και επιφάνεια διαμερισμάτων

Από πλευράς ηλικιών, όπως ήταν αναμενόμενο, τα μεγαλύτερα σε ηλικία φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη (Κέντρο) με διάμεση ηλικία τα 51 έτη. Ακολουθεί η Αθήνα με διάμεση ηλικία τα 48 έτη, ο Βόλος και η Πάτρα με 40 έτη και το Ηράκλειο Κρήτης με 27 έτη. Τη μικρότερη διάμεση ηλικία καταγράφει η Κομοτηνή με 21 έτη. Συμπερασματικά, ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα έχει μέση ηλικία από 30 μέχρι 45 έτη.

Τα μεγαλύτερα σε επιφάνεια φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη με διάμεση επιφάνεια τα 48τμ. Ακολουθεί η Κομοτηνή με 44τμ, ο Βόλος με 43τμ, η Αθήνα με 42τμ, και η Πάτρα με 39τμ. Οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες φοιτητικών διαμερισμάτων καταγράφηκαν το Ηράκλειο Κρήτης με 38τμ. Συμπερασματικά, ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα έχει μέση επιφάνεια από 40 μέχρι 45 τμ.

Τα χαρακτηριστικά της αγοράς μίσθωσης φοιτητικών κατοικιών

-Τα φοιτητικά διαμερίσματα μαζί με τα data centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά επενδυτικά ακίνητα λόγω σταθερά αυξημένης ζήτησης ανεξάρτητα από τον οικονομικό κύκλο.

-Σαφώς λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα βρίσκονται διαθέσιμα στην αγορά σε σχέση με το 2016, καθώς ένα ποσοστό ακινήτων περί το 15-25% έχει εισέλθει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η προσφορά φοιτητικών διαμερισμάτων αναμένουμε να σημειώσει περαιτέρω μείωση λόγω αύξησης του τουρισμού. Ενδεικτικά, στου Ζωγράφου είχαμε μια αύξηση εγγεγραμμένων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης της τάξεως του 17% σε σχέση με πέρσι, και 30% σε σχέση με το 2023.

-Όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε περιορισμένη επίπλωση διαμερισμάτων για να έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.

-Καθώς οι φοιτητές αρχίζουν και επιλέγουν το αντικείμενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του Πανεπιστημίου και όχι το γνωστικό αντικείμενο, η ζήτηση στο μέλλον αναμένεται να ενταθεί κοντά στα μεγάλα Πανεπιστήμια και να μειωθεί στην επαρχία.

-Η πλειοψηφία επιλέγει να ενοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται αύξηση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν για να επιμερίζονται τα έξοδα. Αποτέλεσμα είναι τα μεγαλύτερα διαμερίσματα να εμφανίζουν σταδιακά χαμηλότερο ρίσκο διάθεσης.

-Τα τελευταία χρόνια έχει ενταθεί η προσπάθεια μεγάλων παικτών του real estate να δημιουργήσουν κατοικίες στα πρότυπα ιδιωτικών φοιτητικών εστιών, καθώς είναι πλέον διαπιστωμένο ότι με την προσφορά επιπρόσθετων υπηρεσιών η συγκεκριμένη μορφή ανάπτυξης μπορεί να αποφέρει σημαντικότερα έσοδα.

Οι ιδιωτικές φοιτητικές εστίες

Αναπτύσσεται μια νέα αγορά γύρω από ιδιωτικές φοιτητικές εστίες «all inclusive» όπου τα πλεονεκτήματά της σε σύγκριση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα είναι:

• στην τιμή συμπεριλαμβάνονται όλες οι υπηρεσίες και λογαριασμοί (όπως καθαρισμός, φύλαξη, ρεύμα, νερό, θέρμανση, internet και χρήση κοινόχρηστων χώρων),

• η τυποποίηση των διαμερισμάτων και η μοναδική επιλογή της αποδοχής του πλήρους πακέτου παροχών διευκολύνει εξαιρετικά στην διαχείριση,

• η παροχή υψηλής ασφάλειας στους ενοίκους (σύστημα εισόδου με κάρτα, κάμερες, φύλαξη), αξιολογείται ως το σημαντικότερο πλεονέκτημα,

• τα διαμερίσματα είναι πλήρως ανακαινισμένα και επιπλωμένα,

• βρίσκονται πλησίον των σχολών ή πολύ κοντά σε Μέσα Μαζικής Μεταφοράς,

• υπάρχει -σε κάποιες περιπτώσεις- η δυνατότητα ευέλικτης μίσθωσης ανάλογα με την περίοδο φοίτησης,

• το ποσοστό αυξημένου ενοικίου σε σχέση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα κυμαίνεται μεταξύ 20-40%, ανάλογα την πόλη.

«Καθώς η ποιότητα των υφιστάμενων (κρατικών) πανεπιστημιακών φοιτητικών εστιών θεωρούνται από ανεκτές ως απογοητευτικές, ενώ η αριθμητική ανεπάρκειά τους είναι δεδομένη, τη γρήγορα αναπτυσσόμενη ζήτηση έσπευσαν να εκμεταλλευτούν πολλές ιδιωτικές εταιρίες από όλο το φάσμα της αγοράς real estate (ΑΕΕΑΠ, κατασκευαστικές, επενδυτές, funds, ιδιώτες κ.ά.). Η τάση επένδυσης στο συγκεκριμένο κλάδο αναμένουμε να ενταθεί σημαντικά», αναφέρεται στην έρευνα. Να σημειώσουμε ότι ήδη ΑΕΕΑΠ όπως η Premia, η Prodea κ.α. εστιάζουν στην εν λόγω αγορά, την οποία τσεκάρουν και άλλες εταιρείες – θεσμικοί παίκτες.

Τυπικές κατοικίες vs Ιδιωτικές φοιτητικές εστίες

Όπως αναφέρεται στην ανάλυση της GEOAXIS, η μίσθωση μιας τυπικής κατοικίας και η διαμονή σε ιδιωτική φοιτητική εστία αποτελούν δύο βασικές και διαμετρικά διαφορετικές επιλογές για τους φοιτητές που αναζητούν στέγαση κατά τη διάρκεια των σπουδών τους. Η τυπική κατοικία προσφέρει μεγαλύτερη ανεξαρτησία και ευελιξία, ενώ η ιδιωτική φοιτητική εστία συμπεριλαμβάνει οργανωμένες υπηρεσίες και αυξημένη ασφάλεια.

Είναι χαρακτηριστικό ότι με ένα ενοίκιο της τάξης των 500-550 ευρώ/μήνα, στου Ζωγράφου διατίθεται φοιτητικό διαμέρισμα περί τα 40 τ.μ., όταν για τις οργανωμένες ιδιωτικές φοιτητικές εστίες η μισθωμένη επιφάνεια μειώνεται στο μισό (20 τ.μ.) καθώς συμπεριλαμβάνονται λογαριασμοί, κοινόχρηστες δαπάνες και επιπλέον παροχές.

Για παράδειγμα, γίνεται αναφορά σε σύγκριση ανάμεσα σε ενδεικτικές τιμές τυπικών διαμερισμάτων και ιδιωτικών φοιτητικών εστιών:

ΖΩΓΡΑΦΟΥ: οι τυπικές κατοικίες είναι στα 12,1 ευρώ/τ.μ./μήνα, με εμβαδόν 42 τ.μ. και μίσθωμα στα 506 ευρώ, ενώ οι ιδιωτικές φοιτητικές στα 26,5 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέσο εμβαδόν 20 τ.μ. και μίσθωμα 530 ευρώ. Να αναφέρουμε ότι σε όλες τις περιπτώσεις (και των παρακάτω πόλεων) στις ιδιωτικές εστίες η τιμή περιλαμβάνει λογαριασμούς ΔΕΚΟ και λοιπές παροχές (π.χ. Καθαριότητα, φύλαξη).

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ: οι τυπικές κατοικίες είναι στα 10,1 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέση επιφάνεια 48 τ.μ. και μίσθωμα 482 ευρώ, ενώ οι ιδιωτικές φοιτητικές στα 22,5 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέσο εμβαδόν 28 τ.μ. και μίσθωμα 630 ευρώ.

ΠΑΤΡΑ: οι τυπικές κατοικίες είναι στα 10,5 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέση επιφάνεια 39 τ.μ. και μίσθωμα 409 ευρώ, ενώ οι ιδιωτικές φοιτητικές στα 15,8 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέσο εμβαδόν 31 τ.μ. και μίσθωμα 490 ευρώ.

ΗΡΑΚΛΕΙΟ: οι τυπικές κατοικίες είναι στα 9,5 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέση επιφάνεια 38 τ.μ. και μίσθωμα 361 ευρώ, ενώ οι ιδιωτικές φοιτητικές στα 17,1 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέσο εμβαδόν 28 τ.μ. και μίσθωμα 480 ευρώ.

ΒΟΛΟΣ: οι τυπικές κατοικίες είναι στα 9 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέση επιφάνεια 43 τ.μ. και μίσθωμα 386 ευρώ, ενώ οι ιδιωτικές φοιτητικές στα 15 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέσο εμβαδόν 28 τ.μ. και μίσθωμα 420 ευρώ.

ΚΟΜΟΤΗΝΗ: οι τυπικές κατοικίες είναι στα 8,5 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέση επιφάνεια 44 τ.μ. και μίσθωμα 374 ευρώ, ενώ οι ιδιωτικές φοιτητικές στα 16,6 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μέσο εμβαδόν 25 τ.μ. και μίσθωμα 415 ευρώ.

ΟΙ ΣΔΙΤ εστίες

Όπως σημειώνεται, η κυβέρνηση με τη διαδικασία ΣΔΙΤ (Σύμπραξη Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα) έχει αποφασίσει τη δημιουργία νέων ή την ολική ανακαίνιση υφιστάμενων φοιτητικών κατοικιών καθώς και με την είσοδο των ιδιωτικών Πανεπιστημίων θα αυξηθεί το ήδη υπάρχων πρόβλημα της στέγασης των φοιτητών.

Ωστόσο, παρότι τα ΣΔΙΤ αυτά είναι απολύτως αναγκαία, καθώς η εξασφάλιση κατοικίας για τους φοιτητές που σπουδάζουν σε άλλη πόλη από αυτή της καταγωγής τους είναι επίπονη, δεν υπάρχει ασφαλής πρόβλεψη για το πότε θα τεθούν σε τροχιά υλοποίησης και στη συνέχεια λειτουργίας. Οι σχετικές διαδικασίες καθυστερούν για πολλούς λόγους μεταξύ των οποίων είναι:

• το γνωστό εδώ και δεκαετίες πρόβλημα της γραφειοκρατίας που βάζει εμπόδια στον κατασκευαστικό κλάδο,

• η αδυναμία των πανεπιστημίων να τις υποστηρίξουν, μη διαθέτοντας τεχνικές υπηρεσίες,

• η ραγδαία αύξηση των α’ υλών και του ενεργειακού κόστους.

Ενδεικτικά, τα Πανεπιστήμια τα οποία έχουν μπει στη διαδικασία διαγωνισμού ή είναι σε πολύ αρχικό στάδιο είναι, το Πανεπιστήμιο Δυτικής Αττικής, το Πανεπιστήμιο Δυτικής Μακεδονίας (Κοζάνη, Φλώρινα, Καστοριά, Πτολεμαΐδα), το Πανεπιστήμιο Κρήτης (Ρέθυμνο και Ηράκλειο), το Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης (Αλεξανδρούπολη, Κομοτηνή, Ξάνθη), το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας (Βόλος και Λαμία) κ.α.

To Πάντειο Πανεπιστήμιο έχει ήδη προχωρήσει σε ανάθεση της ανακαίνισης κτιρίου, πρώην φοιτητικής εστίας ιδιοκτησίας του Πανεπιστημίου, με δυναμικότητα περίπου 170 κλινών. Εφόσον ολοκληρωθούν αυτές οι συμφωνίες, εκτιμάται ότι θα μπορέσουν να φιλοξενήσουν 8.000 φοιτητές ενώ μαζί με τις επενδύσεις των ιδιωτικών εταιριών αναμένεται να καλύψουν τις ανάγκες έως και 100.000 φοιτητών.

Η έρευνα

Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με συλλογή στοιχείων μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για έξι ενδεικτικές φοιτητικές πόλεις στο διάστημα του Ιουνίου – Ιουλίου 2025. Η έρευνα βασίστηκε σε αναζήτηση διαμερισμάτων που προκαλούν το ενδιαφέρον των φοιτητών, ήτοι δυάρια ή γκαρσονιέρες απολύτως τυπικής κατασκευής που δεν ωφελούνται από ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ή εξαιρετικά προνομιακή θέση.

Ως περιοχές μελέτης ορίστηκαν οι εξής: Αθήνα (Ζωγράφου, Πανεπιστημιούπολη, Γουδή, Ιλίσια) / Θεσσαλονίκη (Κέντρο) / Πάτρα (Κέντρο) / Ηράκλειο (Κέντρο) / Βόλος (Κέντρο) / Κομοτηνή (Κέντρο). Η ποσοτική και ποιοτική ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων βασίστηκε αποκλειστικά σε τρέχουσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης παλαιών, μη ριζικά ανακαινισμένων διαμερισμάτων, δίχως αποθήκη και θέση στάθμευσης. Επισημαίνεται ότι δεν πραγματοποιήθηκε αναζήτηση για νεόδμητα. Αναφορικά με την επιλογή των περιοχών μελέτης, σκοπό της Geoaxis ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη έξι χαρακτηριστικών φοιτητικών πόλεων της Ελλάδας με σημαντικό αριθμό φοιτητών.