Γιατί τα ενοίκια είναι εκτός ελέγχου

Τα ενοίκια περνούν μια ριζική αλλαγή στις ανεπτυγμένες οικονομίες. Πριν την πανδημία, τα ενοίκια μπορεί να ήταν υψηλά αλλά δεν ανέβαιναν γρήγορα, αγγίζοντας έναν ετήσιο ρυθμό περίπου 2%. Κατά την πανδημία, ο πληθωρισμός ενοικίων επιβραδύνθηκε και σε ορισμένες πόλεις μειώθηκε, καθώς οι ιδιοκτήτες έψαχναν απεγνωσμένα για ενοικιαστές. Σήμερα, τα ενοίκια σκαρφαλώνουν με ετήσιο ρυθμό περίπου 5%, το μεγαλύτερο ράλι εδώ και δεκαετίες, δημιουργώντας μια μεγάλη πρόκληση για τις ανεπτυγμένες χώρες, όπου το ένα τέταρτο των νοικοκυριών είναι ενοικιαστές.

Σε κάποια μέρη, τα ενοίκια είναι πραγματικά ανεξέλεγκτα. Ο πληθωρισμός ενοικίων στη Γαλλία είναι 2,5%, πολύ μακριά από το 0,3% προ πανδημίας. Στην Αυστραλία είναι οκτώ φορές υψηλότερος από έξι χρόνια πριν. Στην Πορτογαλία, τα ενοίκια ανεβαίνουν 7% ετησίως. Ακόμα και σε χώρες, όπου η αγορά κατοικίας είναι σε ύφεση, τα ενοίκια ανεβαίνουν γρήγορα. Στη Νέα Ζηλανδία, οι ονομαστικές τιμές για απόκτηση κατοικίας είναι 15% κάτω από την κορύφωσή τους, αλλά τα ενοίκια είναι 14% υψηλότερα.

Αυτό είναι πρόβλημα για τους κεντρικούς τραπεζίτες, οι οποίοι ανέβασαν τα επιτόκια δανεισμού για να καταστείλουν τον πληθωρισμό. Τα ενοίκια αποτελούν κατά μέσο όρο το 6% του καλαθιού του πληθωρισμού και μπορεί να έχουν έντονο έμμεσο αντίκτυπο, καθώς επηρεάζουν και το κόστος στέγασης των ιδιοκτητών. Επίσης, τα ενοίκια καθυστερούν πολύ να προσαρμοστούν σε αλλαγές στην οικονομία, καθώς τα περισσότερα συμβόλαια κρατούν μήνες ή χρόνια.

Είναι βέβαια βραχνάς και για τους ενοικιαστές, ιδίως τους φτωχότερους, καθώς η άνοδος των ενοικίων οδηγεί σε άλμα στα μηνιαία έξοδα. Σε πολλές χώρες έχει προκαλέσει αύξηση της αστεγίας. Ενδεικτικά, οι άστεγοι σε Καναδά και ΗΠΑ έχουν αυξηθεί κατά 20% και 40% αντίστοιχα από το 2018.

Επίσης, δημιουργεί άδικες καταστάσεις. Σχεδόν το 50% των νοικοκυριών στις ανεπτυγμένες οικονομίες είναι ιδιοκτήτες των σπιτιών τους, ενώ πολλοί έχουν στεγαστικό με σταθερό επιτόκιο. Αρκετοί από αυτούς δεν έχουν ποτέ αισθανθεί ιδιαίτερα το πλήγμα των υψηλότερων ενοικίων. Σύμφωνα με ανάλυση του Economist στην αμερικανική αγορά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων αύξησαν τα έξοδά τους σε ψυχαγωγία, όπως σε χόμπι και φαγητό έξω, κατά 25% σε ονομαστικούς όρους μεταξύ 2021 και 2023. Οι ενοικιαστές κατοικιών τα αύξησαν κατά 16%. Αυτό το χάσμα οδηγεί σε πολιτικές μεταβολές. Σύμφωνα με νέα εμπειρική έρευνα του Tarik Abou-Chadi του Πανεπιστημίου της Οξφόρδης, στη Γερμανία «για τους χαμηλόμισθους, τα υψηλότερα ενοίκια αποτελούν σημαντική απειλή στο κοινωνικό τους στάτους, το οποίο έχει ως αποτέλεσμα μία μεγαλύτερη τάση στήριξης της ακροδεξιάς».

Γιατί ανέβηκαν τα ενοίκια

Ενας παράγοντας ανόδου των ενοικίων είναι η νομισματική πολιτική. Ως αποτέλεσμα των αποφάσεων της Fed, το μέσο επιτόκιο 30ετούς στεγαστικού στις ΗΠΑ αυξήθηκε από το ιστορικό χαμηλό του 2,7% το 2020 κοντά στο 7%, αποθαρρύνοντας τους ενδιαφερόμενους αγοραστές κατοικιών. Οσοι δεν μπορούσαν πια να αγοράσουν, υποχρεώθηκαν να ενοικιάσουν σπίτι. Στο μεταξύ, οι ιδιοκτήτες με κυμαινόμενο επιτόκιο μετακύλισαν γρήγορα τα επιπλέον κόστη στους ενοικιαστές.

Ενας ακόμα παράγοντας είναι τα πρόσφατα κύματα μετανάστευσης στον ανεπτυγμένο κόσμο. Οι μετανάστες σπάνια έχουν τα χρήματα ή το πιστωτικό ιστορικό να αγοράσουν ακίνητα. Στη Βρετανία, το 75% όσων μετεγκαταστάθηκαν την τελευταία πενταετία ήταν ενοικιαστές έναντι του 16% όσων γεννήθηκαν στη χώρα. Επιπλέον, οι μετανάστες τείνουν να επιλέγουν τις πόλεις, όπου όμως η προμήθεια κατοικιών είναι πιο περιορισμένη. 

Μαζί με την αυξημένη ζήτηση, η αγορά κατοικίας αντιμετωπίζει δυσκολίες στην προσφορά. Στην πανδημία «πάγωσε» η κατασκευή διαμερισμάτων, τα οποία συνήθως δίνονται προς ενοικίαση, και δόθηκε έμφαση στις μονοκατοικίες στα προάστια, οι οποίες συνήθως πωλούνται. Για παράδειγμα, το 2020, οι άδειες κατασκευής πολυκατοικιών στο Σαν Φρανσίσκο έπεσαν στο μισό από την κορύφωση στην πανδημία. Ακόμα και σήμερα, το κέντρο της πόλης είναι γεμάτο από μισοτελειωμένες πολυκατοικίες.

Ο πληθωρισμός των ενοικίων στον ανεπτυγμένο κόσμο ίσως κάνει τώρα την κορύφωσή του: η κατασκευαστική βιομηχανία προσαρμόζεται και τα επιτόκια δανεισμού δεν ανεβαίνουν πια. Σε πολλές χώρες, η μετανάστευση επιβραδύνεται. Ωστόσο, είναι εντελώς διαφορετικό ερώτημα αν τα επιτόκια θα πέσουν αρκετά χαμηλά, ώστε να επιτρέψουν στους ενδιαφερόμενους να αγοράσουν σπίτια και συνεπώς να περιοριστεί η πίεση που ασκείται στα ενοίκια. Πάντως, σύμφωνα με τον Economist, οι ενοικιαστές θα συνεχίσουν να αισθάνονται πιεσμένοι για αρκετό καιρό ακόμα, με απρόβλεπτες πολιτικές συνέπειες.

Economist