Κληρονομικό Δίκαιο: Πώς θα απελευθερωθούν χιλιάδες μπλοκαρισμένα ακίνητα

Σημαντική τομή χαρακτηρίζουν φορείς της αγοράς ακινήτων, το νέο νόμο (5303/2026) για το κληρονομικό δίκαιο, καθώς, όπως εκτιμούν, θα επιτρέψει την ταχύτερη διάθεση και αξιοποίηση (πώληση ή ενοικίαση) των ακινήτων που αποτελούν προϊόν κληρονομιάς. Μέχρι σήμερα, η ύπαρξη πολλών συνδικαιούχων επί ενός ακινήτου, συχνά λειτουργούσε ως ένα από τα σημαντικότερα "εμπόδια" για την αξιοποίησή του, είτε λόγω αδιαφορίας κάποιων εκ των κληρονόμων, είτε – συχνότερα – λόγω διαφωνιών κι ερίδων, που τελικά οδηγούσε σε απαξίωση της περιουσίας και πολλαπλασιασμό των κλειστών διαμερισμάτων.

Απόδειξη περί αυτού είναι τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, σύμφωνα με τα οποία, σε περίπου 600.000 κλειστών ακινήτων αντιστοιχούν 1 εκατ. δικαιώματα ιδιοκτησίας. Δηλαδή, στο 75% των κλειστών κατοικιών, παρατηρείται το φαινόμενο της πολυιδιοκτησίας, καθώς υπάρχουν σχεδόν δύο ιδιοκτήτες ανά ακίνητο. Έτσι, αποδεικνύεται και με βάση τους αριθμούς, ότι η πολυιδιοκτησία και οι πολυετείς διαμάχες των κληρονόμων είναι πράγματι ένας από τους λόγους που κρατούν κλειστά τα ακίνητα.

Το πρόβλημα αυτό επιχειρεί να λύσει – μεταξύ άλλων ρυθμίσεων – ο νέος νόμους που ψηφίστηκε πριν από μερικές ημέρες.  

Μέχρι σήμερα, ένα σπίτι ή ένα οικόπεδο μπορούσε να καταλήξει σε πολλούς συνιδιοκτήτες, με αποτέλεσμα διαφωνίες, δικαστικές διαμάχες και αδυναμία πώλησης ή αξιοποίησης της περιουσίας. Το νέο σύστημα προσπαθεί να κρατά ενιαία τα ακίνητα και να αποζημιώνει οικονομικά όσους έχουν κληρονομικά δικαιώματα.

Αυτό γίνεται μέσω του εξορθολογισμού του θεσμού της νόμιμης μοίρας και της μετατροπής της σε ενοχική αξίωση. Με αυτόν τον τρόπο αποτρέπεται ο κατακερματισμός παραγωγικών ή επιχειρηματικών μονάδων και διευκολύνεται η ορθολογική μεταβίβαση της περιουσίας.

Όπως είχε σημειώσει σε πρόσφατη ομιλία της η κα. Λένα Κοντογεώργου, πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών, Πειραιώς, Αιγαίου και Δωδεκανήσου, "τα πιο συχνά προβλήματα που παρατηρούμε στα κλειστά σπίτια, αφορούν όχι μόνο τις πολλές και δύσκολες πολεοδομικές τακτοποιήσεις που απαιτούνται, αλλά και τα κληρονομικά προβλήματα. Στο πλαίσιο αυτό, θεωρούμε ότι οι αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο, θα επιλύσουν πολλά προβλήματα. Η κυριότερη παρέμβαση αφορά την κατάργηση της νόμιμης μοίρας ως εμπράγματο δικαίωμα".

Όπως εξήγησε η κα. Κοντογεώργου, "σήμερα μπορεί κάποιος με μια διαθήκη, να μοιράσει την ακίνητη περιουσία του σε όλους τους κληρονόμους. Με το νέο σύστημα, θα μπορεί να ορίζεται ένας δικαιούχος από την διαθήκη, που θα πάρει όλο το ακίνητο για να το διαχειριστεί (με τις απαιτούμενες ασφαλιστικές δικλείδες, ώστε να αποφευχθούν φαινόμενα ξεπουλήματος) και οι υπόλοιποι κληρονόμοι θα έχουν το δικαίωμα της χρηματικής αποζημίωσης". Με τον τρόπο αυτό, θα καταστεί πολύ ευκολότερη η αξιοποίηση των ακινήτων που κληρονομούνται, ώστε να πέσουν και αυτά στην αγορά, αντί να μένουν αναξιοποίητα λόγω αντεγκλήσεων και αντιδικιών μεταξύ κληρονόμων.

Τι αλλάζει βασικά στη νόμιμη μοίρα;

Η μεγάλη αλλαγή είναι ότι η νόμιμη μοίρα μετατρέπεται κυρίως σε χρηματική αξίωση και όχι σε ποσοστό ιδιοκτησίας πάνω σε ακίνητο.

Παράδειγμα: Αν ένα σπίτι δοθεί με διαθήκη μόνο σε ένα παιδί, το άλλο παιδί δεν θα γίνει συνιδιοκτήτης αλλά θα ζητήσει χρηματική αποζημίωση.

Τι σημαίνει "χρηματική αξίωση";

Σημαίνει ότι ο δικαιούχος ζητά χρήματα αντί να αποκτά μέρος του ακινήτου.

Παράδειγμα: Ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ μένει σε έναν γιο. Η κόρη δικαιούται 50.000 ευρώ και όχι ποσοστό στο διαμέρισμα.

Γιατί θεωρείται σημαντική αυτή η αλλαγή;

Διότι περιορίζει τις εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες που δημιουργούσαν συγκρούσεις μεταξύ συγγενών.

Παράδειγμα: Τρία αδέλφια κληρονομούν ένα σπίτι. Μέχρι σήμερα είχαν όλοι ποσοστά στο ίδιο ακίνητο. Πλέον μπορεί το σπίτι να μείνει σε έναν και οι άλλοι να αποζημιωθούν.

Τι είναι η εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία;

Είναι όταν πολλοί άνθρωποι έχουν ποσοστά στο ίδιο ακίνητο χωρίς φυσικό διαχωρισμό.

Παράδειγμα: Δύο αδέλφια έχουν από το 50% ενός διαμερίσματος αλλά δεν υπάρχει χωρισμός του χώρου.

Ποια προβλήματα δημιουργεί η εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία;

Δημιουργεί συχνά αδυναμία συμφωνίας για πώληση, ενοικίαση ή αξιοποίηση του ακινήτου.

Παράδειγμα: Ο ένας αδελφός θέλει να πουλήσει το σπίτι και ο άλλος όχι. Το ακίνητο παραμένει κλειστό για χρόνια.

Τι αλλάζει πλέον για σπίτια και οικόπεδα;

Η λογική του νέου νόμου είναι να παραμένουν ενιαία και να μην σπάνε σε πολλά ποσοστά.

Παράδειγμα: Ένα αγροτεμάχιο παραμένει σε έναν κληρονόμο ώστε να συνεχίσει να καλλιεργείται και οι υπόλοιποι λαμβάνουν αποζημίωση.

Θα εξαφανιστούν οι συνιδιοκτησίες;

Όχι, αλλά αναμένεται να μειωθούν σημαντικά.

Παράδειγμα: Αν οι κληρονόμοι συμφωνούν, μπορούν ακόμη να κρατήσουν κοινό ένα ακίνητο.

Τι γίνεται αν ο κληρονόμος δεν έχει χρήματα να πληρώσει;

Το δικαστήριο μπορεί να δώσει χρόνο ή να επιτρέψει πληρωμή σε δόσεις.

Παράδειγμα: Ένας γιος κληρονομεί το πατρικό σπίτι αλλά δεν διαθέτει άμεσα 80.000 ευρώ για τη νόμιμη μοίρα της αδελφής του. Το ποσό μπορεί να καταβληθεί σταδιακά. 

Ποιος είναι ο βασικός στόχος του νέου νόμου;

Να μειωθούν οι οικογενειακές συγκρούσεις και να σταματήσει ο κατακερματισμός της ακίνητης περιουσίας.

Παράδειγμα: Αντί τέσσερα αδέλφια να έχουν από το 25% ενός κλειστού διαμερίσματος για δεκαετίες, το ακίνητο μπορεί να περάσει σε έναν ιδιοκτήτη και οι υπόλοιποι να αποζημιωθούν οικονομικά.

Τι γίνεται αν υπάρχει διαφωνία για την αξία ενός ακινήτου;

Μπορεί να χρειαστεί πραγματογνωμοσύνη ή δικαστική απόφαση.

Παράδειγμα: Το ένα παιδί θεωρεί ότι το σπίτι αξίζει 500.000 ευρώ και το άλλο 300.000 ευρώ. Το δικαστήριο μπορεί να ορίσει εκτιμητή.

Μπορεί να αποφευχθεί το δικαστήριο;

Αυτός είναι ένας βασικός στόχος του νέου νόμου.

Παράδειγμα: Αν συμφωνηθεί χρηματική αποζημίωση μεταξύ αδελφών, αποφεύγεται πολυετής δικαστική διαμάχη για το ίδιο ακίνητο.

Πώς επηρεάζονται οι πολυκατοικίες και τα παλιά οικογενειακά ακίνητα;

Αναμένεται να μειωθούν οι περιπτώσεις όπου ένα διαμέρισμα ανήκει σε πολλούς συγγενείς διαφορετικών γενεών.

Παράδειγμα: Σήμερα υπάρχουν διαμερίσματα με 10 ή 15 συγκληρονόμους. Το νέο σύστημα προσπαθεί να αποτρέψει τέτοιες καταστάσεις.

Τι αλλάζει στις δικαστικές διαμάχες;

Οι διαφορές μετατρέπονται περισσότερο σε οικονομικές απαιτήσεις παρά σε μάχες για ποσοστά ακινήτων.

Παράδειγμα: Αντί να συζητείται ποιος θα πάρει το μπαλκόνι ή ποιο δωμάτιο αντιστοιχεί σε κάθε κληρονόμο, η διαφορά αφορά το χρηματικό ποσό της αποζημίωσης.

Πηγή Capital.gr