Στεγαστική κρίση: Φoρομπόνους για ενοίκια, ποινές για κλειστά σπίτια και νέοι περιορισμοί σε Airbnb

Με τις τιμές των ενοικίων να βρίσκονται σε διαρκές ράλι και τη στεγαστική κρίση να ταλανίζει χιλιάδες νοικοκυριά σε όλη τη χώρα, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης ολοκληρώνει το «πακέτο» μέτρων που θα ανακοινώσει ο πρωθυπουργός από το βήμα της ΔΕΘ, με κεντρικό στόχο την ενίσχυση της διαθεσιμότητας κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.

Το σχέδιο στηρίζεται σε τέσσερις άξονες: αναλογικότερη κατανομή των φορολογικών βαρών στα εισοδήματα από ενοίκια, στοχευμένες φοροαπαλλαγές που θα περιορίσουν τα «μαύρα» μισθώματα, αντικίνητρα για κλειστές κατοικίες μέσω της επιβολής «φόρου αδράνειας» σε όσους ιδιοκτήτες αφήνουν τα σπίτια τους αναξιοποίητα, καθώς και νέους, αυστηρότερους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, που απορροφούν μεγάλο μέρος του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος.

Αναλυτικότερα:

1. Εισοδήματα από ενοίκια: Στο τραπέζι βρίσκεται πρόταση για μείωση του συντελεστή 15% που ισχύει σήμερα για τα εισοδήματα έως 12.000 ευρώ στην περιοχή του 5% για το τμήμα του εισοδήματος έως 5.000 ευρώ και διατήρησή του από τα 5.001 έως 12.000 ευρώ. Σε μια τέτοια περίπτωση, φορολογούμενος που εισπράττει από μισθώματα 5.000 ευρώ θα καταβάλλει φόρο ύψους 250 ευρώ, ενώ σήμερα πληρώνει 750 ευρώ δηλαδή θα έχει ελάφρυνση 500 ευρώ. Το ίδιο κέρδος θα έχουν και όσοι δηλώνουν υψηλότερα από 5.000 ευρώ εισοδήματα. Για παράδειγμα ο φόρος σήμερα για εισόδημα 12.000 ευρώ ανέρχεται σε 1.800 ευρώ, ενώ με συντελεστές 5% για έως 5.000 ευρώ και 15% από 5.0001 έως 12.000 ευρώ διαμορφώνεται σε 1.300 ευρώ, δηλαδή 500 ευρώ χαμηλότερα. Για εισόδημα ύψους 15.000 ευρώ ο φόρος πέφτει στα 2.350 ευρώ από 2.850 ευρώ και για εισόδημα 20.000 ευρώ η επιβάρυνση μειώνεται στα 4.100 ευρώ από 4.600 ευρώ. Επίσης, εξετάζεται η προσθήκη ενός ενδιάμεσου συντελεστή, πιθανότατα 22%, ανάμεσα στο 15% με 35% που εφαρμόζεται σήμερα το τμήμα εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ. Με την αλλαγή αυτή, ένας ιδιοκτήτης με εισόδημα 15.000 ευρώ θα εξοικονομήσει περί τα 390 ευρώ ετησίως. Ο ανώτατος συντελεστής 45% για εισοδήματα από ενοίκια άνω των 35.000 ευρώ παραμένει αμετάβλητος. Σημειώνεται ότι τα στοιχεία της ΑΑΔΕ από την επεξεργασία των φορολογικών δηλώσεων δείχνουν ότι τα εισοδήματα από ενοίκια ξεπερνούν τα 8,5 δισ. ευρώ ετησίως με επτά στους 10 φορολογούμενους να δηλώνουν έως 5.000 ευρώ και το 87% κάτω από 10.000 ευρώ.
2. Φοροαπαλλαγές: Στο οικονομικό επιτελείο εξετάζουν αλλαγές στη διάταξη που προβλέπει τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που έβαλαν ενοικιαστήριο σε κλειστές κατοικίες ή μετέτρεψαν τις βραχυχρόνιες σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Η απαλλαγή εφαρμόζεται για κατοικίες επιφάνειας έως 120 τ.μ. και μίσθωση τριετούς διάρκειας. Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή αν εντός των τριών ετών της διάρκειας της η κατοικία κενωθεί, δηλαδή αν παραμείνει κενή και χωρίς επόμενο ενοικιαστή. Αν η κατοικία εντός των τριών ετών της διάρκειάς της διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος. Αυτό που μελετάται είναι να μειωθεί το ελάχιστο διάστημα της μακροχρόνιας μίσθωσης από τα τρία χρόνια στα δύο ή ακόμα και στο ένα έτος, δίνοντας παράλληλα τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να υπογράψουν περισσότερες από μία συμβάσεις. Αυτό θα διευκολύνει ιδιοκτήτες που επιθυμούν να νοικιάσουν κατοικίες σε δημοσίους υπαλλήλους και στρατιωτικούς που μετατίθενται προσωρινά.
3. Αντικίνητρα για κλειστές κατοικίες: Σχέδιο για την επιβολή «φόρου αδράνειας» επεξεργάζεται το οικονομικό επιτελείο για ακίνητα που παραμένουν κλειστά για μεγάλο χρονικό διάστημα, με στόχο να καταστούν ασύμφορα για τους ιδιοκτήτες και να βγουν στην αγορά ώστε να πέσουν οι τιμές στα ενοίκια. Αντίστοιχα μέτρα ισχύουν ήδη σε Γαλλία, Ιρλανδία και Πορτογαλία, όπου η μη αξιοποίηση ακινήτων επιβαρύνεται με υψηλή φορολογία και οδηγεί σε υποχρεωτική ενοικίαση. Εξετάζεται επίσης τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους οι τράπεζες και οι servicers να πληρώνουν διπλάσιο ΕΝΦΙΑ.
4. Περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: Παράταση των περιορισμών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έως το τέλος του 2026 και επέκταση του μέτρου σε νέες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας επεξεργάζεται το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης, σε μια προσπάθεια να συγκρατηθεί το αυξημένο κόστος στέγασης. Σύμφωνα με πληροφορίες, στο μικροσκόπιο των αρχών βρίσκονται συγκεκριμένες συνοικίες με ακμάζουσα τουριστική αγορά, όπως για παράδειγμα Ψυρρή, Μακρυγιάννη, Ακρόπολη, Καλλιμάρμαρο, Θησείο, Μεταξουργείο, ακόμα και τα Εξάρχεια. Το ισχύον καθεστώς προβλέπει «πάγωμα» νέων καταχωρίσεων στο Μητρώο Ακινήτων για το σύνολο του 2025 στις εξής περιοχές:

• 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη
• 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι
• 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ

Με βάση τη νομοθεσία, οι υπουργοί Οικονομικών, Εθνικής Οικονομίας, Ανάπτυξης και Τουρισμού μπορούν να επεκτείνουν τους περιορισμούς έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, εφόσον διαπιστωθεί επιδείνωση της στεγαστικής κατάστασης. Σύμφωνα με τα τελευταία επίσημα στοιχεία, τον Μάιο του 2025 οι διαθέσιμες κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη την Ελλάδα ξεπέρασαν το 1,038 εκατ. σημειώνοντας αύξηση 7-10% σε σύγκριση με πέρυσι. Στην Αθήνα, η τουριστική ζήτηση για βραχυχρόνια διαμονή συνεχίζει να σπάει ρεκόρ. Οι κρατήσεις για το καλοκαίρι του 2025 είναι αυξημένες κατά 22% συγκριτικά με το 2024, παρά τις περιοριστικές ρυθμίσεις σε πολλές περιοχές του κέντρου. Ενδεικτικά στο εμπορικό τρίγωνο (Ακρόπολη, Πλάκα, Μοναστηράκι) λειτούργησαν πέρυσι 2.440 καταλύματα, στο Κουκάκι 1.164 στο Νέο Κόσμο 992 και στα Εξάρχεια 918.