Τα μυστικά στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Αναλυτικός οδηγός σχετικά με τη διαδικασία αλλά και τους φόρους που πρέπει να καταβάλουν οι φορολογούμενοι για αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και δωρεές.

«Ζεστό χρήμα» εκατομμυρίων ευρώ φέρνει στα κρατικά ταμεία η κινητικότητα που καταγράφεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων γονικών παροχών και δωρεών.

Το 2024, με βάση τα συμβόλαια που έχουν αναρτηθεί στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, άλλαξαν χέρια 42.745 ακίνητα, συνολικής αξίας 4,07 δισ. ευρώ, ενώ οι φόροι που εισπράχθηκαν το περασμένο έτος μόνο από τις αγοραπωλησίες ακινήτων ανήλθαν σε 656,49 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 26,2% σε σχέση με το 2023 που είχαν διαμορφωθεί σε 520,24 εκατ. ευρώ.

Στην ελληνική κτηματαγορά οι αγοραπωλησίες ακινήτων παραμένουν σε ανοδική τροχιά, παρά το ράλι που εξακολουθούν να καταγράφουν οι τιμές.

Οσον αφορά το είδος των ακινήτων, τα συμβόλαια που έχουν υπογραφεί και αναρτηθεί στο μητρώο δείχνουν ότι 21.735 είναι διαμερίσματα συνολικής αξίας 2,18 δισ. ευρώ, 4.308 είναι μονοκατοικίες συνολικής αξίας 508,68 εκατ. ευρώ, 7.200 είναι οικόπεδα συνολικής αξίας 883,55 εκατ. ευρώ, ενώ 1.925 αφορούν θέσεις στάθμευσης.

Πριν από το καλοκαίρι αναμένεται να κάνει πρεμιέρα ηλεκτρονική πλατφόρμα που θα καταγράφει όλες τις τιμές πώλησης ακινήτων ανά περιοχή, με τα στοιχεία να αντλούνται από το Κτηματολόγιο, όπου αναρτώνται πλέον τα συμβόλαια.

Σε αυτή δεν θα γίνεται αναφορά στα στοιχεία πωλητή και αγοραστή, παρά μόνο η ταυτότητα του ακινήτου με στοιχεία τετραγωνικών, ορόφου, παλαιότητας και περιοχής μαζί με το τίμημα πώλησης.

Η Realnews αποκωδικοποιεί αναλυτικά τη διαδικασία αλλά και τους φόρους που πρέπει να καταβάλουν οι φορολογούμενοι για μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δωρεές. Ειδικότερα

1. Ηλεκτρονικά, μέσω της πλατφόρμας myProperty, υποβάλλονται αρχικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας, για:

• Μεταβίβαση ακινήτου με επαχθή αιτία.
• Πλειστηριασμό.
• Χρησικτησία.
• Μεταβίβαση ποσοστών οικοπέδου λόγω εργολαβικού ανταλλάγματος.
• Πλασματική μεταβίβαση.
• Εκτέλεση προσυμφώνου εντός διετίας.
• Σύσταση ή τροποποίηση σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας με/χωρίς κτίσματα.

2. Οι απαλλαγές από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου διαμορφώνονται ως εξής:

– Για αγορά κατοικίας: Από άγαμο μέχρι 200.000 ευρώ. Από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι 250.000 ευρώ. Από έγγαμο μέχρι 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι 275.000 ευρώ.

Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

– Για αγορά οικοπέδου: Από άγαμο μέχρι 50.000, από έγγαμο μέχρι 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων.

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως 20 τετραγωνικά μέτρα, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

3. Για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας απαιτείται:

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ή ιδανικό μερίδιο αυτών και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να ανεγερθούν είναι 70 τ.μ. χώρου κύριας χρήσης, προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του, και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα.

Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ.

β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

γ) Το ακίνητο να παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.

4. Ο συνολικός λογαριασμός για τη μεταβίβαση ακινήτων είναι ο ακόλουθος:

Μετά το «πάγωμα» του ΦΠΑ μέχρι το τέλος του 2025, όλα τα ακίνητα επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης, ο οποίος ανέρχεται σε 3% επί του τιμήματος του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή επί της αντικειμενικής αξίας, εφόσον η τελευταία είναι μεγαλύτερη.

Στον φόρο προστίθεται επιπλέον έξοδο 3% επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτου που αφορά τον δήμο στον οποίο βρίσκεται η κατοικία.

Για την αγορά πρώτης κατοικίας εφαρμόζεται αφορολόγητο όριο το οποίο δικαιούνται οι φορολογούμενοι εφόσον πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Πάνω από το αφορολόγητο όριο επιβάλλεται φόρος 3%. Ακόμα πρέπει να υπολογιστεί η αμοιβή συμβολαιογράφου βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, εφόσον αυτή είναι ανώτερη του τιμήματος.

Επίσης, έξοδα κτηματολογίου και αμοιβή μηχανικού για την έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, η οποία είναι απαραίτητη για την αγοραπωλησία του ακινήτου.

5. Οι ισχύουσες κλίμακες στη φορολογία δωρεών κινητών και ακινήτων διαμορφώνονται ως εξής:

Οι κλίμακες με τις οποίες υπολογίζεται ο φόρος δωρεάς σε κινητά και ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, για πρόσωπα δικαιούχους της Β’ και της Γ’ κατηγορίας της φορολογικής κλίμακας (δηλαδή όχι συγγενείς πρώτου βαθμού) είναι οι ίδιες με αυτές που ισχύουν για τη φορολόγηση των κληρονομιών.

Για δωρεές κινητών ή ακινήτων προς πρόσωπα δικαιούχους της Α’ κατηγορίας της φορολογικής κλίμακας (σύζυγος, μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια και γονείς) ισχύει, από 1η/10/2021 αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ.

Για την υπερβάλλουσα των 800.000 ευρώ αξία, επιβάλλεται μετά την αφαίρεση αυτού του αφορολόγητου ποσού φόρος με αυτοτελή συντελεστή 10%.

Για δωρεές που πραγματοποιήθηκαν πριν από την 1η/10/2021 εφαρμόζεται η κλίμακα της Α’ κατηγορίας της φορολογικής κλίμακας με αφορολόγητο ποσό 150.000 ευρώ.

6. Οι φορολογούμενοι, πριν ξεκινήσουν τη διαδικασία για γονική παροχή η δωρεά, πρέπει να γνωρίζουν:

• Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ αφορά γονικές παροχές – δωρεές οποιασδήποτε φύσεως περιουσίας (κινητής, ακίνητης, απαίτησης) έχουν δωρεοδόχους μόνο τα πρόσωπα της Α’ κατηγορίας (σύζυγος, μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια και γονείς). Δηλαδή εξαιρούνται αδέλφια, ανίψια, θείοι και άλλοι συγγενείς.
• Οι χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές θα πρέπει να αποδεικνύονται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.
• Κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων, η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.
• Χρηματικές γονικές παροχές με μετρητά (με χρήματα που βγήκαν από το στρώμα ή το σεντούκι κ.λπ.), φορολογούνται με αυτοτελή συντελεστή 10%, χωρίς αφορολόγητο όριο.

7. Στο αφορολόγητο των 800.000 ευρώ μπορεί να συμπεριληφθεί η αποπληρωμή πιστωτικής κάρτας συνδεδεμένης με τραπεζικό λογαριασμό του τέκνου, η οποία διενεργείται με μεταφορά χρημάτων από λογαριασμό που διατηρεί σε πιστωτικό ίδρυμα ο πατέρας.

8. Ακόμη, στο αφορολόγητο των 800.000 ευρώ μπορεί να συμπεριληφθεί η μετα φορά του πλειστηριάσματος από τον λογαριασμό του γονέα απευθείας στον λογαριασμό του συμβολαιογράφου που διενεργεί τον πλειστηριασμό, για να αγοράσει το τέκνο ακίνητο μέσω πλειστηριασμού.

9. Σε δωρεές και γονικές παροχές από 1η/10/2021 δεν συνυπολογίζονται εκείνες που έχουν πραγματοποιηθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή, ενώ από 1η/10/2021 και μετά διενεργείται κανονικά συνυπολογισμός (δωρεών/γονικών παροχών).

Επίσης, οι δωρεές και γονικές παροχές μετά την 1η/10/2021 δεν συνυπολογίζονται στην αιτία θανάτου κτήση περιουσίας μεταξύ των αυτών προσώπων.

10. Η σχετική δήλωση για γονικές παροχές και δωρεές υποβάλλεται στη ΔΟΥ της φορολογίας εισοδήματος του υπόχρεου σε φόρο δωρεοδόχου/τέκνου ή στο ΚΕΦΟΚ Αττικής ή Θεσσαλονίκης. Στην περίπτωση που ο δωρεοδόχος/τέκνο είναι κάτοικος εξωτερικού, υποβάλλεται στο ΚΕΦΟΚ Αττικής.

Για τη συμπλήρωση της δήλωσης δωρεάς, γονικής παροχής, εφόσον συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο, συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο που θα καταρτίσει τη συμβολαιογραφική πράξη και υποβάλλεται από τον υπόχρεο πριν από τη σύνταξη του οικείου συμβολαιογραφικού εγγράφου της δωρεάς ή γονικής παροχής.

Οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να προσκομίσουν στον συμβολαιογράφο όλα τα αναγκαία στοιχεία που απαιτούνται για την ορθή σύνταξη της δήλωσης από αυτόν και στην αρμόδια υπηρεσία της φορολογικής διοίκησης τα νόμιμα δικαιολογητικά.