Τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα και Airbnb-Πως την εξασφαλίζουν οι ιδιοκτήτες τους

Iδιοκτήτες ακινήτων που έριξαν το 2025 στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης κλειστές κατοικίες ή ακίνητα τύπου Airbnb θα απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για μία τριετία,με την αρχή να γίνεται από φέτος.

Η φοροαπαλλαγή  μεταφράζεται σε χιλιάδες ευρώ καθαρό κέρδος. Για έναν ιδιοκτήτη που εισπράττει 1.000 ευρώ τον μήνα από ένα ή περισσότερα ακίνητα τα οποία κρατούσε κλειστά, το συνολικό φορολογικό όφελος στην τριετία μπορεί να φτάσει τις 5.400 ευρώ, αν φορολογείτο για αυτά με 15%. Εάν εισπράττει κάποιος και άλλα ενοίκια από περισσότερα ακίνητα, τα οφέλη είναι πολλαπλάσια, επειδή όλα τα εισοδήματα αυτά αθροίζονται και επιβαρύνονται με φόρο 35% ή 45% καθιστώντας ελκυστική τη μακροχρόνια μίσθωση. Στην πράξη  ο φόρος για τα ενοίκια των κατοικιών αυτών μηδενίζεται,για μία τριετία,αφού   ο ιδιοκτήτης για ενοίκια των ετών 2025-2027 δεν θα πληρώσει φόρο παρά μόνο το 2029.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις 

Ωστόσο για να εξασφαλίσει ο φορολογούμενος τη φοροαπαλλαγή ,θα πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένοι  αυστηροί κανόνες, για το πότε θεωρείται ένα ακίνητο "κενό" αλλά και σε ποιες περιπτώσεις η απαλλαγή χάνεται. Βασική προϋπόθεση είναι  οι φορολογούμενοι να  έχουν δηλώσει εμπρόθεσμα στην ΑΑΔΕ τις κλειστές κατοικίες ή τα ακίνητα τύπου Airbnb προκειμένου να κλειδώσουν τη φοροαπαλλαγή για τα ενοίκια που εισέπραξαν το 2025. Όσοι έσπευσαν να εμφανίσουν τις κατοικίες τους στην εφορία εκ των υστέρων ακόμη και αν πληρούν τις υπόλοιπες προϋποθέσεις δεν δικαιούνται την απαλλαγή.

Ακόμα:

1.Ως προς τις κατοικίες που είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση, η υπαγωγή στη ρύθμιση προϋποθέτει ότι το ακίνητο είχε διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος 2024, εφόσον η νέα μακροχρόνια μίσθωση καταρτίστηκε  εντός του 2025. Επιπλέον, θα πρέπει να έχουν δηλωθεί κανονικά στη φορολογική διοίκηση όλες οι σχετικές βραχυχρόνιες μισθώσεις και να μην έχει υποβληθεί άλλη δήλωση μίσθωσης (μακροχρόνιας) πριν την έναρξη της νέας σύμβασης. Αυτό σημαίνει ότι  η μετάβαση από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση πρέπει να είναι καθαρή και πλήρως αποτυπωμένη στα φορολογικά στοιχεία.

2.Για τα ακίνητα που ήταν "κλειστά", προϋπόθεση είναι να είχαν δηλωθεί ως κενά στο έντυπο Ε2 ή να μην είχαν δηλωθεί ως μισθωμένα, ιδιοχρησιμοποιούμενα ή δωρεάν παραχωρούμενα στα φορολογικά έτη 2022 και 2023  και 2024. Από τη στιγμή που έχει συναφθεί σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης, διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, και το ακίνητο πληροί τα λοιπά κριτήρια ,ήτοι κύριοι χώροι έως 120 τ.μ., εμπρόθεσμες δηλώσεις στο Ε2 και στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, ο εκμισθωτής δικαιούται πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που θα εισπράξει κατά τους πρώτους 36 μήνες.

Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν λυθεί και η μίσθωση αυτή, χάνεται και η περαιτέρω φοροαπαλλαγή. 

Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις μισθώνεται τουλάχιστον για έξι συνεχόμενους μήνες σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας και εφόσον δεν διατεθεί εντός των τριών ετών για βραχυχρόνια μίσθωση. 

Πότε χάνεται η απαλλαγή 

Ωστόσο, η φοροαπαλλαγή δεν είναι άνευ όρων. Αν εντός της τριετίας η κατοικία κενωθεί και παραμείνει χωρίς ενοικιαστή, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος κατά το οποίο το ακίνητο έμεινε κενό. Χάνεται οριστικά αν το ακίνητο μείνει κενό  και από  δεύτερο ενοικιαστή για το υπόλοιπο διάστημα.  Επίσης, εάν το ακίνητο επανέλθει σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης πριν τη συμπλήρωση του 36μήνου, η απαλλαγή παύει αναδρομικά από το πρώτο έτος, με συνέπεια να ανακύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου για τα ήδη απαλλαγέντα μισθώματα.

Είναι σαφές ότι η προσεκτική φορολογική συμμόρφωση και η σταθερότητα της μίσθωσης καθίστανται καθοριστικοί παράγοντες για τη διατήρηση του φορολογικού ευεργετήματος.