Ακίνητα: Ο πληθυσμός μειώνεται, η ζήτηση για σπίτια αυξάνεται

Σημαντική αποδεικνύεται η επίδραση του δημογραφικού ζητήματος στη στεγαστική κρίση της χώρας, παρότι θα περίμενε κανείς να συμβαίνει το αντίθετο. Παρατηρείται δηλαδή ένα παράδοξο φαινόμενο, καθώς από τη μία πλευρά ο πληθυσμός μειώνεται σταθερά τα τελευταία χρόνια, αλλά από την άλλη η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων σε σχέση με τη ζήτηση όχι μόνο δεν υποχωρεί, αλλά εντείνεται διαρκώς.

Οπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που ανακοίνωσε η Eurostat πριν από μερικές ημέρες, το 2024 η Ελλάδα βρέθηκε στην 20ή θέση μεταξύ των 27 χωρών-μελών της Ε.Ε. αναφορικά με τη γονιμότητα, καθώς η αναλογία ανά γυναίκα ήταν 1,24 γεννήσεις, έναντι 1,26 γεννήσεων το 2023, 1,32 το 2022 και 1,43 γεννήσεων το 2021. Η πορεία λοιπόν είναι συνεχώς φθίνουσα. Τη χειρότερη εικόνα καταγράφουν, μάλιστα, τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, με τον Κεντρικό Τομέα της Αθήνας να εμφανίζει μόλις 0,92 γεννήσεις ανά γυναίκα και την Αττική συνολικά 1,13 γεννήσεις ανά γυναίκα, ενώ στη Θεσσαλονίκη καταγράφονται μόλις 1,09. Στον αντίποδα, την καλύτερη εικόνα εμφανίζουν οι Κυκλάδες με 1,95 γεννήσεις.

Σύμφωνα με το βασικό σενάριο της Eurostat, έως το 2050 προβλέπεται μείωση πληθυσμού σε 836 από τις 1.165 περιφέρειες επιπέδου NUTS 3 της Ευρωπαϊκής Ενωσης, ποσοστό 71,8%. Στην Ελλάδα, η μείωση προβλέπεται σε πάνω από 80% των αντίστοιχων υποπεριφερειακών ενοτήτων, οι οποίες αντιστοιχούν κατά κανόνα σε περιοχές εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων.

Στο πλαίσιο αυτό, θα περίμενε κανείς ότι θα αμβλύνεται σταδιακά η πίεση στην αγορά κατοικίας, λόγω μειωμένης ζήτησης.

Στην πράξη συμβαίνει ακριβώς το αντίθετο και αυτό αποτυπώθηκε στην τελευταία απογραφή πληθυσμού του 2021 από την ΕΛΣΤΑΤ, όντας αποτέλεσμα της αύξησης του βαθμού αστικοποίησης, αλλά και της ανόδου του αριθμού των νοικοκυριών, μέσω της αύξησης των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών.

Οπως ανέφερε και η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤΤΕ) στην τελευταία έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, ο πληθυσμός στις αστικές περιοχές αντιστοιχεί στο 78,5% του συνολικού πληθυσμού, διαμένει σε έκταση που καταλαμβάνει το 13,7% της συνολικής επικράτειας, ενώ το 2011 ο πληθυσμός σε αστικές περιοχές αντιστοιχούσε στο 72,4% και διέμενε σε έκταση που καταλάμβανε το 14,3% της επικράτειας.

Επίσης, το πλήθος των νοικοκυριών χωρίς οικογενειακό πυρήνα (εργένηδες, συγκάτοικοι, ανύπαντρα ζευγάρια) αυξήθηκε κατά 26% (+319.770 νοικοκυριά) σε σύγκριση με το 2011 και το πλήθος των νοικοκυριών με έναν οικογενειακό πυρήνα (μόνος πατέρας/μόνη μητέρα) αυξήθηκε κατά 9% (+39.349 νοικοκυριά).

Ετσι, μονογονεϊκές οικογένειες, εργένηδες και διαζευγμένοι αποτελούν τους βασικούς εκφραστές της ζήτησης για αγορά και ακόμη περισσότερο για ενοικίαση κατοικιών και μάλιστα μικρότερης επιφάνειας συγκριτικά με τα προηγούμενα χρόνια. Στις παραπάνω κατηγορίες προστίθενται επίσης οι φοιτητές που σπουδάζουν σε άλλη πόλη, αλλά και ψηφιακοί νομάδες που επίσης επιλέγουν κυρίως το κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ειδικά τους χειμερινούς μήνες.

Αλλη μία ομάδα ενδιαφερομένων είναι και οι ηλικιωμένοι, που αναμένεται σταδιακά να αποτελέσουν μια σημαντική υποκατηγορία ζήτησης. Ανθρωποι άνω των 60 ετών, των οποίων τα παιδιά έχουν αρχίσει να δημιουργούν τη δική τους οικογένεια, επιλέγουν να μετακινηθούν από την οικογενειακή τους εστία, δηλαδή από το σπίτι στο οποίο μεγάλωσαν τα παιδιά τους, σε αναζήτηση μικρότερων ακινήτων, πιο λειτουργικών για τους ίδιους.

Ενα μεγάλο οικογενειακό σπίτι συνεπάγεται και αυξημένα έξοδα, για επισκευές, συντηρήσεις και ασφαλώς για την κάλυψη αναγκών θέρμανσης και ψύξης, όπως επίσης και φορολογικά. Ετσι, πολλοί επιλέγουν να αποχωρήσουν από αυτό, συνήθως για να μείνουν εκεί τα δικά τους παιδιά.

Επομένως, ένα όλο και μεγαλύτερο ποσοστό της ζήτησης μετακινείται πλέον σε ακίνητα μικρότερης επιφάνειας. Μάλιστα, αυτό οφείλεται όχι μόνο στο ότι δεν υπάρχει η ανάγκη για μεγαλύτερο ακίνητο, αλλά και στο χαμηλότερο κόστος των διαμερισμάτων μικρότερης επιφάνειας. Επομένως, η οικονομική προσιτότητα διαδραματίζει πολύ σημαντικό ρόλο και σε αυτή την περίπτωση.

Το πρόβλημα προκύπτει από την τεράστια έλλειψη τέτοιων ακινήτων στην αγορά, καθώς για δεκαετίες οι κατασκευαστές προσανατολίζονταν σε μεγάλες επιφάνειες για τη στέγαση οικογενειών. Επομένως, οι νέες κατασκευές, αλλά και τα έργα ανακατασκευής κτιρίων μέσω αλλαγής χρήσης, π.χ. από γραφείο σε κατοικία, θα πρέπει να προσαρμοστούν στα νέα αυτά δεδομένα και να διαμορφώσουν ανάλογα και το μείγμα της προσφοράς νέων κατοικιών. Οι δε νέες οικογένειες έχουν όλο και περισσότερο ένα αντί για δύο παιδιά, κάτι που διαφοροποιεί αντιστοίχως τις ανάγκες τους σε χώρους, πέραν του χαμηλότερου κόστους.