Φόροι ακινήτων: Πού είναι υψηλότεροι και πού χαμηλότεροι στην Ευρώπη

Η ιδιοκτησία κατοικίας στην Ευρώπη συνεπάγεται την καταβολή φόρων σχεδόν σε κάθε στάδιο, τόσο κατά την αγορά, όσο και στην κατοχή, την εκμίσθωση και την πώλησή της.

Σε ολόκληρη την ήπειρο, η ιδιοκτησία ακινήτου συνοδεύεται από ένα πλέγμα φόρων που ακολουθούν τον ιδιοκτήτη από τη στιγμή που υπογράφει τη σύμβαση μέχρι την ημέρα της πώλησης, ενώ ισχύουν είτε το ακίνητο παραμένει κενό είτε αποφέρει ενοίκιο.

Στοιχεία από τον «Global Property Guide», ο οποίος παρακολουθεί τη φορολογία των ακινήτων σε περισσότερες από 80 χώρες, δείχνουν ότι η κατοικία φορολογείται βαριά σε ολόκληρη την ήπειρο, αλλά διαφοροποιείται σημαντικά ανά χώρα, ενώ υπάρχουν τέσσερις φόροι ακινήτων τους οποίους εξετάζει.

Συγκεκριμένα, υπάρχει ένας φόρος μεταβίβασης που καταβάλλεται κατά την αγορά, ο οποίος μερικές φορές ονομάζεται «τέλος συναλλαγής», ένας ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας επί της εκτιμώμενης, της αγοραίας ή της κτηματολογικής αξίας μιας κατοικίας, ένας φόρος εισοδήματος από ενοίκια επί των εσόδωνκαι τέλος ένας φόρος κεφαλαιακών κερδών από την πώληση.

Μια χώρα συνεχίζει να βρίσκεται κοντά στην κορυφή σχεδόν κάθε λίστας, παρότι είναι δύσκολο να καταρτιστεί μια σαφής κατάταξη, καθώς κάθε χώρα εφαρμόζει το δικό της φορολογικό πλαίσιο με πολλούς συντελεστές φορολογίας.

Πόσο φόρο πληρώνετε επί των εσόδων από ενοίκια σε όλη την Ευρώπη;
Για όσους αγοράζουν ακίνητα με σκοπό την εκμίσθωση, ο φόρος επί των εσόδων από ενοίκια είναι ο παράγοντας που επιβαρύνει περισσότερο το τελικό ποσό, και σε αυτό το σημείο οι χώρες διαφέρουν.

Το Global Property Guide υπολογίζει το ποσό που θα κατέβαλε ένας μη κάτοικος ιδιοκτήτης για τρία επίπεδα μηνιαίου ενοικίου: 1.500 €, 6.000 € και 12.000 €.

Στα 1.500 ευρώ το μήνα, η Δανία είναι η πιο «σκληρή» φορολογικά, καθώς αφαιρεί το 42,11% από το πρώτο κιόλας ευρώ, με τις Κάτω Χώρες να ακολουθούν από κοντά με 36% και τη Φινλανδία με 30%. Στο άλλο άκρο, η Κύπρος ξεκινά από το μηδέν, ενώ το Λουξεμβούργο αφαιρεί ένα συμβολικό 2,94%.

Στα πιο ακριβά ενοίκια, η κατάταξη αλλάζει. Στα 12.000 ευρώ το μήνα, το Βέλγιο βρίσκεται στην κορυφή του πίνακα με 47,27%, ακολουθούμενο από τη Δανία με 43,22%, ενώ η Γερμανία και η Ελλάδα ισοβαθμούν στο 41%.

Αρκετές χώρες παραμένουν σχεδόν αμετάβλητες ανεξάρτητα από το ύψος του ενοικίου: η Ιταλία διατηρείται στο 21%, η Πορτογαλία στο 28% και οι Κάτω Χώρες στο 36%, κάτι που μπορεί να τις καταστήσει ευνοϊκές ή δυσμενείς επιλογές.

Οι χώρες που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη αύξηση τείνουν να είναι εκείνες που ενσωματώνουν τα έσοδα από ενοίκια στον φόρο εισοδήματος. Η Αυστρία αποτελεί ένα καλό παράδειγμα αυτού. Στην Αυστρία, το εισόδημα φορολογείται με την ίδια προοδευτική κλίμακα όπως και ο μισθός, ξεκινώντας από μηδέν για ποσά κάτω των 13.308 ευρώ και φτάνοντας έως το 55% για ποσά άνω του 1 εκατομμυρίου ευρώ. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο φόρος ακινήτων που πραγματικά «τσούζει» δεν είναι παρά ο φόρος εισοδήματος με διαφορετική ονομασία.

Φόρος μεταβίβασης: Το κόστος της αγοράς κατοικίας

Το Βέλγιο πρωταγωνιστεί και στο φόρο που καταβάλλεται κατά την αγορά ακινήτου. Οι αγοραστές εκεί ενδέχεται να επιβαρυνθούν με φόρο έως και 12,5% της τιμής, λίγο πάνω από τον ανώτατο συντελεστή του Ηνωμένου Βασιλείου (12%), το 10,4% των Κάτω Χωρών και το 10% του Λουξεμβούργου.

Στο αντίθετο άκρο του φάσματος, η Εσθονία και η Τσεχική Δημοκρατία δεν επιβάλλουν φόρο μεταβίβασης στις αγορές. Τα έξοδα αγοράς στη Λιθουανία ανέρχονται σε περίπου 0,4%, ή περίπου 2.000 ευρώ για μια κατοικία αξίας 500.000 ευρώ, ένα κλάσμα των δεκάδων χιλιάδων που ενδέχεται να επιβαρύνουν τους αγοραστές στο Βέλγιο.

Η Ελλάδα βρίσκεται στην 18η θέση με φόρο 4,1%.

Οι ευρωπαϊκές χώρες με τον υψηλότερο ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας
Ακόμα και αν μια κατοικία παραμένει κενή, ενδέχεται να εξακολουθεί να υπόκειται σε φόρο ακίνητης περιουσίας.

Ωστόσο, ο υπολογισμός του ετήσιου φόρου ακίνητης περιουσίας είναι διαφορετικός σε κάθε χώρα. Ορισμένες εφαρμόζουν ένα ποσοστό επί της αγοραίας αξίας της κατοικίας, άλλες επί μιας πολύ χαμηλότερης εκτιμηθείσας αξίας που μπορεί να είναι ξεπερασμένη εδώ και δεκαετίες, ενώ η Βρετανία δεν χρησιμοποιεί καθόλου ποσοστά, αλλά κατατάσσει τις κατοικίες σε κλίμακες αποτίμησης.

Ο μέγιστος συντελεστής φόρου ακίνητης περιουσίας στην Ισπανία μπορεί να φτάσει το 4,8% σε ορισμένους δήμους, αλλά εφαρμόζεται επί της κτηματολογικής αξίας και όχι στην αγοραία αξία, γεγονός που καθιστά το αναφερόμενο ποσοστό πολύ χαμηλότερο.

Αν, αντίθετα, εξετάσουμε τα ποσά που συνήθως καταβάλλουν οι ιδιοκτήτες για μια κατοικία αξίας περίπου 300.000 €, οι διαφορές μειώνονται σημαντικά, καθώς κάθε χώρα ορίζει τη φορολογητέα αξία με διαφορετικό τρόπο.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, ο δημοτικός φόρος για ένα ακίνητο όπως αυτό κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 2.000 € και 3.200 € ετησίως, ανάλογα με την κατηγορία αποτίμησης και την τοπική αρχή.

Ο γαλλικός «taxe foncière» και ο ισπανικός «IBI» ανέρχονται γενικά σε περίπου 700 έως 1.800 ευρώ, καθώς και οι δύο βασίζονται σε φορολογητέες αξίες που συνήθως είναι πολύ χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς. Ο βελγικός «précompte immobilier», που υπολογίζεται με βάση μια θεωρητική αξία ενοικίου του 1975, συχνά κυμαίνεται σε παρόμοιο εύρος.

Ο γερμανικός «Grundsteuer», ο οποίος αναμορφώθηκε το 2025, είναι συχνά χαμηλότερος από αυτόν σε πολλές γειτονικές χώρες, αν και τα ποσά ποικίλλουν σημαντικά ανά δήμο στο πλαίσιο του νέου συστήματος εκτίμησης.

Η Ελλάδα με τον ΕΝΦΙΑ κατατάσσεται στην 14η θέση. Αντιθέτως, στην Κύπρο και τη Μάλτα οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν τίποτα, καθώς καμία από τις δύο χώρες δεν επιβάλλει ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας.

Φόρος κεφαλαιακών κερδών στην Ευρώπη: Το κόστος όταν πουλάτε ένα ακίνητο

Αν πουλήσετε με κέρδος, ο φόρος ποικίλλει σημαντικά, ενώ η διάρκεια κατοχής του ακινήτου συχνά έχει μεγαλύτερη σημασία από τον ίδιο τον συντελεστή.

Η Δανία έχει τη βαρύτερη φορολογία σε αυτή την κατηγορία, φορολογώντας τα κέρδη έως και 52,07% μόλις αυτά προστεθούν στο συνολικό εισόδημα.

Στον αντίποδα, η Μάλτα δεν φορολογεί καθόλου το κέρδος, αλλά επιβάλλει έναν σταθερό συντελεστή 12% επί της τιμής πώλησης ως κόστος συναλλαγής, ο οποίος μειώνεται στο 5% αν δεν είστε επαγγελματίας επενδυτής ακινήτων. Η Γερμανία ακολουθεί μια διαφορετική προσέγγιση: αν κατέχετε ένα ακίνητο για περισσότερο από δέκα χρόνια, ολόκληρο το κέρδος, δηλαδή και τα 250.000 €, είναι αφορολόγητο. Αν πουλήσετε εντός αυτού του χρονικού διαστήματος, φορολογείστε με τον συντελεστή του εισοδήματός σας, συν τυχόν επιπλέον επιβάρυνση αλληλεγγύης.

Πού φορολογούνται περισσότερο τα ακίνητα στην Ευρώπη;
Μια χώρα ξεχωρίζει εάν συνυπολογιστούν και οι τέσσερις κατηγορίες φόρων. Το Βέλγιο βρίσκεται στην κορυφή ή κοντά σε αυτή όσον αφορά την αγορά, την κατοχή και την εκμίσθωση ακινήτων, και μόνο σε ότι αφορά τη φορολογία των κεφαλαιακών κερδών, που κυμαίνεται από 16,5% έως 33%, προσφέρει σημαντική ελάφρυνση.

Στο αντίθετο άκρο βρίσκονται η Κύπρος και η Μάλτα. Η Κύπρος εφαρμόζει μηδενικό φόρο επί των εσόδων από ενοίκια, η Μάλτα δεν φορολογεί καθόλου τα κεφαλαιακά κέρδη, και καμία από τις δύο δεν επιβάλλει ετήσιο φόρο ακινήτων, γεγονός που τις καθιστά από τις περιοχές με τη χαμηλότερη φορολογία στην ήπειρο για έναν ιδιοκτήτη ακινήτου.

Euronews