Κενά σπίτια, ακριβή στέγη: Το παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας

Η αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας και η επιβάρυνση των νοικοκυριών από το κόστος στέγασης δεν οφείλονται αποκλειστικά στο γεγονός ότι στην Ελλάδα χτίζονται λιγότερα νέα σπίτια σε σχέση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση. Ενα μεγάλο μέρος του προβλήματος, όπως προκύπτει από νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, βρίσκεται στο ίδιο το υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών: πολλά ακίνητα παραμένουν κενά, αλλά δεν διατίθενται ούτε προς μακροχρόνια μίσθωση ούτε προς πώληση.

Η διαπίστωση αυτή φωτίζει μια λιγότερο συζητημένη πλευρά του στεγαστικού προβλήματος. Αν και ο συνολικός αριθμός κατοικιών στη χώρα αυξήθηκε ελαφρώς μεταξύ 2011 και 2021, ο αριθμός των κατοικιών που ήταν διαθέσιμες για ενοικίαση μειώθηκε κατά περισσότερο από 10%, ενώ οι κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση περιορίστηκαν κατά περίπου το ένα τρίτο. Με άλλα λόγια, το πρόβλημα δεν είναι μόνο η έλλειψη νέων κατοικιών, αλλά και το ότι σημαντικό μέρος των ήδη υπαρχουσών παραμένει ουσιαστικά εκτός αγοράς.

Η μελέτη καταλήγει ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού δεν μπορεί να στηριχθεί μόνο στην ενίσχυση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας. Απαιτείται μια ευρύτερη στρατηγική, η οποία θα συνδυάζει νέες κατασκευές, ανακαινίσεις, φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις, ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και παρεμβάσεις για την επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων.

Το παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας

Το τρίτο κείμενο εργασίας του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή έχει τίτλο «House Prices and Marketable Housing Supply in Greece: A Housing Utilization Perspective» και εξετάζει την ελληνική αγορά κατοικίας μέσα από το πρίσμα της πραγματικής διαθεσιμότητας των ακινήτων. Συντάκτες είναι ο ερευνητής του Γραφείου Προϋπολογισμού και διδάσκων στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών Στέλιος Γιαννουλάκης, ο ερευνητής του Γραφείου Μιχάλης Σταύρακας και ο συντονιστής του Γραφείου και καθηγητής Οικονομικών στην Adam Smith Business School του Πανεπιστημίου της Γλασκόβης Γιάννης Τσουκαλάς.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής Πληθυσμού – Κατοικιών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, από τις οποίες όμως περίπου το ένα τρίτο δηλώνεται κενό. Συγκεκριμένα, το σύνολο των κατοικιών ξεπερνά τα 2,2 εκατομμύρια, ενώ το 34,5% εμφανίζεται ως κενό.

Η εικόνα αυτή, εκ πρώτης όψεως, μοιάζει αντιφατική: πώς είναι δυνατόν να υπάρχουν τόσο πολλά κενά σπίτια και ταυτόχρονα οι τιμές να αυξάνονται με έντονο ρυθμό; Η απάντηση, σύμφωνα με τη μελέτη, είναι ότι ένα κενό ακίνητο δεν είναι κατ’ ανάγκην και διαθέσιμο στην αγορά. Μπορεί να μη μισθώνεται, να μη πωλείται, να βρίσκεται σε κακή κατάσταση, να έχει νομικές ή κληρονομικές εκκρεμότητες ή να χρησιμοποιείται εποχικά.

Μεταξύ 2011 και 2021, ο συνολικός αριθμός κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 3,5%. Την ίδια περίοδο, όμως, οι κενές κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση μειώθηκαν κατά 33,1%. Παράλληλα, οι αδρανείς κενές κατοικίες, δηλαδή εκείνες που δεν προσφέρονταν ούτε για μίσθωση ούτε για πώληση, αυξήθηκαν κατά 6,1%, από 1,71 εκατομμύρια σε 1,81 εκατομμύρια.

Ετσι, ενώ το συνολικό οικιστικό απόθεμα αυξήθηκε, το πραγματικά αξιοποιήσιμο απόθεμα περιορίστηκε. Το ποσοστό των κατοικιών που ήταν διαθέσιμες στην αγορά προς ενοικίαση ή πώληση διαμορφώθηκε στο 72,5% το 2021, από 73,2% το 2011. Η μεταβολή μπορεί να φαίνεται μικρή ως ποσοστό, ωστόσο, όπως επισημαίνεται στη μελέτη, είναι οικονομικά σημαντική, διότι αφορά ένα πολύ μεγάλο απόθεμα ακινήτων.

Οι συγγραφείς σημειώνουν, μάλιστα, ότι η μείωση αυτή αποτελεί συντηρητική εκτίμηση, καθώς δεν αποτυπώνει πλήρως κατοικίες που έχουν ουσιαστικά αποσυρθεί από τη μακροχρόνια αγορά, επειδή αξιοποιούνται με άλλους τρόπους ή παραμένουν δεσμευμένες από νομικές, τεχνικές ή ιδιοκτησιακές δυσκολίες.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αρκούν για να εξηγήσουν το πρόβλημα

Η μελέτη δεν υιοθετεί την άποψη ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, από μόνες τους, εξηγούν την όξυνση του στεγαστικού προβλήματος. Αντιθέτως, αναφέρει ότι τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν πως ο άμεσος αντίκτυπός τους μπορεί να είναι περιορισμένος σε συνολικό επίπεδο.

Αυτό δεν σημαίνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν έχουν επιπτώσεις. Σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας και σε τουριστικούς προορισμούς, μπορούν να περιορίσουν σημαντικά την προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, η μελέτη αντιμετωπίζει το ζήτημα ως μέρος ενός ευρύτερου προβλήματος: της υποαξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος.

Μία από τις συνηθέστερες εξηγήσεις για την αύξηση του κόστους στέγασης είναι ότι δεν χτίζονται αρκετές νέες κατοικίες. Η διαπίστωση αυτή έχει βάση, αλλά δεν αρκεί για να εξηγήσει πλήρως την εικόνα.

Η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα ουσιαστικά κατέρρευσε στη διάρκεια της κρίσης χρέους και έκτοτε έχει ανακάμψει μόνο εν μέρει. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία στον κατασκευαστικό τομέα υποχώρησε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερο από 5 δισ. ευρώ κατά τη δεκαετία του 2010. Αντίστοιχα, οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν απότομα μετά το 2007 και παραμένουν αισθητά χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα.

Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες εξακολουθούν να υστερούν σημαντικά. Το 2025 διαμορφώθηκαν στο 3,1% του ΑΕΠ, έναντι μέσου όρου 5% στην Ευρωπαϊκή Ενωση, ενώ στα μέσα της δεκαετίας του 2000 ξεπερνούσαν το 10% του ΑΕΠ. Μέρος της υποχώρησης έχει αντισταθμιστεί τα τελευταία χρόνια από την αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, οι οποίες από το 2019 υπερβαίνουν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως.

Ωστόσο, οι εισροές αυτές αφορούν κυρίως συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς και δεν οδηγούν κατ’ ανάγκην σε αύξηση του αποθέματος κατοικιών που διατίθεται στην εγχώρια αγορά για την κάλυψη των αναγκών των νοικοκυριών.

Συνεπώς, η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα αποτελεί μέρος της εξήγησης, όχι όμως το σύνολό της. Το κρίσιμο ζήτημα, σύμφωνα με την ανάλυση, δεν είναι μόνο πόσες κατοικίες υπάρχουν ή πόσες χτίζονται, αλλά πόσες από αυτές είναι πράγματι διαθέσιμες για χρήση.

Πόσο επηρεάζει τις τιμές η υποαξιοποίηση των κατοικιών

Για να αποτιμηθεί η επίδραση της μειωμένης αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος στις τιμές, η μελέτη χρησιμοποιεί ένα μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στην ελληνική οικονομία. Το μοντέλο διακρίνει ανάμεσα στο συνολικό απόθεμα κατοικιών και στη ροή των ακινήτων που είναι πραγματικά διαθέσιμα στην αγορά.

Με βάση τα σενάρια που εξετάζονται, η μείωση των διαθέσιμων κατοικιών μπορεί να έχει συμβάλει σε αύξηση των πραγματικών τιμών έως και 19,1%, εφόσον διατηρηθούν σταθεροί άλλοι παράγοντες, όπως το εισόδημα, το κόστος κατασκευής, οι τιμές των οικοπέδων, οι συνθήκες χρηματοδότησης και η ζήτηση από το εξωτερικό.

Σε ένα ακόμη πιο επιβαρυμένο σενάριο, όπου δεν θα υπήρχε καμία ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες, η αύξηση των πραγματικών τιμών λόγω της μειωμένης αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος θα μπορούσε να φθάσει το 26,7%.

Οι συγγραφείς υπογραμμίζουν ότι τα αποτελέσματα αυτά πρέπει να ερμηνευθούν ως σενάρια εργασίας και όχι ως ακριβείς προβλέψεις ή πλήρης αιτιώδης ανάλυση της ανόδου των τιμών. Ωστόσο, το συμπέρασμα είναι σαφές: ένα σημαντικό μέρος των αυξήσεων στις τιμές κατοικιών την περίοδο 2018-2025 συνδέεται με την περιορισμένη διαθεσιμότητα του υφιστάμενου αποθέματος προς ενοικίαση ή πώληση.

Τι θα συνέβαινε αν περισσότερα κενά σπίτια επέστρεφαν στην αγορά

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το υποθετικό σενάριο που εξετάζει τι θα συνέβαινε εάν η Ελλάδα επέστρεφε σταδιακά στα χαμηλότερα επίπεδα κενών κατοικιών που καταγράφονταν το 2001.

Στο σενάριο αυτό, κατοικίες που σήμερα παραμένουν αδρανείς ή υποαξιοποιούνται επανέρχονται σταδιακά στην αγορά σε ορίζοντα εξαετίας. Το μοντέλο δείχνει ότι μια τέτοια ενεργοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος θα μπορούσε να ασκήσει σημαντική πτωτική πίεση στις πραγματικές τιμές των κατοικιών. Ανάλογα με τις υποθέσεις εργασίας, η μείωση των πραγματικών τιμών εκτιμάται μεταξύ 15,5% και 24,6%.

Η ίδια η μελέτη αναγνωρίζει ότι ένα τέτοιο αποτέλεσμα δεν είναι εύκολο να επιτευχθεί στην πράξη. Δεν μπορούν όλες οι κενές κατοικίες να επιστρέψουν στην αγορά. Πολλές βρίσκονται σε κακή κατάσταση, άλλες σε περιοχές με περιορισμένη ζήτηση, ενώ αρκετές είναι μπλοκαρισμένες από κληρονομικά, νομικά ή ιδιοκτησιακά ζητήματα.

Ωστόσο, το βασικό συμπέρασμα παραμένει: η Ελλάδα δεν χρειάζεται μόνο περισσότερες κατοικίες. Χρειάζεται και καλύτερη αξιοποίηση των κατοικιών που ήδη διαθέτει.

Πέντε παρεμβάσεις για την αγορά κατοικίας

Σύμφωνα με τη μελέτη, οι πολιτικές που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση, όπως επιδοτήσεις ή προγράμματα στήριξης αγοραστών και ενοικιαστών, δεν αρκούν. Αν η προσφορά κατοικιών παραμείνει περιορισμένη, τέτοιες παρεμβάσεις μπορούν ακόμη και να τροφοδοτήσουν περαιτέρω αύξηση των τιμών.

Η πρόκληση, επομένως, είναι διπλή: αφενός να στηριχθεί η νέα δόμηση όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη και αφετέρου να επιστρέψει στην αγορά όσο το δυνατόν μεγαλύτερο μέρος του αναξιοποίητου οικιστικού αποθέματος.

Στο πλαίσιο αυτό, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή προτείνει πέντε βασικούς άξονες πολιτικής.

Πρώτον, την επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων. Η ολοκλήρωση και ο εξορθολογισμός του Κτηματολογίου, καθώς και η μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις ακινήτων μικρής αξίας, θα μπορούσαν να διευκολύνουν την επαναχρησιμοποίηση κατοικιών που σήμερα παραμένουν αδρανείς.

Δεύτερον, τη θέσπιση φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις. Μεταξύ άλλων, εξετάζεται η δυνατότητα χαμηλότερου φορολογικού συντελεστή για εισόδημα από μακροχρόνια μίσθωση, ώστε η συγκεκριμένη επιλογή να γίνει πιο ελκυστική για τους ιδιοκτήτες έναντι άλλων μορφών αξιοποίησης.

Τρίτον, τη στήριξη των ανακαινίσεων. Στοχευμένες επιδοτήσεις ή πράσινα δάνεια, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα ενταχθούν στη συνέχεια στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, θα μπορούσαν να συμβάλουν ταυτόχρονα στην αντιμετώπιση του στεγαστικού και των ενεργειακών προκλήσεων.

Τέταρτον, ρυθμιστικές παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση. Διαφορετικό φορολογικό καθεστώς, αδειοδοτικές απαιτήσεις ή ειδικά τέλη σε περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να οδηγήσουν μέρος των ακινήτων πίσω στη μακροχρόνια αγορά. Η μελέτη, πάντως, επισημαίνει ότι τέτοιες παρεμβάσεις πρέπει να σταθμίζουν και τις επιπτώσεις στον τουρισμό.

Πέμπτον, συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες. Η ενίσχυση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας, μέσω ταχύτερων αδειοδοτήσεων, περιορισμού του κατασκευαστικού κόστους και στοχευμένων αλλαγών στις χρήσεις γης, θεωρείται απαραίτητη. Δεν μπορεί, όμως, να υποκαταστήσει τις παρεμβάσεις για την ενεργοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος.

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στις δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία, ιδίως σε αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης, όπου η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα δεν καλύπτει επαρκώς τις ανάγκες των νοικοκυριών.

Το συμπέρασμα της μελέτης είναι ευθύ: η στεγαστική κρίση δεν θα αντιμετωπιστεί με ένα μόνο εργαλείο. Η αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών είναι αναγκαία, αλλά όχι αρκετή. Το μεγάλο στοίχημα είναι να ενεργοποιηθεί ξανά ένα μέρος του οικιστικού αποθέματος που σήμερα υπάρχει στα χαρτιά, αλλά απουσιάζει από την αγορά.

moneyreview.gr