Ακίνητα: Μόνο 1 στα 20 αγοράστηκε με στεγαστικό – Τα «χρυσά» deals σε Αττική και νησιά

Ακίνητα αξίας περίπου 12 δισ. ευρώ άλλαξαν χέρια το πρώτο εξάμηνο σύμφωνα με τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, με τη μέση αξία όσων μεταβιβάσθηκαν να ανέρχεται σε 110.000 ευρώ.

Όπως αναφέρεται σε ρεπορτάζ της «Καθημερινής», πρόκειται αποκλειστικά για αγοραπωλησίες ακινήτων, με βάση τα συμβόλαια που συντάχθηκαν, κάτι που σημαίνει ότι η πραγματική αξία τους είναι μεγαλύτερη, καθώς είθισται στα συμβόλαια να αναγράφεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου, με ένα τμήμα του τελικού ποσού να δίνεται «κάτω από το τραπέζι». Σύμφωνα με τα στοιχεία της φορολογικής διοίκησης, στο πρώτο εξάμηνο του έτους καταγράφεται αύξηση των πωλήσεων για πρώτη κατοικία συγκριτικά με το πρώτο εξάμηνο του 2024 και μείωση των πωλήσεων για δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες αλλά και οικόπεδα.

Παράλληλα, το μεγαλύτερο τμήμα των ακινήτων που μεταβιβάσθηκαν στο προαναφερθέν διάστημα αφορά κατοικίες και δευτερευόντως οικόπεδα και καταστήματα. Το ιδιαίτερα εντυπωσιακό στοιχείο είναι ότι από τις πωλήσεις ακινήτων ύψους 12 δισ. ευρώ που πραγματοποιήθηκαν, περίπου 700 εκατ. ευρώ προέρχονται από στεγαστικά δάνεια. Δηλαδή, οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 προσέγγισαν τα 700 εκατ. ευρώ όταν οι πωλήσεις ήταν 17 φορές μεγαλύτερες.

Ενα ακόμη στοιχείο που καταγράφεται είναι η μείωση των αγοραπωλησιών χωρίς φόρο. Σε αυτές περιλαμβάνονται και οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, που όπως φαίνεται καταγράφουν σημάδια κόπωσης τα οποία οφείλονται ενδεχομένως στις αλλαγές που επήλθαν στην Golden Visa. Σύμφωνα με τα στοιχεία που αναφέρονται στην έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤΤΕ) για τη νομισματική πολιτική, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, οι καθαρές ξένες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων σημείωσαν ετήσια πτώση 31,4%, σε 356,8 εκατ. ευρώ, από 520 εκατ. ευρώ κατά το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.

Από τα 12 δισ. ευρώ, τα περίπου 500 εκατ. ευρώ (σύμφωνα με τις εκτιμήσεις εξαμήνου) προέρχονται από ξένους επενδυτές, ενώ 1 δισ. ευρώ αφορά πωλήσεις μεγάλων ακινήτων, όπως για παράδειγμα ξενοδοχείων και ακριβών ακινήτων σε τουριστικές περιοχές κ.λπ. Τα υπόλοιπα, 10,5 δισ. ευρώ, αφορούν πωλήσεις διαμερισμάτων, γραφείων και οικοπέδων. Συνολικά υποβλήθηκαν 108.228 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, έναντι 107.928 το 2024. Σημειώνεται ότι σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου ενδεχομένως να υπάρχουν περισσότερες από μία δηλώσεις, καθώς η εφορία καταγράφει δικαιώματα (ποσοστά που ανήκουν στον κάθε ιδιοκτήτη). Τα ανωτέρω στοιχεία αφορούν μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής myproperty και δεν συμπεριλαμβάνονται οι μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων.

Οι πιο ακριβές αγοραπωλησίες

Οπως αναφέρθηκε ανωτέρω, κατά το πρώτο εξάμηνο πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις σε ακίνητα η αξία των οποίων είναι ιδιαίτερα υψηλή. Σύμφωνα με τα στοιχεία του μητρώου Μεταβιβάσεων Αξιών Ακινήτων:

• Η υψηλότερη συναλλαγή πραγματοποιήθηκε στον Δήμο Αθηναίων και αφορούσε επαγγελματικό ακίνητο επιφανείας 860,1 τ.μ. σε διατηρητέο κτίσμα, με τίμημα που ανήλθε σε 15.581.410 ευρώ, στις 10 Απριλίου 2025. Σημειώνεται ότι η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται σε 4.500 ευρώ το τ.μ., ενώ η τιμή πώλησης ανήλθε σε 18.115 ευρώ το τ.μ.

• Στην ίδια περιοχή πραγματοποιήθηκε και δεύτερη σημαντική πώληση επαγγελματικής στέγης 226,76 τ.μ., με αξία 11.869.762 ευρώ. Και σε αυτή την περίπτωση η τιμή ζώνης είναι στα επίπεδα των 4.500 ευρώ το τ.μ., ενώ η τιμή πώλησης διαμορφώθηκε στις 52.345 ευρώ το τ.μ.

• Αξιοσημείωτη ήταν και η πώληση τουριστικής εγκατάστασης στη Ρόδο, συνολικής επιφανείας 7.823 τ.μ., η οποία άλλαξε χέρια έναντι 8.700.000 ευρώ στα τέλη Ιανουαρίου.

• Στον μητροπολιτικό πόλο Ελληνικού – Αγίου Κοσμά πωλήθηκε ημιτελής κατοικία 330,3 τ.μ., με τίμημα 3.769.000 ευρώ (Απρίλιος 2025). Η τιμή ζώνης ανέρχεται στις 6.850 ευρώ και η τιμή πώλησης διαμορφώθηκε στις 7.538 ευρώ το τ.μ., αν και ημιτελές.

• Στη Βάρη, μονοκατοικία 401,93 τ.μ. με βοηθητικούς χώρους 484,95 τ.μ. πωλήθηκε έναντι 3.300.000 ευρώ. Στην περιοχή η τιμή ζώνης ανέρχεται στα 1.600 ευρώ το τ.μ. Η τιμή πώλησης διαμορφώθηκε στις 8.210 ευρώ το τ.μ.

• Στη Μύκονο, μονοκατοικία 359,6 τ.μ. πωλήθηκε προς 3.800.000 ευρώ. Η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται στα 1.050 το τ.μ. Η τιμή πώλησης έφθασε τις 10.567 ευρώ.

Αυξάνονται οι γονικές παροχές και δωρεές

Ελαφρώς αυξημένες είναι το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι γονικές παροχές και δωρεές σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2024. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, κατά το πρώτο εξάμηνο καταγράφονται περισσότερες από 50.000 γονικές παροχές χωρίς φόρο, καθώς ισχύει το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ και 216 γονικές παροχές για τις οποίες καταβλήθηκαν 11,4 εκατ. ευρώ.

Σε ό,τι αφορά τις δωρεές, αυτές έφθασαν τις 33.637 κατά το πρώτο εξάμηνο. Περισσότερες από 30.500 ήταν χωρίς φόρο καθώς και σε αυτή την περίπτωση ισχύει το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ, ενώ καταγράφονται και 3.051 δωρεές με φόρο ύψους 8,9 εκατ. ευρώ.

Σημειώνεται ότι το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ αφορά γονικές παροχές – δωρεές οποιασδήποτε φύσεως περιουσίας (κινητής, ακίνητης, απαίτησης) με δωρεοδόχους μόνο τα πρόσωπα της Α΄ κατηγορίας (σύζυγος, μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια και γονείς). Δηλαδή εξαιρούνται αδέλφια, ανίψια, θείοι και άλλοι συγγενείς. Για να αποφύγουν λάθη και τις σχετικές φορολογικές επιβαρύνσεις, οι φορολογούμενοι θα πρέπει πριν προβούν σε γονική παροχή ή δωρεά να γνωρίζουν τα εξής:

• Οι χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές θα πρέπει να αποδεικνύονται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.

• Κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων, η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.

• Χρηματικές γονικές παροχές με μετρητά (για τα οποία δεν έχει γίνει ανάληψη από τράπεζα), φορολογούνται με αυτοτελή συντελεστή 10%, χωρίς αφορολόγητο όριο.

• Στις περιπτώσεις διαδοχικών δωρεών κατά τις οποίες ωφελούνται πρόσωπα που δεν δικαιούνται το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ (π.χ. δωρεά από τέκνο σε γονέα και εν συνεχεία δωρεά από αυτόν τον γονέα σε άλλο τέκνο), η εφορία διερευνά τις πραγματικές συνθήκες και τη σκοπιμότητα των δωρεών αυτών, καθώς και το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε μεταξύ αυτών. Στις περιπτώσεις που αποδεικνύεται ότι ο τελικά ωφελούμενος από τις διαδοχικές δωρεές είναι πρόσωπο που δεν ανήκει στην Α΄ κατηγορία δικαιούχων (π.χ. αδελφός) και ότι οι διαδοχικές δωρεές έχουν γίνει προς τον σκοπό αυτό, τότε επιβάλλεται φόρος 20% χωρίς αφορολόγητο όριο. Εάν το χρονικό διάστημα που έχει μεσολαβήσει μεταξύ των διαδοχικών δωρεών είναι σύντομο (όχι μεγαλύτερο των έξι μηνών) χτυπάει καμπανάκι ελέγχου.

• Η δυνατότητα του γονέα/δωρητή να πραγματοποιήσει χρηματική γονική παροχή/δωρεά προς το τέκνο/δωρεοδόχο δεν ελέγχεται κατά το στάδιο της υποβολής της δήλωσης. Δηλαδή δεν υπάρχει υποχρέωση συνυποβολής δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος παρελθόντων ετών κ.λπ. Το «πόθεν έσχες» του δωρητή ερευνάται κατά τον έλεγχο της δήλωσης. Για τον λόγο αυτό, όσοι δωρίζουν χρήματα θα πρέπει να ελέγξουν τα εισοδήματά τους και συγκεκριμένα εάν μπορούν να καλύψουν τη δωρεά ή γονική παροχή. Η μέθοδος για να καλύψουν το «πόθεν έσχες» είναι η ανάλωση κεφαλαίου. Ετσι μπορούν να επικαλεστούν εισοδήματα προηγούμενων ετών χωρίς να υπάρχει περιορισμός. Δηλαδή, μπορούν να επικαλεστούν εισοδήματα που είχαν πριν από 5, 10, 20 ή περισσότερα χρόνια.

• Σε περίπτωση μεταφοράς χρηματικού ποσού προς κοινό λογαριασμό του τέκνου/δωρεοδόχου με τρίτο πρόσωπο, η αποδεδειγμένη «χρήση» του χρηματικού ποσού της γονικής παροχής/δωρεάς από το τέκνο/δωρεοδόχο και όχι από το τρίτο πρόσωπο αποτελεί αντικείμενο ελέγχου.