Ακίνητα: Πώς θα φορολογηθούν το νέο έτος τα εισοδήματα από ενοίκια

Νέο φορολογικό καθεστώς, με σημαντικές ελαφρύνσεις για περισσότερους από 1,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων, εκμισθωτές, αγοραστές, αλλά και για όσους ανακαινίζουν κατοικίες, σήμανε η έλευση του νέου έτους. Από την πρωτοχρονιά τέθηκαν σε ισχύ όλες οι νέες παρεμβάσεις που ανακοινώθηκαν το 2025, με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και κατ’ επέκταση την ενίσχυση της αγοράς ακινήτων.

Τα μέτρα που τέθηκαν σε ισχύ ξεκινούν από τους μειωμένους συντελεστές φορολόγησης στα εισοδήματα από ενοίκια, το «κούρεμα» του ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιοκτητών, το «πάγωμα» τόσο του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών όσο και του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις, τις φοροαπαλλαγές και τις εκπτώσεις φόρου για τους ιδιοκτήτες που θα βγάλουν στην αγορά κλειστές κατοικίες ή θα προχωρήσουν σε εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, και φθάνουν μέχρι τη μείωση των τεκμηρίων.

Για 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων που εισπράττουν ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ ετησίως, ο φόρος μειώνεται έως και πάνω από 1.300 ευρώ ανάλογα με το ύψος του μισθώματος λόγω του νέου ενδιάμεσου συντελεστή 25% αντί 35% που ίσχυε έως πέρυσι για τα εισοδήματα από 12.000 έως 24.000 ευρώ.

Σύμφωνα με τη νέα κλίμακα, για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής παραμένει στο 15%, από 12.001 ευρώ έως 24.000 ευρώ διαμορφώνεται στο 25%, για ποσά από 24.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ ανέρχεται σε 35% και για πάνω από 35.001 ευρώ σε 45%.

Σημαντικά και τα οφέλη για τους εκμισθωτές ακινήτων:

Για εισόδημα από ενοίκια ύψους 15.000 ευρώ ο φόρος από 2.850 ευρώ που είναι σήμερα πέφτει στα 2.550 ευρώ και έτσι το όφελος διαμορφώνεται στα 300 ευρώ.
Για εισόδημα 20.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται από τα 4.600 ευρώ στα 3.800 ευρώ (κέρδος 800 ευρώ).
Για εισοδήματα 25.000 ευρώ η επιβάρυνση περιορίζεται κατά 1.200 ευρώ, καθώς διαμορφώνεται στα 5.150 ευρώ από 6.350 ευρώ.
Για εισοδήματα 30.000 ευρώ το όφελος είναι 1.200 ευρώ (ο φόρος μειώνεται στα 6.900 ευρώ από 8.100 ευρώ).
Για εισοδήματα 35.000 ευρώ η ελάφρυνση είναι 1.200 ευρώ καθώς το ποσό του φόρου διαμορφώνεται στα 8.650 ευρώ από 9.850 ευρώ.
Για εισόδημα 40.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται στα 10.800 ευρώ από 12.100 ευρώ δηλαδή κατά 1.300 ευρώ.
Από την επεξεργασία των περυσινών φορολογικών δηλώσεων προκύπτει ότι περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι εμφανίζουν εισοδήματα από ενοίκια που ξεπερνούν τα 8,5 δισ. ευρώ ετησίως. Όσον αφορά στη κατανομή το 71% των φορολογουμένων δηλώνουν έως 5.000 ευρώ και ένα 16% δηλώνει από 5.001 έως 10.000 ευρώ, δηλαδή το 87% των ιδιοκτητών δηλώνει κάτω από 10.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα από ακίνητα. Ενοίκια πάνω από 10.000 ευρώ και έως 20.000 ευρώ το χρόνο δηλώνουν περίπου 160.000 φορολογούμενοι (λιγότεροι από 1 στους 10).

Κλειστές κατοικίες
Οι ιδιοκτήτες που θα νοικιάσουν κλειστές κατοικίες ή θα μετατρέψουν βραχυχρόνιες σε μακροχρόνιες μισθώσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2026 θα έχουν πλήρη απαλλαγή από το φόρο για τα εισοδήματα που θα αποκτούν για μια τριετία. Στόχος του μέτρου είναι να ενισχυθεί η διάθεση των αδρανών κατοικιών στην αγορά ενοικίασης, αυξάνοντας την προσφορά διαθέσιμων διαμερισμάτων και συμβάλλοντας στη σταθεροποίηση των τιμών των ενοικίων που κινούνται σε έντονα ανοδική τροχιά τουλάχιστον την τελευταία τριετία.

Η κατάργηση της φορολογίας ισχύει για ενοικιάσεις κατοικιών που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια καθώς και για κατοικίες που ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση επιφανείας έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. Η διάρκεια της μίσθωσης θα πρέπει να είναι τριετής. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Για ενοικιάσεις σε δημοσίους υπαλλήλους επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας και η προθεσμία για την επαναμίσθωσή της προκειμένου να μην χαθεί η απαλλαγή) είναι εξάμηνη, με την άπρακτη πάροδο της οποίας χάνεται η απαλλαγή για το υπόλοιπο διάστημα.

Αν η κατοικία εντός των τριών ετών διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από το φόρο εισοδήματος

Ο ΕΝΦΙΑ
Περισσότεροι από 1 εκατ. φορολογούμενοι με κύρια κατοικία σε μικρά χωριά θα διαπιστώσουν αυτόματη έκπτωση 50% στα φετινά εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ που θα καταφθάσουν στις αρχές Μαρτίου, ενώ από το 2027 θα απαλλαγούν πλήρως από το φόρο.

Το μέτρο ισχύει για τα δικαιώματα στα ακίνητα που αφορούν κύρια κατοικία και ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα, φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας, των οποίων η κύρια κατοικία, όπως προκύπτει από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος βρίσκεται σε οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο των 1.500 κατοίκων, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Η μείωση κατά 50% στον ΕΝΦΙΑ χορηγείται αποκλειστικά για τα δικαιώματα (πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία) επί της κύριας κατοικίας και εφόσον η συνολική αξία του 100% της πλήρους κυριότητας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

Αξίζει να διευκρινιστεί ότι η έκπτωση αφορά μόνο στην κύρια κατοικία και δεν ισχύει για άλλα ακίνητα του φορολογούμενου όπως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, οικόπεδα η αγροτεμάχια καθώς και για κύρια κατοικία που η αντικειμενική της αξία υπερβαίνει το όριο των 400.000 ευρώ. Η ρύθμιση καλύπτει 12.720 οικισμούς με συνολικό πληθυσμό 2,15 εκατομμυρίων κατοίκων, σε σύνολο 13.586 οικισμών πανελλαδικά.

Τα τεκμήρια
Σε ισχύ τέθηκαν και οι μειώσεις έως 35% στα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών, απαλλάσσοντας εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενους από επιπλέον φόρους στο τεκμαρτό εισόδημα. Το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της ως εξής:

Μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 28 ευρώ ανά τ.μ. (από 40 ευρώ/ τ.μ.)
Από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 45 ευρώ ανά τ.μ. (από 65 ευρώ/τ.μ.)
Από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 77 ευρώ ανά τ.μ. (από 110 ευρώ/τ.μ.)
Από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 140 ευρώ ανά τ.μ. (από 200 ευρώ/τ.μ.)
Από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 280 ευρώ ανά τ.μ. (από 400 ευρώ/ τ.μ.)
Τα προαναφερθέντα ποσά προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 ευρώ έως 4.999 ευρώ το τ.μ. και κατά 70% για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τετραγωνικό. Για τις μονοκατοικίες εφαρμόζεται προσαύξηση 20% ενώ αντίθετα για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα ποσά μειώνονται κατά 50%.

Τα τεκμήρια διαβίωσης βαρύνουν τους φορολογούμενους είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών, είτε τα νοικιάζουν είτε τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν. Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος δηλώνει «φιλοξενούμενος» απαλλάσσεται από το τεκμήριο διαβίωσης για την κατοικία, καθώς αυτό βαρύνει τον «φιλοξενούντα».

Αναστολή Φ.Π.Α.
Ο ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών «παγώνει» και για το τρέχον έτος. Θα επιβάλλεται μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3%. Η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει για όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή ενώ το μέτρο συμπιέζει αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή.

Για παράδειγμα:

Για διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ το κόστος για τον αγοραστή με τον ΦΠΑ και το φόρο μεταβίβασης αυξάνεται στα 248.000 ευρώ. Με την αναστολή του ΦΠΑ ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί μόνο με το φόρο μεταβίβασης 3% και συνεπώς η συνολική δαπάνη για την απόκτηση του διαμερίσματος θα διαμορφωθεί στα 206.000 ευρώ, δηλαδή θα είναι μειωμένο κατά 42.000 ευρώ ή κατά 17%.
Για κατοικία αξίας 300.000 ευρώ, η επιβολή ΦΠΑ 24% θα ανέβαζε το τελικό τίμημα στα 372.000 ευρώ, ενώ με την εφαρμογή μόνο του φόρου μεταβίβασης 3% περιορίζεται σε 309.000 ευρώ. Ο αγοραστής δηλαδή κερδίζει 63.000 ευρώ.
Εκτός του ΦΠΑ σε αναστολή μέχρι τα τέλη του 2026 τέθηκε και ο φόρος υπεραξίας 15% που επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ τη τιμής απόκτησης και της τιμής πώλησης του ακινήτου με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο. Ο φόρος επιβαρύνει τους πωλητές οι οποίοι με τη σειρά τους τον μετακυλίουν στους αγοραστές ανεβάζοντας τη τελική τιμή του ακινήτου.

Ανακαίνιση κατοικιών
Έκπτωση στο φόρο εισοδήματος έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας (από το 2027 έως το 2031) θα κερδίσουν όσοι πραγματοποιήσουν εντός του τρέχοντος έτους δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων. Η ετήσια έκπτωση φόρου φθάνει έως τα 3.200 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι οι δαπάνες έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα και τα σχετικά παραστατικά έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ.

Για παράδειγμα φορολογούμενος με δαπάνες 15.000 ευρώ το 2026 θα έχει έκπτωση φόρου 3.000 ευρώ το χρόνο και για πέντε χρόνια την οποία θα δει στο εκκαθαριστικό της εφορίας του 2027, του 2028, του 2029, του 2030 και του 2031. (15.000/5=3.000 ευρώ). Για δαπάνες 5.000 ευρώ το όφελος ανέρχεται σε 1.000 ευρώ ετησίως για πέντε χρόνια και για δαπάνες 3.000 ευρώ σε 600 ευρώ.

Προϋπόθεση για τη μείωση του φόρου είναι οι δαπάνες αγοράς υλικών που λαμβάνονται υπόψη, να μην υπερβαίνουν το 1/3 της δαπάνης εκτέλεσης εργασιών.