Ακίνητα: To δίλημμα μεταξύ αγοράς και ενοικίασης

Εμφανές είναι το δίλημμα ανάμεσα στην αγορά ή την ενοικίαση κατοικίας τα τελευταία χρόνια, καθώς η συνεχής άνοδος των τιμών ενοικίασης έχει καταστήσει την επιλογή όλο και πιο δύσκολη. Εν τω μεταξύ, η σταδιακή αποκλιμάκωση των επιτοκίων, ιδίως από το τελευταίο τρίμηνο του 2024 και μέχρι σήμερα, αναμένεται να αρχίσει να στρέφει περισσότερους ενδιαφερομένους προς την εξέταση της λύσης του τραπεζικού δανεισμού, έναντι του ενοικίου. Παράλληλα, πιθανή είναι και μια σταθεροποίηση του ράλι των ενοικίων, που ήδη άλλωστε έχουν αρχίσει να καταγράφουν ηπιότερες αυξήσεις, συγκριτικά με τις τιμές πώλησης.

Αυτός είναι και ο λόγος, όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, που σε σύγκριση με πριν από έξι μήνες φαίνεται πως η μέση δόση στεγαστικού δανείου (αφαιρώντας από την εξίσωση προγράμματα όπως το «Σπίτι μου», που είναι πρόσκαιρης διάρκειας) κινείται ανοδικά έναντι του μέσου ενοικίου, ιδίως στις περιοχές υψηλής ζήτησης. Εν ολίγοις, η μεγάλη κινητικότητα που δημιούργησε το αγοραστικό ενδιαφέρον γύρω από το «Σπίτι μου» έχει συμπαρασύρει συνολικά τις τιμές πώλησης προς τα άνω, με ταχύτερο ρυθμό έναντι των ενοικίων. Αυτή η εικόνα αναμένεται να διαφοροποιηθεί προς το τέλος του έτους κι ακόμη περισσότερο από το 2026, όταν θα αρχίσουν να γίνονται ορατά τα αποτελέσματα πολιτικών περιορισμού της ροής ξένων επενδυτών ακινήτων (π.χ. μέσω της αύξησης του ορίου για τη «χρυσή βίζα») ή η απαγόρευση νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας, που τέθηκε σε ισχύ φέτος. Δηλαδή, αναμένεται να περιοριστεί κι άλλο ο ρυθμός ανόδου των τιμών, ενδεχομένως να σημειωθούν και κάποιες ήπιες διορθώσεις σε περιοχές χαμηλής ζήτησης.

Αλλωστε, με βάση τα στοιχεία που επιμελήθηκε για λογαριασμό της «Κ» η IMS-FC (Individual Mortgage Solutions), ο μεγαλύτερος μεσίτης πιστώσεων στην ελληνική αγορά, ήδη η μέση δόση στεγαστικού δανείου διαμορφώνεται σε υψηλό επίπεδο, ακόμη και σε σχέση με το ενοίκιο.

Για παράδειγμα, στους Αμπελοκήπους έχει καταγραφεί μεγάλη αύξηση των ζητουμένων τιμών πώλησης, σε σχέση με πριν από έξι μήνες, η οποία υπολογίζεται σε πάνω από 30%, ακόμη και για ακίνητα μεταξύ 35 και 45 ετών. Ετσι, για ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. με ίδια συμβολή του δανειολήπτη 20% επί της τιμής πώλησης, απαιτείται δάνειο 176.000 ευρώ. Οπως αναφέρει ο Κυριάκος Καμπούρης, επικεφαλής της IMS-FC, «για ένα δάνειο με σταθερό επιτόκιο 10ετίας και συνολικής διάρκειας 30 ετών, η δόση διαμορφώνεται σε 832 ευρώ, με βάση το προσφερόμενο επιτόκιο 3,92% για τα πρώτα 10 χρόνια». Αντιθέτως, το μέσο μηνιαίο ενοίκιο για ένα ακίνητο με ίδια χαρακτηριστικά διαμορφώνεται σε 785 ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2024 η IMS-FC ήταν υπεύθυνη για την υπογραφή περίπου 1.000 συμβάσεων νέων στεγαστικών δανείων αξίας 155 εκατ. ευρώ, κάτι που μεταφράζεται σε μερίδιο αγοράς 11,8%.

Σε πρόσφατη ανάλυσή της για την αγορά ακινήτων, η Eurobank καταγράφει τη μεγάλη άνοδο των τιμών πώλησης κατοικιών τα τελευταία χρόνια, επισημαίνοντας όμως ότι αυτή είναι ανομοιόμορφη, δηλαδή είναι πολύ υψηλότερη σε περιοχές μεγάλης ζήτησης και ιδίως στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης και χαμηλότερη σε άλλα σημεία. Ειδικότερα, όπως τονίζεται με βάση τον δείκτη τιμών Spitogatos.gr (SPI), «στο κέντρο και στα νότια προάστια της Αθήνας, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και σε ορισμένα νησιά οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 50%-60% σε σύγκριση με το 2019 και 80%-120% σε σύγκριση με το κατώτατο σημείο της αγοράς την περίοδο 2016-17.

Αντιθέτως, σε περιοχές όπως η υπόλοιπη Αττική, η υπόλοιπη Θεσσαλονίκη, η Εύβοια και η Μαγνησία οι αντίστοιχες μεταβολές είναι 20%-30% και 40%-50%».

Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με τη Eurobank, παρά την αύξηση του κόστους αγοράς κατοικίας τα τελευταία χρόνια, αυτό παραμένει σημαντικά χαμηλότερο έναντι του μέσου κόστους ενοικίασης και σε σχέση με πριν από 15 χρόνια.

Εν ολίγοις, πριν από την κρίση τα ενοίκια ήταν ακόμη πιο υψηλά συγκριτικά με σήμερα, κάτι που δεν ισχύει στον ίδιο βαθμό με τις τιμές πώλησης, γεγονός που αποτελεί ένα ακόμη κίνητρο για την αγορά κατοικίας. Ωστόσο, όπως υπογραμμίζουν οι αναλυτές, «αν και η προσιτότητά τους παραμένει ακόμη λίγο καλύτερη σε σχέση με την προ κρίσης χρέους περίοδο, η έντονη αύξηση των τιμών των κατοικιών σε συνδυασμό με το γενικότερο μακροοικονομικό περιβάλλον δρα αποτρεπτικά για την απόκτηση κατοικίας για αρκετά νοικοκυριά».

Ράλι τιμών χωρίς τραπεζικό δανεισμό

Ενα παράδοξο της ανάκαμψης της δραστηριότητας και των τιμών στην αγορά κατοικίας είναι ότι αυτή ούτε ωθήθηκε ούτε συνοδεύτηκε από αντίστοιχη ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης. Κατά τη δεκαετία πριν από το ξέσπασμα της δημοσιονομικής κρίσης, η στεγαστική πίστη ήταν ένας από τους βασικούς παράγοντες που κινούσαν την αγορά ακινήτων, δίνοντας ώθηση και στην κατασκευαστική δραστηριότητα. Ενώ την περίοδο πριν από τη δημοσιονομική κρίση ένα πολύ σημαντικό μέρος των αγοραπωλησιών κατοικιών χρηματοδοτούνταν μέσω τραπεζικού δανεισμού, πλέον η συντριπτική πλειονότητά τους γίνεται χωρίς τραπεζική διαμεσολάβηση, χρηματοδοτείται δηλαδή εξ ολοκλήρου από τις καταθέσεις ή μέσω της ρευστοποίησης άλλων περιουσιακών στοιχείων των αγοραστών. Αυτό το ασυνήθιστο, ακόμη και σε παγκόσμιο επίπεδο, φαινόμενο, δηλαδή η εντυπωσιακή ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων χωρίς σημαντική αύξηση της στεγαστικής πίστης, φαίνεται να έχει τις ρίζες του τόσο στην πλευρά της προσφοράς όσο και σε αυτή της ζήτησης.

Σύμφωνα με σχετική ανάλυση που περιλαμβάνεται στην έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας που δημοσίευσε την Παρασκευή η Τράπεζα της Ελλάδος, επισημαίνεται ότι οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων για αγορά κατοικίας καταγράφουν σταθερή άνοδο την περίοδο 2021-2024, παρότι παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση. Οπως τονίζουν οι συντάκτες της συγκεκριμένης ανάλυσης, Γρηγόρης Λίτσας και Λευτέρης Μαναρώλης, το 2021 οι εκταμιεύσεις διαμορφώθηκαν σε 780 εκατ. ευρώ, το 2022 και το 2023 κινήθηκαν πέριξ του 1 δισ. ευρώ, ενώ το 2024 ανήλθαν σε 1,3 δισ. ευρώ, αυξημένες κατά 32,6% σε σχέση με το 2023. Ενδεικτικά επισημαίνεται ότι την περίοδο 2005-2008 είχαν ανέλθει σε περίπου 12 δισ. ευρώ ετησίως. Επομένως, όπως δείχνουν τα σχετικά στοιχεία, ο όγκος στεγαστικών δανείων για την αγορά κατοικίας διαμορφώνεται σήμερα περίπου στο 1/10 του επιπέδου που βρισκόταν πριν από την κρίση. Ασφαλώς, όπως αναφέρουν οι αναλυτές, «αποτελεί θετική εξέλιξη το γεγονός ότι το δ΄ τρίμηνο του 2024 καταγράφηκε το υψηλότερο ποσό εκταμιεύσεων (412 εκατ. ευρώ) και υψηλός ρυθμός αύξησης τόσο ως προς το προηγούμενο τρίμηνο (25,8%) όσο και ως προς το δ΄ τρίμηνο του 2023 (44,2%). Οσον αφορά τις προοπτικές για το 2025, οι προβλέψεις για τον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης, την απασχόληση και το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, σε συνδυασμό με το πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ”, δημιουργούν αισιοδοξία για σημαντική αύξηση των εκταμιεύσεων. Η εκτίμηση αυτή συνάδει με τα τριετή επιχειρηματικά σχέδια των σημαντικών πιστωτικών ιδρυμάτων».

Με βάση την ανάλυση της Eurobank, ο κύριος λόγος του χαμηλού ποσοστού χρηματοδότησης αγοράς ακινήτου με στεγαστικό δάνειο είναι η σταθερά υποτονική ζήτηση των νοικοκυριών για στεγαστικά δάνεια. «Παρά την αποκλιμάκωση των επιτοκίων, η μνήμη των φαινομένων της περιόδου της κρίσης, της εκτόξευσης του μη εξυπηρετούμενου χρέους σε δυσθεώρητα επίπεδα και των συνεπειών τους, ενδέχεται να αποθαρρύνει νοικοκυριά, που δυνητικά θα πληρούσαν τα κριτήρια αυτά, από το να υποβάλουν αίτηση για δάνειο. Δέκα και πλέον έτη αλλεπάλληλων κρίσεων έχουν αφήσει αποτύπωμα στην οικονομική συμπεριφορά των ελληνικών νοικοκυριών. Η έρευνα έχει δείξει ότι οι περίοδοι σημαντικών οικονομικών υφέσεων μπορεί να έχουν μακροχρόνιες συνέπειες στη στάση των ατόμων ως προς τον κίνδυνο, κάνοντάς τους πιο διστακτικούς στην ανάληψη οικονομικού ρίσκου», τονίζεται στην έκθεση.