Χωρίς ανέγερση νέων ακινήτων οι τιμές δεν πρόκειται να μειωθούν

Οι τιμές της στέγης επέστρεψαν στο σημείο όπου βρίσκονταν πριν από την κρίση. Δεν έχει συμβεί το ίδιο με τις επενδύσεις στον κλάδο, οι οποίες αποκλίνουν ακόμη θεαματικά από τα επίπεδα του 2007. Σε συνάρτηση με τη χαμηλή πτήση στη χορήγηση στεγαστικών δανείων, οδηγούν έτσι τη μειωμένη προσφορά των ακινήτων διατηρώντας ψηλά το κόστος της κατοικίας.

«Η χαμηλή προσφορά ποιοτικών χώρων σε όλο το εύρος της αγοράς έχει δώσει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία εντούτοις δεν έχει αναπτύξει ρυθμούς που θα επέτρεπαν την πλήρη αποσυμπίεση της ζήτησης, ειδικά στην περίπτωση της κατοικίας. Υπό τις τρέχουσες συνθήκες εκτιμάται ότι η αύξηση των τιμών θα συνεχιστεί μέχρι την αποκατάσταση σχετικής ισορροπίας, αν και με ηπιότερους ρυθμούς σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο», αναγνώρισε πρόσφατα η Τράπεζα της Ελλάδος στην ενδιάμεση έκθεση για το 2024.

Σύμφωνα με μελέτη του ΙΟΒΕ για τον κατασκευαστικό τομέα, οι συνολικές επενδύσεις σε κατοικίες ανήλθαν σε μόλις 3,3 δισ. ευρώ το 2022 έναντι 25,2 δισ. ευρώ το 2007 –μείωση 87%– με αποτέλεσμα να αντιπροσωπεύουν το 1,6% του ΑΕΠ έναντι 10,8% πριν από την κρίση. Παρότι το 2023 και το 2024 το ποσοστό αυτό ξεπέρασε το 2%, η Ελλάδα εξακολουθεί να καταλαμβάνει την τελευταία θέση ανάμεσα στις χώρες-μέλη της Ευρωπαϊκής Ενωσης.

«Αυτή η κατάρρευση των επενδύσεων είναι άμεσα συνδεδεμένη με την κατάρρευση των στεγαστικών δανείων – λιγότερα από 14.000 το 2023 έναντι 115.000 το 2008. Μάλιστα, ένα μεγάλο μέρος τους την τελευταία χρονιά αφορά δικαιούχους του προγράμματος “Το σπίτι μου” και η ζήτηση για χορήγηση δανείων εκτός του προγράμματος παραμένει ακόμη χαμηλή», παρατηρεί το Ινστιτούτο Δημογραφικών Ερευνών και Μελετών στο Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας. Είναι γνωστό ότι κατά τη διάρκεια της κρίσης, μέσα σε ένα περιβάλλον περιορισμένης ρευστότητας και ζήτησης, οι τράπεζες περιόρισαν καταλυτικά τη χορήγηση καταναλωτικών και στεγαστικών δανείων. Παρά τις βελτιώσεις των τελευταίων ετών, η πιστωτική τους επέκταση συνεχίζει αρνητική – οι αποπληρωμές των στεγαστικών δανείων είναι υψηλότερες από τις νέες εκταμιεύσεις.

Με βάση την κατανομή των κατοικιών στην τελευταία απογραφή, τη δεκαετία 2011-21 καταγράφηκε ετήσια προσθήκη μόλις 26.000 νέων κατοικιών πανελλαδικά και 4.500 στην Αττική. Τη δεκαετία 2001-2010 είχε καταγραφεί ετήσια προσθήκη 91.500 και 30.500 αντιστοίχως.

«Οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές) στο σύνολο της χώρας κατέγραψαν το εννεάμηνο του 2024, σε ετήσια βάση, μείωση κατά 4,6% και εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,3%). Επίσης, η τραπεζική χρηματοδότηση βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα, παρά την αύξηση που καταγράφεται σε ετήσια βάση στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια του δεκαμήνου 2024 (21,8%). Στο μεταξύ, το εννεάμηνο του 2024 το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) συνέχισε να αυξάνεται (3,8% σε ετήσια βάση)», επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος προς επίρρωση της πραγματικότητας που διαμορφώνεται στον τομέα της στέγης.

Σε ό,τι αφορά αφενός τη «χρυσή βίζα» και αφετέρου τη βραχυχρόνια μίσθωση, ο αντίκτυπος είναι αδιαμφισβήτητος. Ομως, σε αντίθεση με την παρατεταμένη αδυναμία των επενδύσεων να υποστηρίξουν την προσφορά που θα καλύψει τη ζήτηση, δεν φαίνεται να είναι ο πλέον καθοριστικός παράγοντας. Την επταετία 2018-2024 οι άδειες που χορηγήθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή βίζα» δεν υπερβαίνουν τις 20.000· από αυτές, την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη αφορούν σχεδόν τα 2/3. Ταυτόχρονα, η βραχυχρόνια μίσθωση, η οποία έκανε αισθητή την παρουσία της μετά το 2017, αντιπροσωπεύει περίπου 200.000 καταλύματα· από αυτά, το μεγαλύτερο μέρος βρίσκεται εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων – 35.000 υπολογίζεται ότι αντιστοιχούν στην Αττική. Σημειωτέον, αν ληφθούν υπόψη οι κατασκευές της περιόδου 2001-10, οι κατοικίες που δεν προστέθηκαν στο εθνικό απόθεμα λόγω της κατάρρευσης των επενδύσεων τη δεκαετία 2011-21 ξεπερνούν συνολικά τις 650.000.

Περαιτέρω πιέσεις στην πλευρά της προσφοράς αναμένεται μάλιστα να ασκήσει η οδηγία της Ευρωπαϊκής Ενωσης, που θα υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν στην ενεργειακή αναβάθμιση των περιουσιακών στοιχείων τους, εάν προτίθενται να τα διαθέσουν στην αγορά προς ενοικίαση ή πώληση – γεγονός που θα επιφέρει κοστοβόρες διαδικασίες, ενδεχομένως αποθαρρυντικές για την εμπορική αξιοποίηση ενός ακινήτου.

Συνεπώς, είναι μάλλον εύλογη η υπόδειξη της Τράπεζας της Ελλάδος για την κατεύθυνση που θα πρέπει να έχει η στεγαστική πολιτική τα χρόνια που θα ακολουθήσουν: «Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της ζήτησης για επενδυτική κατοικία, μέσω του νέου πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη “χρυσή βίζα”, αποτελούν προσωρινή και με περιορισμένες δυνατότητες λύση για την αντιμετώπιση του ζητήματος του κόστους στέγασης. Ουσιαστικές λύσεις θα πρέπει να αναζητηθούν με σκοπό την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας επιθυμητών προδιαγραφών, αλλά και προσιτής αξίας. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις που αφορούν τη βελτίωση επιμέρους διαδικασιών μεταβιβάσεων είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα η επίλυση του προβλήματος είναι πολυδιάστατη και επιβάλλει εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό».

Το δημογραφικό

Το σκηνικό που προβάλλει στην ελληνική αγορά κατοικίας αποκτά, στο μεταξύ, ξεχωριστό ενδιαφέρον αν αναλογιστεί κανείς τις τρέχουσες συνθήκες της δημογραφικής συρρίκνωσης. Συγκεκριμένα, το πλήθος των ατόμων που ανήκουν στις νέες γενιές και κατ’ επέκταση (θα) αναζητούν κατοικία είναι σήμερα πολύ μικρότερο απ’ ό,τι στο παρελθόν. Οπως τονίζει ο καθηγητής Δημογραφίας Βύρων Κοτζαμάνης, οι γεννήσεις της περιόδου 1955-1979 είχαν υπερβεί τις 150.000 ετησίως, με τις γεννήσεις των περιόδων 1980-1994 και 1995-2009 να ανέρχονται σε 116.000 και 106.000 ετησίως. Αυτό σημαίνει ότι οι δημογραφικές εξελίξεις από την πλευρά τους δεν δυσχεραίνουν, αλλά αντιθέτως θα έπρεπε να διευκολύνουν την κάλυψη της ζήτησης για κατοικία.