Nέα τάση στο ελληνικό real estate τα «πεντάστερα» διαμερίσματα

Από μερικές δεκάδες πριν από μόλις τρία-τέσσερα χρόνια, τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα που θα είναι διαθέσιμα στην ελληνική αγορά θα αριθμούν αρκετές χιλιάδες εντός των επόμενων 12-18 μηνών. Πρόκειται για την ταχύτερα αναπτυσσόμενη κατηγορία στην αγορά κατοικίας, πέραν ασφαλώς των συμβατικών κατοικιών, δείγμα της αυξανόμενης απήχησής τους μεταξύ των επενδυτών, τόσο των ιδιωτών όσο και των θεσμικών.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (serviced apartments) είναι ευέλικτα καταλύματα, που είναι πλήρως επιπλωμένα κι εξοπλισμένα με όλες τις απαιτούμενες παροχές, ώστε να λειτουργήσουν για βραχυπρόθεσμη, μεσοπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη διαμονή. Απευθύνονται σε φοιτητές, στελέχη επιχειρήσεων, νέους επαγγελματίες, τουρίστες, αλλά και ψηφιακούς νομάδες. Ο τρόπος αξιοποίησης εξαρτάται από τη φιλοσοφία του κάθε κτιρίου και την τοποθεσία του.

Το στοιχείο που καθιστά τα ακίνητα αυτά ιδιαίτερα ελκυστικά για τους κατασκευαστές και τις εταιρείες ανάπτυξης είναι ότι είναι πολύ πιο εύκολη η διάθεσή τους στην αγορά, καθώς προωθούνται ως επενδυτικό προϊόν. Το μοντέλο που ακολουθείται προβλέπει τη σύναψη συμφωνίας εκμίσθωσης με κάποια εξειδικευμένη εταιρεία λειτουργίας τέτοιων κτιρίων (operator), όπως συμβαίνει π.χ. με ένα ξενοδοχειακό κατάλυμα. Στη συνέχεια, τα ακίνητα πωλούνται ως προϊόν που αποφέρει σταθερό εισόδημα και απόδοση, ακριβώς λόγω της υφιστάμενης μακροχρόνιας συμφωνίας μίσθωσης από την εταιρεία που θα λειτουργήσει το κτίριο.

H μετατροπή του ιστορικού βιομηχανικού κτιρίου του Κεράνη στην οδό Πειραιώς σε ένα σύγχρονο συγκρότημα επιπλωμένων διαμερισμάτων υλοποιείται από τη Mercan Greece, θυγατρική του ομώνυμου καναδικού ομίλου. Θα περιλαμβάνει 408 πλήρως επιπλωμένες και ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες.

Η πώληση μπορεί να γίνει για όλο το κτίριο (π.χ. σε έναν θεσμικό επενδυτή, όπως μια ΑΕΕΑΠ, ή ένα family office), είτε μεμονωμένα ανά οριζόντια ιδιοκτησία. Ακολούθως, η εταιρεία που λειτουργεί το κτίριο υπεκμισθώνει τα διαμερίσματα στους τελικούς χρήστες, εξασφαλίζοντας ένα σημαντικό μεικτό λειτουργικό κέρδος, το οποίο, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, μπορεί να προσεγγίζει ή και να ξεπερνά το 40%. Επομένως, οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων εισπράττουν εισόδημα από την εταιρεία που λειτουργεί το ακίνητο κι εκείνη από τους μισθωτές/τελικούς χρήστες των ακινήτων.

Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Κωνσταντίνος Πετρίδης, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της DKG Development, «τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα αποτελούν σήμερα μία από τις πιο ελκυστικές επενδυτικές κατηγορίες στην Ελλάδα, με αποδόσεις που ξεκινούν από 4% και μπορούν να φτάσουν έως 8%. Συνδυάζουν την ασφάλεια της επένδυσης σε κατοικία με τη δυναμική που παρουσιάζει η επένδυση στη φιλοξενία, προσφέροντας σταθερά έσοδα και υπεραξία. Πρόκειται για ένα επενδυτικό προϊόν αρκετά δημοφιλές στο εξωτερικό, που αρχίζουν να το επιλέγουν και οι Ελληνες σήμερα».

Μεγάλες επενδύσεις

Μέχρι στιγμής, ο κύριος όγκος των επενδύσεων για την ανάπτυξη εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων εντοπίζεται στο κέντρο της Αθήνας, ιδίως σε περιοχές που βρίσκονται κοντά στα δημοφιλή τουριστικά αξιοθέατα, ή έστω σε «απόσταση βολής», σε περιοχές που βρίσκονται κοντά σε πανεπιστημιακές σχολές. Επίσης, ο Πειραιάς εξελίσσεται στο έτερο σημαντικό «hotspot» για τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων, καθώς θεωρείται από τις ανερχόμενες περιοχές για την ανάπτυξη του μοντέλου αυτού, λόγω των αναγκών που υπάρχουν από στελέχη, ψηφιακούς νομάδες, φοιτητές κι επαγγελματίες.

Από τα σημαντικά νέα έργα είναι η προωθούμενη μεταμόρφωση του ιστορικού βιομηχανικού κτιρίου του Κεράνη στην οδό Πειραιώς σε ένα σύγχρονο συγκρότημα επιπλωμένων διαμερισμάτων. Το ακίνητο έχει αγοραστεί από τον καναδικό όμιλο Mercan, που μέσω της θυγατρικής του, Mercan Greece, σχεδιάζει να μετατρέψει τις 30.000 τ.μ. του ακινήτου σε 408 πλήρως επιπλωμένες και ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες. Στο ακίνητο θα προσφέρονται διάφορες επιφάνειες, από στούντιο ανοιχτού χώρου έως διαμερίσματα ενός και δύο υπνοδωματίων, με τις επιφάνειες να διαμορφώνονται από 44 τ.μ. έως 69 τ.μ. Ο σχεδιασμός προβλέπει τα ακίνητα που θα προκύψουν να εκμισθωθούν με μακροχρόνιες συμφωνίες, σε Ελληνες (π.χ. νέα ζευγάρια), φοιτητές κι εταιρικά στελέχη.

Με δεδομένο ότι έχουν ήδη εξασφαλιστεί οι άδειες, οι εργασίες βρίσκονται πλέον στο στάδιο της εκκίνησης. Αξίζει να σημειωθεί ότι, εκτός από κατοικίες, θα παρέχονται και χώροι γραφείων στους χαμηλότερους ορόφους του ακινήτου, ενώ στο συγκρότημα θα φιλοξενούνται επίσης εστιατόρια, καφετέριες, καταστήματα λιανικής πώλησης, γυμναστήριο και ειδικά διαμορφωμένοι εξωτερικοί χώροι αναψυχής, όπως επίσης κι ένα roof garden. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα ακίνητα έχουν και επενδυτικό χαρακτήρα, καθώς θα μπορούν να αποκτηθούν π.χ. έναντι ποσού 250.000 ευρώ και να εξασφαλίσουν στους αγοραστές άδεια διαμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», καθώς πρόκειται για κατοικίες που προέρχονται από αλλαγή χρήσης.

Σημαντικές επενδύσεις προωθεί και η DKG Development, καθώς έχει προβεί σε μια σειρά εξαγορών παλιών κτιρίων τόσο στην είσοδο της πόλης του Πειραιά (σε έναν νοητό άξονα που εκτείνεται από τη Γρηγορίου Λαμπράκη μέχρι την Ομηρίδου Σκυλίτση) όσο και σε άλλα σημεία της Αττικής (π.χ. Δάφνη, Μοσχάτο, Καλλιθέα κτλ.), τα οποία μετατρέπει σταδιακά σε σύγχρονα κτίρια κατοικιών. To Piraeus Gate, όπως ονομάζεται το επενδυτικό σχέδιο της DKG στον Πειραιά, είναι ύψους άνω των 250 εκατ. ευρώ και, μεταξύ άλλων, προβλέπει και περίπου 270 εξυπηρετούμενα διαμερίσματα.

Παράλληλα, η εταιρεία αναμένεται να εγκαινιάσει το προσεχές διάστημα το συγκρότημα Wyndham Residences Piraeus Marina Zeas, ένα ακίνητο 72 διαμερισμάτων που θα λειτουργήσει υπό τον όμιλο Wyndham. Τα διαμερίσματα αυτά θα απευθύνονται κυρίως σε επιβάτες κρουαζιέρας. Σε τροχιά παράδοσης βρίσκεται και το συγκρότημα Hive στο Μοσχάτο, όπου θα προσφέρονται 110 εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, κυρίως σε στελέχη επιχειρήσεων, σε εταιρείες για τη φιλοξενία του προσωπικού τους κι ενδεχομένως και σε φοιτητές, είτε εγχώριων είτε και ξένων πανεπιστημίων.

Πρόσφατα η DKG ανακοίνωσε και τη συμφωνία για τη μακροχρόνια μίσθωση του κτιρίου B48 Athens Dafni, επί της Λ. Βουλιαγμένης 164, στη Δάφνη. Μισθωτής θα είναι η ισπανική εταιρεία διαχείρισης Libere Hospitality Group, που θα αναλάβει τη διαχείριση του κτιρίου, το οποίο αποτελείται από 57 εξυπηρετούμενα διαμερίσματα.

Τρία νέα κτίρια εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας ανακοίνωσε πρόσφατα και ο όμιλος Yotel που εδρεύει στο Λονδίνο. Μέσω της Yotelpad Athens σχεδιάζει την ανάπτυξη και λειτουργία συνολικά 113 διαμερισμάτων στην Ομόνοια, στο Μοναστηράκι και στον Νέο Κόσμο. Το ακίνητο της Ομόνοιας (Πειραιώς) θα απευθύνεται σε επαγγελματίες και ψηφιακούς νομάδες, εκείνο στο Μοναστηράκι (οδός Μιλτιάδου) θα προσφέρεται κυρίως για σύντομες διαμονές επισκεπτών από το εξωτερικό ή εταιρικούς πελάτες που θέλουν να βρίσκονται στο κέντρο της πόλης. Αντίστοιχα, το ακίνητο στον Νέο Κόσμο (οδός Ηρας) θα απευθύνεται σε επαγγελματίες που επιθυμούν μεγαλύτερο διάστημα παραμονής.

Οι εταιρείες ανάπτυξης

Στην αγορά των εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων επενδύουν πλέον και εισηγμένες εταιρείες ακινήτων. Ενα από τα νέα έργα προωθείται από την Dimand Real Estate, που σχεδιάζει την αξιοποίηση ενός παλιού κτιρίου γραφείων, επιφάνειας 3.150 τ.μ. Στόχος είναι να μετατραπεί το ακίνητο που βρίσκεται στη συμβολή των οδών Λυκούργου και Απελλού σε ένα συγκρότημα εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων. Το ακίνητο μισθώνεται από το Ιδρυμα Τοσίτσα μέσω συμφωνίας παραχώρησης εκμετάλλευσης διάρκειας 50 ετών.

Αντίστοιχα, η Premia Properties έχει επιλέξει κυρίως την κάλυψη αναγκών φοιτητικής στέγης, προχωρώντας σε μια σειρά νέων επενδύσεων, με στόχο να δημιουργηθεί ένα χαρτοφυλάκιο 2.000 διαμερισμάτων σε διάφορες πόλεις της χώρας, στόχος που εκτιμάται ότι θα επιτευχθεί σε περίπου 12 μήνες από σήμερα. Επίσης, η REDS του ομίλου Ελλάκτωρ έχει αποκτήσει από το τέλος του 2024 οκτώ κτίρια στο κέντρο της Αθήνας, στα οποία βρίσκονται 182 εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, με προσανατολισμό κυρίως τους ξένους επισκέπτες.