Οι τρεις επιλογές για την προστασία της πρώτης κατοικίας

Μέχρι τα μέσα Ιουλίου αναμένεται να ανακοινωθεί το σχήμα που θα αναλάβει τη σύσταση του φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης ακινήτων, με στόχο να λειτουργήσει πριν από το τέλος του χρόνου. Ετσι, θα ολοκληρωθεί το πλέγμα των εναλλακτικών που θα προσφέρονται στον οφειλέτη προκειμένου να αποφασίσει πώς θα χειριστεί το θέμα της κύριας κατοικίας του. Οι εξαιρετικά ευάλωτοι που θα έρχονται αντιμέτωποι με τον πλειστηριασμό θα μπορούν μέσω του φορέα να τον αποφύγουν, εξασφαλίζοντας το δικαίωμα οίκησης πληρώνοντας το ανάλογο ενοίκιο. Οι έχοντες περιορισμένη οικονομική δυνατότητα, που εκτός της κύριας κατοικίας τους θα έχουν και άλλα περιουσιακά στοιχεία, θα μπορούν να ζητήσουν ξεκαθάρισμα του Ε9, ώστε να διατηρήσουν μόνο την κύρια κατοικία, καταβάλλοντας μια πιο «εύπεπτη» δόση για τα οικονομικά τους δεδομένα. Και αυτοί που θα έχουν μεγαλύτερη οικονομική ευχέρεια θα μπορούν να κρατήσουν όλα τα περιουσιακά στοιχεία τους κάνοντας τη σχετική αίτηση μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, για τον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης ακινήτων, το υπουργείο Οικονομικών έχει στα χέρια του δεσμευτική προσφορά και το περιεχόμενό της αναμένεται να γίνει γνωστό το αμέσως επόμενο διάστημα. Εφόσον το περιεχόμενο της προσφοράς πληροί τα κριτήρια (σ.σ. είχε εκδηλωθεί ενδιαφέρον από τέσσερα σχήματα και τελικώς κατατέθηκε μια δεσμευτική προσφορά) θα οριστικοποιηθεί ο ανάδοχος. Στο τελικό σχήμα έχουν δεσμευτεί να συνδράμουν και οι τράπεζες και μένει να φανεί αν αυτό θα γίνει με χρηματοδότηση του σχήματος που θα προκύψει ή με μετοχική συμμετοχή στο σχήμα.

Σύμφωνα με τον υπουργό Οικονομικών, ο φορέας θα είναι έτοιμος να λειτουργήσει μέσα στο φθινόπωρο και για τους δανειολήπτες οι λύσεις που θα προτείνονται θα είναι οι εξής:

1. Δανειολήπτες που βρίσκονται υπό την απειλή του πλειστηριασμού θα μπορούν να αποδεχθούν, αντί να εκποιηθεί το ακίνητό τους να μεταβιβαστεί η κυριότητα στον φορέα. Οι ίδιοι θα συνάπτουν σύμβαση μίσθωσης και εφόσον έχουν πολύ χαμηλά εισοδήματα θα επιδοτούνται από το κράτος με το επίδομα ενοικίου που προβλέπει ο νόμος (κυμαίνεται από 70 έως 210 ευρώ μηνιαίως). Υστερα από έως 12 χρόνια μίσθωσης, εφόσον ο δανειολήπτης έχει βελτιώσει την οικονομική του κατάσταση, θα έχει δικαίωμα πρώτης προτίμησης στην ανάκτηση της ιδιοκτησίας του ακινήτου με τίμημα το οποίο θα λαμβάνει υπόψη την τρέχουσα αξία του. Ουσιαστικά, δηλαδή, ο φορέας θα λειτουργεί ως εταιρεία αξιοποίησης ακινήτων και θα κερδίζει από τα μισθώματα. Αυτό απαντά και στο ερώτημα τι θα γίνεται σε περίπτωση μη καταβολής των ενοικίων: ο φορέας θα μπορεί να προχωρεί σε αγωγές εξώσεως.

2. Το καταστατικό του φορέα δεν θα τον εμποδίζει να «ανοίγει» την περίμετρο και να προτείνει λύσεις εκμίσθωσης ακόμη και σε ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν θα είναι ένα βήμα πριν από τον πλειστηριασμό. Καθώς η «δουλειά» του θα είναι η αξιοποίηση ακινήτων, θα έχει τη δυνατότητα υποβολής προτάσεων σε οποιονδήποτε. Ενώ λοιπόν προς το παρόν η «περίμετρος» του φορέα εκτιμάται σε μερικές εκατοντάδες ακίνητα (σ.σ. είναι με βάση τα στοιχεία αυτοί που κινδυνεύουν να χάσουν πρώτες κατοικίες σε πλειστηριασμούς), στην πάροδο του χρόνου η λίστα θα ανοίξει.

Από το φθινόπωρο, οπότε θα έχει ψηφιστεί και ενεργοποιηθεί η σχετική διάταξη (απαιτούνται προσαρμογές στην πλατφόρμα του εξωδικαστικού), οι δανειολήπτες που εκτός από την κύρια κατοικία θα έχουν και κάποιο άλλο περιουσιακό στοιχείο στην κατοχή τους, θα μπορούν να δηλώσουν ότι το θέτουν στη διάθεση του δανειστή τους (π.χ. του servicer) προς πώληση. Ο στόχος θα είναι να εξασφαλίσουν –μέσω του εξωδικαστικού– μια ρύθμιση με πιο χαμηλή δόση και ενδεχομένως κάποιο «κούρεμα» στην οφειλή τους. Για να γίνει κατανοητός ο τρόπος λειτουργίας αυτής της διαδικασίας, χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο παράδειγμα: Δανειολήπτης χρωστάει 250.000 ευρώ και έχει στην κατοχή του μια κύρια κατοικία 100.000 ευρώ και ένα άλλο περιουσιακό στοιχείο 50.000 ευρώ. Δηλώνει ότι δεν ενδιαφέρεται για το δεύτερο περιουσιακό στοιχείο και ότι θέλει να κρατήσει μόνο το σπίτι του. Ο εξωδικαστικός βγάζει ρύθμιση, λαμβάνοντας υπόψη μόνο την αξία της κύριας κατοικίας και –υπό προυποθέσεις, καθώς μπαίνει και η παράμετρος του εισοδήματος– «κουρεύει» την οφειλή στα 100.000 ευρώ, όση και η αξία της πρώτης κατοικίας. Ετσι, η δόση προσαρμόζεται σε χαμηλότερα επίπεδα. Οταν ο δανειστής ρευστοποιήσει το περιουσιακό στοιχείο των 50.000 ευρώ, το τίμημα «συμψηφίζεται» με το «κούρεμα» που έχει ήδη γίνει. Στην πράξη θα αποδειχθεί ότι αυτή η ρύθμιση που προωθείται θα βολεύει όσους έχουν οφειλές μεγαλύτερες από την αξία της κύριας κατοικίας και περιουσιακά στοιχεία τα οποία δεν είναι προτεραιότητα να κρατηθούν. Η μεγάλη διαφορά με το υφιστάμενο σύστημα είναι ότι ο δανειολήπτης θα μπορεί να εξασφαλίσει το «κούρεμα», χωρίς καν να έχει μεταβιβαστεί κάποιο από τα υπόλοιπα περιουσιακά του στοιχεία. Η «ευθύνη» γι’ αυτό θα περνάει στον servicer ή στην τράπεζα και η εκποίηση θα γίνεται μέσω της πλατφόρμας e-auction.

O τρίτος δρόμος είναι αυτός που υπάρχει και σήμερα. Ο οφειλέτης μπαίνει με όλα του τα ακίνητα στον εξωδικαστικό και περιμένει τη δόση που θα του βγάλει ο αλγόριθμος με βάση την αξία των περιουσιακών του στοιχείων, τις οφειλές του και φυσικά τα εισοδήματά του.