Πλαφόν στα ενοίκια χιλιάδων κατοικιών – Για την επιδότηση της ανακαίνισης

Με τον ετήσιο ρυθμό αύξησης των ενοικίων κύριας κατοικίας θα… αναμετρηθεί το οικονομικό επιτελείο μέσα στο 2026, επιδιώκοντας να τον συγκρατήσει με μια σειρά από προωθούμενα μέτρα των οποίων η απόδοση θα κριθεί στην πράξη.

Όπως επισημαίνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, οι ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων που θα ενταχθούν στο νέο πρόγραμμα επιδότησης για την ανακαίνισή τους θα δεσμεύονται όχι μόνο για την ενοικίαση του κλειστού ακινήτου, αλλά και για το «πάγωμα» του συμφωνηθέντος μισθώματος για μια περίοδο τριών έως πέντε ετών.

Επίσης, ήδη αναζητούνται πηγές χρηματοδότησης ώστε ο προϋπολογισμός του προγράμματος ανακαινίσεων να ανέβει πάνω από το αρχικά εξαγγελθέν ποσό των 400 εκατ. ευρώ. Με αυτόν τον τρόπο θα επιδιωχθεί από τη μια να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων προς ενοικίαση και από την άλλη να ελεγχθεί ότι το ενοίκιο αυτών των κατοικιών θα παραμείνει σε ένα συγκεκριμένο επίπεδο ώστε να δημιουργηθούν δυνάμεις «εκτόνωσης» των πληθωριστικών πιέσεων. Οσο για τους κατασκευαστές που θα κάνουν χρήση των κινήτρων που θα χορηγήσει η πολιτεία για την ανέγερση οικοδομών, θα υποχρεώνονται να μισθώνουν σε προσυμφωνημένες τιμές, το ύψος των οποίων θα καθορίζεται διοικητικά.

Το πρόβλημα αποτυπώνεται έντονα στα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής: σε ετήσια βάση, τα ενοίκια εξακολουθούν να αυξάνονται με ρυθμό υπερδιπλάσιο του αντίστοιχου των εισοδημάτων. Το 2025 ο σχετικός δείκτης έχει κλείσει πάνω από το 8,5%, ενώ από το 2020 και μετά η μέση αύξηση των ενοικίων κύριας κατοικίας προσεγγίζει πλέον το 30%, υποχρεώνοντας εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες να διαθέτουν ακόμη και πάνω από το 30% του μηνιαίου εισοδήματός τους για να καλύψουν τη βασική στεγαστική ανάγκη.

Το πρόβλημα καθίσταται μεγαλύτερο στο λεκανοπέδιο, καθώς η ζήτηση για στέγη διατηρείται ψηλά για μια σειρά από λόγους: υπερσυγκέντρωση οικονομικής δραστηριότητας, αύξηση του τουρισμού, με αποτέλεσμα να απορροφάται ολοένα και μεγαλύτερος αριθμός ακινήτων για την εξυπηρέτηση των επισκεπτών, αλλά και συνεχής αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, κυρίως των μονοπρόσωπων. Το βασικό ζητούμενο με τα προωθούμενα μέτρα είναι να καταγραφεί –σε πρώτη φάση– αποκλιμάκωση του ρυθμού αύξησης των ενοικίων και ιδανικά σε επίπεδο χαμηλότερο του ρυθμού μεταβολής του εισοδήματος, ώστε να μη δυσκολεύει ολοένα και περισσότερο η κάλυψη της ανάγκης για στέγαση.

Πρακτικά αυτό προϋποθέτει ότι θα συγκρατηθεί η επιδιωκόμενη μεικτή απόδοση των ιδιοκτητών (δηλαδή η ετήσια είσπραξη ενοικίου ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου). Για την καθαρή απόδοση –αυτή δηλαδή που ενδιαφέρει και τους ιδιοκτήτες– δρομολογούνται και οι φορολογικές ελαφρύνσεις, τόσο για τα φυσικά πρόσωπα όσο και για τους ιδιοκτήτες. Στην πράξη, από την άνοιξη του 2026 και μετά θα ενεργοποιηθούν οι ακόλουθοι μηχανισμοί, οι οποίοι είναι από τώρα σαφές ότι θα χρειαστούν χρόνο για να αποδώσουν.

Το πρόγραμμα επιδότησης για την ανακαίνιση κλειστών ή ιδιοκατοικούμενων κατοικιών αναμένεται να «τρέξει» από τον Μάρτιο και μετά, καθώς ακόμη δεν έχουν ανακοινωθεί οι τελικές λεπτομέρειες του προγράμματος. Με αρχικό προϋπολογισμό 400 εκατ. ευρώ, ο κάθε ιδιοκτήτης κλειστού ακινήτου θα μπορεί να επιδοτηθεί με έως και 300 ευρώ το τετραγωνικό για να ανακατασκευάσει σπίτια επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων και παλαιότητας τουλάχιστον 35 ετών. Στο μισθωτήριο που θα συνάπτεται μετά την ολοκλήρωση των επισκευών εξετάζεται να είναι υποχρεωτική η ενσωμάτωση ρήτρας «παγώματος» του ενοικίου. Δηλαδή, αν το αρχικό μίσθωμα συμφωνηθεί στα 600 ευρώ, το ίδιο ποσό θα πρέπει να εισπράττεται από τον ιδιοκτήτη για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, η οποία θα είναι τουλάχιστον τριετής. Ως εκ τούτου, δεν θα μπορεί καν να υπάρχει ρήτρα πληθωρισμού. Στόχος, οι περίπου 30.000 ενοικιαστές που προβλέπεται ότι θα μπορούν να καλύψουν τις στεγαστικές ανάγκες τους μέσω του προγράμματος, να βρεθούν στο τέλος της τριετίας να καταβάλλουν μικρότερο μίσθωμα αναλογικά με το εισόδημά τους συγκριτικά με την περίοδο έναρξης της μίσθωσης.

Για την αύξηση της προσφοράς ακινήτων προς ενοικίαση δρομολογείται και η φορολογική απαλλαγή κατασκευαστών οι οποίοι θα χτίσουν διαμερίσματα για αξιοποίηση. Η περίοδος ενοικίασης θα είναι 10ετής, αλλά εδώ το μίσθωμα θα καθορίζεται διοικητικά και όχι σε ελεύθερη συμφωνία με τον ενοικιαστή. Η «φόρμουλα» που θα υιοθετηθεί –ουσιαστικά τα κριτήρια υπολογισμού του ενοικίου– θα κρίνει και την επιτυχία του εγχειρήματος, καθώς ο κατασκευαστής θα δρομολογήσει την επένδυση μόνο αν διαπιστώσει ότι «βγαίνουν τα νούμερα».

Από 1/1/2026 ενεργοποιήθηκε και η καινούργια κλίμακα φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια για τα φυσικά πρόσωπα. Αυτή επιφέρει ελάφρυνση σε όσους εισπράττουν μισθώματα άνω των 1.000 ευρώ τον μήνα και έρχεται να λειτουργήσει συμπληρωματικά στα υπόλοιπα μέτρα, καθώς επηρεάζει την καθαρή απόδοση των επενδύσεων που κάνουν τα νοικοκυριά σε ακίνητα.

Η ανταπόκριση της αγοράς στα προωθούμενα μέτρα αποτελεί μεγάλο στοίχημα. Το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει εικόνα αυτή τη στιγμή για τον αριθμό των κλειστών ακινήτων αλλά και το προφίλ αυτών που τα έχουν υπό τον έλεγχό τους. Ουσιαστικά αναζητούνται δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες που πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια και αυτό που τους λείπει για να ρίξουν τα κλειστά ακίνητα στην αγορά είναι τα χρήματα για την επισκευή των ακινήτων. Εφόσον υπάρξει ζήτηση για το πρόγραμμα, το υπουργείο Οικονομικών θα δρομολογήσει διαδικασίες αύξησης του προϋπολογισμού του σε συνεργασία και με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, η οποία επίσης έχει μπει σε διαδικασίες λήψης μέτρων για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.