Στο κυνήγι του «μαύρου» ενοικίου η εφορία

Στο οικονομικό επιτελείο αναζητούν την επόμενη «δεξαμενή» εύρεσης φορολογικών εσόδων, που θα προέλθουν, όχι από την αύξηση των φορολογικών συντελεστών, αλλά από τον περιορισμό της φοροδιαφυγής.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, μετά τον ΦΠΑ και το ελάχιστο εισόδημα των αυτοαπασχολούμενων, η προσοχή εστιάζεται τώρα στο εισόδημα από ακίνητα. Παρακινούμενοι από τα πρόσφατα στατιστικά ευρήματα – μέσο δηλωθέν μηνιαίο ενοίκιο της τάξης των 230-240 ευρώ και συνολικά εισοδήματα από μισθώσεις της τάξης των 8-9 δισ. ευρώ, παρά το… ράλι στα ακίνητα– στο οικονομικό επιτελείο προωθούν την ίδια συνταγή: ψηφιοποίηση της πληροφορίας και αξιοποίηση της τεχνολογίας για τον εντοπισμό του «μαύρου» χρήματος.

Μέσα στη χρονιά δρομολογούνται μεγάλες αλλαγές οι οποίες θα επηρεάσουν κάθε ιδιοκτήτη: η πλήρης απογραφή της ακίνητης περιουσίας, η ηλεκτρονική καταγραφή για πρώτη φορά της χρήσης των ακινήτων και η κατάταξή τους σε μία από τις δέκα διαφορετικές κατηγορίες που έχουν ήδη προσδιοριστεί, αλλά και η θέσπιση υποχρέωσης καταβολής όλων των ενοικίων μέσω τραπεζικών λογαριασμών. Πρόκειται για ένα πολύ απαιτητικό σχέδιο, κατά την υλοποίηση του οποίου αναμένεται να προκύψουν πολλά εμπόδια. To πρώτο και βασικό εμπόδιο προκύπτει από τον όγκο της πληροφορίας. Ουσιαστικά θα ζητηθεί από επτά εκατομμύρια ιδιοκτήτες να δηλώσουν τη χρήση των ακινήτων τους και να ελέγξουν την ακρίβεια των όσων εμφανίζονται στα ηλεκτρονικά αρχεία. Ταυτόχρονα, περίπου 1,2 εκατ. ιδιοκτήτες και άλλοι τόσοι ενοικιαστές θα πρέπει να συμφωνήσουν στον νέο τρόπο πληρωμής των ενοικίων. Η πολυπλοκότητα του εγχειρήματος είναι πολύ μεγάλη και αυτό φέρνει και τις καθυστερήσεις στην υλοποίηση. Ενώ το υπουργείο Οικονομικών και η ΑΑΔΕ προγραμμάτιζαν να ξεκινήσουν την απογραφή μέσα στον Ιανουάριο, φαίνεται ότι θα υπάρξει αναβολή αρκετών εβδομάδων, ενώ και για την πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού δόθηκε παράταση μέχρι τον Απρίλιο, καθώς ακόμη δεν έχουν εκδοθεί οι σχετικές οδηγίες προς τους εμπλεκόμενους πολίτες.

Κεντρικός στόχος είναι, για πρώτη φορά στην Ιστορία της χώρας, οι φορολογικές αρχές να μπορούν «με ένα κουμπί» να ανακτούν, όχι μόνο τα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου, αλλά και τον τρόπο με τον οποίο αυτό χρησιμοποιείται. Η ΑΑΔΕ και το υπουργείο Οικονομικών, παρουσιάζοντας το νέο ψηφιακό μητρώο ακινήτων στους εκπροσώπους των ιδιοκτητών (σ.σ. τον λεγόμενο ΜΙΔΑ) ενημέρωσαν ότι όλα τα ακίνητα της χώρας θα κατανεμηθούν σε δέκα «δεξαμενές», ανάλογα με τον τρόπο χρήσης τους:

1. Ιδιοκατοικούμενα (σ.σ. είναι τα ακίνητα που καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες και χρησιμοποιούνται είτε ως κύριες κατοικίες είτε και ως δευτερεύουσες).

2. Ιδιοχρησιμοποιούμενα (σ.σ. είναι τα ακίνητα άλλων χρήσεων που χρησιμοποιούνται από τους ιδιοκτήτες τους, π.χ. γραφεία).

3. Δωρεάν παραχωρούμενα (σ.σ. αυτά που εμφανίζονται να διατίθενται για την κάλυψη αναγκών τρίτων προσώπων, συνήθως συγγενών. Ο νόμος προβλέπει γι’ αυτή την κατηγορία ακινήτων ότι πρέπει να δηλώνεται τεκμαρτό μίσθωμα ίσο με το 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου).

4. Ακίνητα που χρησιμοποιούνται για μακροχρόνιες μισθώσεις.

5. Ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνιες μισθώσεις.

6. Ακίνητα που παραμένουν κενά, δηλαδή δεν χρησιμοποιούνται και δεν εμφανίζουν κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας.

7. Ακίνητα για τα οποία έχουν παραχωρηθεί τα δικαιώματα εκμετάλλευσης.

8. Ακίνητα τα οποία διέπονται από συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης.

9. Ακίνητα που διέπονται από εξωσυμβατική χρήση.

10. Ακίνητα που ανήκουν στην κατηγορία της επίταξης.

Οπως έχει επισημάνει η «Κ», οι ιδιοκτήτες είναι αυτοί που θα κληθούν να δηλώσουν τη χρήση του κάθε ακινήτου που έχουν στην κατοχή τους μόλις ανακοινωθεί η έναρξη της σχετικής διαδικασίας. Ομως, θα πρέπει να διευκρινιστούν πολλά ακόμη ζητήματα τα οποία παραμένουν ανοικτά. Π.χ., με ποια διαδικασία θα επικαιροποιείται η σχετική πληροφορία. Η χρήση ενός ακινήτου αλλάζει. Από κλειστό μπορεί να γίνει μισθωμένο, από μακροχρόνια μισθωμένο βραχυχρόνια κ.λπ. Αρα, θα πρέπει να θεσπιστεί διαδικασία υποβολής δήλωσης με συγκεκριμένα χρονικά περιθώρια και κυρώσεις για τους… ξεχασιάρηδες.

Μείζον θέμα προκύπτει με τις ασυμφωνίες που ενδεχομένως θα προκύψουν όσον αφορά την επιφάνεια των ακινήτων. Η ΠΟΜΙΔΑ ήδη ζήτησε επίσημα, αν διαπιστωθεί ότι τα πραγματικά τετραγωνικά ενός ακινήτου είναι περισσότερα από αυτά που φαίνονται σήμερα στο ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο, αυτά να δηλωθούν χωρίς όμως να αναζητηθούν αναδρομικά οι φόροι. Κάτι τέτοιο είχε γίνει και προ 4ετίας, όταν δηλώθηκαν στους δήμους οι «τακτοποιημένες» επιφάνειες. Τα δημοτικά τέλη άρχισαν να καταλογίζονται από τη στιγμή της δήλωσης και μετά.

Κρίσιμο ζήτημα είναι το αν θα προβλεφθούν ή όχι «κυρώσεις» για όσους δεν θα συμμετάσχουν στη διαδικασία της απογραφής. Καθώς η δημιουργία του μητρώου έχει χαρακτήρα προτεραιότητας για το οικονομικό επιτελείο, θεωρείται δεδομένο ότι η συμμετοχή στη διαδικασία δεν θα έχει «προαιρετικό» χαρακτήρα. Είναι πολύ πιθανό ότι θα εγερθούν εμπόδια στις μεταβιβάσεις ή στις ενοικιάσεις αναπόγραφων περιουσιακών στοιχείων, αν και όλα αυτά μένει να ανακοινωθούν από το υπουργείο Οικονομικών και την ΑΑΔΕ.

Η καταβολή των ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού έχει νομοθετηθεί και μάλιστα προβλέπει αυστηρές κυρώσεις για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές σε περίπτωση μη συμμόρφωσης. Οι μεν ιδιοκτήτες θα χάνουν την έκπτωση που προβλέπει ο νόμος επί του φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια (σ.σ. για ενοίκιο 1.000 ευρώ τον μήνα φορολογούνται για τα 950 ευρώ, δηλαδή γίνεται έκπτωση 50 ευρώ) οι δε ενοικιαστές θα χάνουν το δικαίωμα επιστροφής ενοικίου ή είσπραξης κοινωνικών επιδομάτων. Μετά την παράταση που ανακοινώθηκε, η διαδικασία θα πρέπει να ξεκινήσει από τον Απρίλιο. Πολύ νωρίτερα, προκειμένου να προσαρμοστεί η αγορά, θα πρέπει να γνωστοποιηθούν οι σχετικές οδηγίες από την ΑΑΔΕ. Να ανακοινωθεί δηλαδή αν θα υπάρξουν εξαιρέσεις (σ.σ. π.χ. με ηλικιακά κριτήρια ή κριτήρια εγγύτητας περιοχών σε τράπεζα κ.λπ.), αλλά και πώς θα αντιμετωπιστούν ειδικές περιπτώσεις οι οποίες όμως είναι πολύ συνηθισμένες: συνιδιοκτησίες, εκπρόθεσμες πληρωμές ενοικίων, κατασχέσεις εισοδήματος από ενοίκια από τραπεζικούς λογαριασμούς, «φέσια» σε ιδιοκτήτες κ.λπ.

Στα «μεγάλα κεφάλαια» για τους ιδιοκτήτες ακινήτων μέσα στο 2026 είναι και οι επικείμενες αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας, το οποίο εισπράττεται μέσα από τους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος. Ο προγραμματισμός είναι οι αλλαγές να ανακοινωθούν και να ψηφιστούν μέσα στο τρέχον έτος, ώστε να ενεργοποιηθούν από τις αρχές του 2027.

Αναζητείται δημοσιονομικός χώρος για πρόσθετα μέτρα

Η πλήρης λειτουργία ενός μηχανισμού εντοπισμού κρυφών εισοδημάτων από ακίνητα μπορεί να αποτελέσει ισχυρό χαρτί στα χέρια του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης για να διεκδικήσει από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή «δημοσιονομικό χώρο» ώστε να χρηματοδοτήσει επιπλέον μέτρα στήριξης.

Το ίδιο συνέβη με το σύστημα myDATA, το ίδιο με τη διασύνδεση ταμειακών μηχανών με τα POS, το ίδιο με το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα των αυτοαπασχολούμενων ή την κάρτα εργασίας. Το ψηφιακό μητρώο ακινήτων –σε πλήρη λειτουργία– μπορεί να εξασφαλίσει πρόσθετα έσοδα «από φοροδιαφυγή» (σ.σ. αυτά δηλαδή που αναγνωρίζει η Κομισιόν στον κανόνα δαπανών), καθώς μπορεί να φέρει στο φως προκλητικά χαμηλά ενοίκια, όπως αυτά που αποκαλύφθηκαν κατά τη διαδικασία επιστροφής ενοικίου ή και κλειστά ακίνητα «μαϊμού». Κριτήριο επιτυχίας θα είναι τα δηλωθέντα εισοδήματα από ενοίκια. Η αύξησή τους με ρυθμό μεγαλύτερο από αυτόν που προβλέπει η συνήθης οικονομική δραστηριότητα οδηγεί και στη δημιουργία τού προς διάθεση δημοσιονομικού χώρου. Προφανώς αυτό θα αρχίσει να φαίνεται από το 2027. Και ο τρόπος αξιοποίησης αυτού του «περιθωρίου» θα μπορεί να είναι η περαιτέρω μείωση των συντελεστών φορολόγησης των ενοικίων για τα φυσικά πρόσωπα, κάτι που ουσιαστικά έχει προαναγγελθεί και από τον πρωθυπουργό.

Για τη φετινή χρονιά το ζητούμενο είναι να αξιοποιηθούν οι πόροι που θα διατεθούν για την ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων. Το μεγάλο στοίχημα θα είναι για φέτος να λειτουργήσει στην πράξη το νέο πρόγραμμα ανακαίνισης κλειστών ή ιδιοκατοικούμενων ακινήτων το οποίο αναμένεται ότι θα ξεκινήσει μετά τον Μάρτιο και «μέχρι εξαντλήσεως των διαθεσίμων κονδυλίων» (σ.σ. προς το παρόν 400 εκατ. ευρώ, αλλά με εκφρασμένη την πρόθεση του οικονομικού επιτελείου να προσθέσει ακόμη περισσότερους πόρους). Θα επιχειρηθεί το ποσό να αυξηθεί ακόμη και κατά 200 εκατ. ευρώ, ειδικά αν αποδειχθεί στην πράξη ότι υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον κυρίως από την πλευρά των ιδιοκτητών κλειστών ακινήτων.

Με δεδομένο ότι δεν υπάρχουν αυτή τη στιγμή αξιόπιστα στοιχεία για τον ακριβή αριθμό αλλά και τις… διευθύνσεις των κλειστών ακινήτων στην Ελλάδα, το οικονομικό επιτελείο θα «ποντάρει» σε πρώτη φάση στους ελκυστικούς όρους του νέου προγράμματος. Ουσιαστικά, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να εξασφαλίσουν «δωρεάν χρήμα» έως και 36.000 ευρώ, το οποίο θα αυξάνει την αξία της περιουσίας τους και θα τους παρέχει ετήσιο εισόδημα αρκετών χιλιάδων ευρώ.

Το μοναδικό που θα τους ζητείται ως «αντάλλαγμα» είναι το να κρατήσουν το ίδιο μίσθωμα για μια περίοδο τουλάχιστον τριών ετών μετά την αρχική ενοικίαση του ακινήτου. Υπενθυμίζεται ότι το πρόγραμμα θα αφορά ακίνητα κτισμένα πριν από το 1990 τα οποία θα έχουν επιφάνεια όχι μεγαλύτερη από 120 τετραγωνικά μέτρα.