Τα Airbnb αυξήθηκαν παρά τις απαγορεύσεις – Οι πιο δημοφιλείς γειτονιές

Με σημαντική αύξηση κατά 11% ολοκληρώθηκε το 2025 όσον αφορά τον αριθμό των ενεργών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας. Παρότι πέρυσι ίσχυσε για πρώτη χρονιά η απαγόρευση λειτουργίας νέων καταλυμάτων (μέσω της έκδοσης νέου ΑΜΑ – Αριθμού Μητρώου Ακινήτου) στα πρώτα τρία δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, εντέλει κάτι τέτοιο δεν έχει ακόμα μεταφραστεί και σε μείωση του αριθμού τους.

Μάλιστα, όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, με βάση τα στοιχεία που συνέλεξε για λογαριασμό της η πλατφόρμα ερευνών βραχυχρόνιας μίσθωσης AirDNA, οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίζονται ακριβώς στις δημοφιλείς περιοχές του κέντρου που βρίσκονται στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα. Συνολικά στο κέντρο της Αθήνας, τα καταλύματα σημείωσαν ετήσια αύξηση κατά 11% το 2025 και ανέρχονταν σε 14.326 στο τέλος του έτους, έναντι 12.886 που ήταν στο τέλος του 2024. Ασφαλώς τους θερινούς μήνες τα νούμερα αυτά είναι υψηλότερα, καθώς τον χειμώνα κάποια καταλύματα δεν λειτουργούν για λόγους επισκευών/συντήρησης.

Ωστόσο, στις πιο δημοφιλείς τουριστικά γειτονιές, όπως το εμπορικό τρίγωνο, η αύξηση κατά το 2025 διαμορφώνεται σε 20% και 2.834 καταλύματα, από 2.353 που ήταν στο τέλος του 2024. Μεγάλη αύξηση παρατηρείται επίσης στο γειτονικό Κουκάκι με 14% και 1.331 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Πολύ υψηλή αύξηση κατά 20%, στα 496 καταλύματα, καταγράφει και το Κολωνάκι. Η περιοχή της Αγίου Κωνσταντίνου (κάτω από την πλατεία Ομονοίας) επίσης σημειώνει αύξηση κατά 14% με 960 καταλύματα. Ανάλογο ποσοστό αύξησης καταγράφεται και στα Πετράλωνα (424 καταλύματα), ενώ στην Ακρόπολη σημειώθηκε αύξηση κατά 12% και 445 καταλύματα. Αντιθέτως, σε περιοχές όπως η Κυψέλη και οι Αμπελόκηποι, που φημολογείται ότι θα ενταχθούν και αυτές στη λίστα των περιορισμών λειτουργίας νέων καταλυμάτων, οι αυξήσεις είναι σημαντικά μικρότερες. Συγκεκριμένα, διαμορφώνονται σε 9% στην περίπτωση της Κυψέλης (και μόλις 262 καταλύματα) και 5% στη γειτονιά των Αμπελοκήπων (473 καταλύματα).

Η εξέλιξη αυτή προσφέρεται για μια σειρά χρήσιμων συμπερασμάτων. Κατ’ αρχάς, αυτή καθαυτή η ανακοίνωση της απαγόρευσης νέων καταλυμάτων που έγινε το φθινόπωρο του 2024 έδωσε το έναυσμα σε πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας (ακόμα και σε κάποιους που ενδεχομένως να μην είχαν εξαρχής σκοπό να αξιοποιήσουν την επιλογή των βραχυχρόνιων μισθώσεων) να σπεύσουν να εξασφαλίσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ώστε να προλάβουν να κατοχυρώσουν έστω το σχετικό δικαίωμα. Αυτό έφερε την αύξηση του 2025, καθώς αρκετά από τα σπίτια αυτά τελικά «έπεσαν» στην αγορά.

Συμφέρουσα επιλογή

Είναι προφανές ότι για πολλούς ιδιοκτήτες ή διαχειριστές η λειτουργία μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων παραμένει επικερδέστερη της μακροχρόνιας μίσθωσης. Συνολικά στο κέντρο της Αθήνας το 2025, παρότι σημειώθηκε πτώση κατά 4% του μέσου εισοδήματος ανά διαθέσιμο κατάλυμα, φαίνεται πως η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει πιο ελκυστική ως δραστηριότητα. Με βάση τα σχετικά στοιχεία (μέση τιμή/διανυκτέρευση και πληρότητα), στο σύνολο του έτους υπολογίζεται ότι το μηνιαίο εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ανήλθε σε 1.740 ευρώ, έναντι 700 ευρώ/μήνα από τη μίσθωση μέσω μακροχρόνιων συμφωνιών (για διαμερίσματα 75 τ.μ.), όπως προκύπτει από τη μέση τιμή/τ.μ. της τελευταίας ετήσιας έρευνας του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX.

Με βάση τις εκτιμήσεις των εταιρειών διαχείρισης καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, το καθαρό κέρδος από τη σχετική δραστηριότητα υπολογίζεται ότι διαμορφώνεται λίγο κάτω από το 50% των συνολικών εσόδων (αφαιρώντας λειτουργικές και διαχειριστικές δαπάνες και φόρους), κάτι που σημαίνει ότι το τελικό ποσό για το κέντρο της Αθήνας ανέρχεται σε περίπου 800 ευρώ κατά μέσον όρο ανά κατάλυμα. Αφαιρώντας τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια, το αντίστοιχο ποσό από τη μακροχρόνια μίσθωση διαμορφώνεται σε περίπου 600 ευρώ/μήνα, χωρίς να υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ και τυχόν άλλα έκτακτα έξοδα επισκευών. Επομένως, η διαφορά (τουλάχιστον 200 ευρώ/μήνα) παραμένει σημαντικά υπέρ της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με το πρόσθετο πλεονέκτημα ότι τα έσοδα προεισπράττονται κι ως εκ τούτου το ρίσκο περιορίζεται. Παράλληλα, υπάρχει και η δυνατότητα τακτικού ελέγχου του ακινήτου, κάτι που δεν ισχύει στη μακροχρόνια μίσθωση.

Ακόμα πιο χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της συνοικίας Κουκάκι. Εκεί η διαφορά είναι αισθητά μεγαλύτερη, καθώς το μηνιαίο εισόδημα (σε ετησιοποιημένη βάση) από τη βραχυχρόνια μίσθωση ανήλθε πέρυσι σε 2.200 ευρώ ή περίπου 1.000-1.100 ευρώ σε όρους καθαρού κέρδους. Στον αντίποδα, το μέσο μηνιαίο ενοίκιο στη μακροχρόνια μίσθωση αγγίζει τα 715 ευρώ (για διαμέρισμα 75 τ.μ.), όντας περίπου 600-620 ευρώ, αφαιρώντας τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια. Πρόκειται για ένα ποσό σχεδόν 45% χαμηλότερο από τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθιστώντας τη σχετική επιλογή σχεδόν «μονόδρομο».

Αποτέλεσμα, να πέφτει στο κενό και το μέτρο για τη χορήγηση τριετούς φοροαπαλλαγής σε όσα καταλύματα επιστρέψουν σε καθεστώς μακροχρόνιων συμφωνιών. Ωστόσο, σε κάποιες περιπτώσεις περιοχών όπου οι διαφορές είναι μικρότερες δεν αποκλείεται τελικά να υπάρξουν και κάποια ακίνητα που θα περάσουν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, εξαιτίας και των διορθωτικών παρεμβάσεων που πραγματοποιήθηκαν στη ρύθμιση χορήγησης φοροαπαλλαγής για τρία χρόνια από τον σχετικό φόρο εισοδήματος. Συγκεκριμένα, πλέον, αν ο μισθωτής αποχωρήσει από το ακίνητο νωρίτερα από τη λήξη της τριετίας, δεν χάνεται η φοροαπαλλαγή – όπως συνέβαινε μέχρι πρότινος. Αντιθέτως, παρέχεται η δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να συνεχίσει να την εκμεταλλεύεται, εφόσον εκμισθώσει εκ νέου το ακίνητό του εντός ενός εύλογου διαστήματος 90 ημερών.

Μια τέτοια περίπτωση είναι η Κυψέλη. Εκεί, το μέσο ενοίκιο για διαμέρισμα 75 τ.μ. ανέρχεται σε 525-550 ευρώ, ενώ αν πρόκειται για ανακαινισμένο ακίνητο το ποσό ίσως και να είναι ακόμα υψηλότερο. Στον αντίποδα, η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας αποφέρει περίπου 1.020 τον μήνα, ή 500-550 ευρώ αφαιρώντας τα σχετικά κόστη και τους φόρους. Επομένως, εκεί, το κριτήριο προτίμησης της βραχυχρόνιας έναντι της μακροχρόνιας εκμετάλλευσης έχει να κάνει περισσότερο με τη διασφάλιση του ιδιοκτήτη από απλήρωτα ενοίκια και φθορές παρά με το κέρδος αυτό καθαυτό.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, συνολικά στο 2025 η ελληνική αγορά καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σημείωσε αύξηση της προσφοράς κατά 2% έναντι του 2024, ενώ η ζήτηση (με βάση τις διανυκτερεύσεις) κατέγραψε άνοδο κατά 3%. Παρ’ όλα αυτά, η μέση πληρότητα υποχώρησε κατά 1%, σε 60,7%, κυρίως λόγω του ότι τα υφιστάμενα καταλύματα ήταν διαθέσιμα για μεγαλύτερο μέρος του έτους σε σχέση με το παρελθόν. Οσον αφορά τη μέση τιμή/διανυκτέρευση, αυτή κατέγραψε μικρή πτώση κατά 3%, σε 139 ευρώ το 2025, από 143 ευρώ το 2024, ακολουθώντας τη γενικότερη τάση στην ευρωπαϊκή αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Εποχική μείωση

Τον Δεκέμβριο του 2025 πάντως, η εικόνα παρουσιάζεται διαφορετική, καθώς σε ετήσια βάση τα διαθέσιμα καταλύματα σημείωσαν μείωση κατά 6%, ενώ η ζήτηση μειώθηκε κατά 7% συγκριτικά με τον αντίστοιχο μήνα του 2024. Η δε μέση πληρότητα διαμορφώθηκε σε 54,7%, ενώ η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση υποχώρησε κατά 3%, σε 86 ευρώ, κάτι που μεταφράζεται σε υποχώρηση κατά 10% του μηνιαίου εισοδήματος.