Τέλειωσε το Κτηματολόγιο μετά από 30 χρόνια-Η εικόνα στην Κρήτη όπου έχουμε παράταση ως τις 20 του μηνός

Τριάντα ολόκληρα χρόνια μετά τα πρώτα πιλοτικά προγράμματα κτηματογράφησης στα μέσα της δεκαετίας του 1990, το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης τερματίζει την υποβολή των αρχικών δηλώσεων, παρατείνοντας κατά 20 ημέρες τις δηλώσεις στις προβληματικές περιοχές Κέρκυρας- Θεσπρωτίας και Κρήτης.

Με μνημειώδεις καθυστερήσεις και εμπόδια που κατέστησαν προβληματική την κτηματογράφηση για τρεις ολόκληρες δεκαετίες και την Ελλάδα την μοναδική χώρα στην Ευρώπη που δεν διαθέτει κτηματολόγιο, το υπουργείο βάζει πλέον στις ράγες την μεγαλύτερη μεταρρύθμιση στην ιστορία του ελληνικού κράτους.

Στις 30 Νοεμβρίου έληξε η προθεσμία που είχε δοθεί για την υποβολή των αρχικών δηλώσεων σε όλη την Επικράτεια αφήνοντας όμως πολλές εκκρεμότητες για τους επόμενους μήνες μέχρι να κλείσει οριστικά η κτηματογράφηση της χώρας, με το λειτουργούν κτηματολόγιο να καλύπτει ήδη το 53% της ελληνικής επικράτειας.

Το υπόλοιπο 47% βρίσκεται σε κατάσταση αρχικών δηλώσεων, προανάρτησης και ανάρτησης με ορίζοντα ολοκλήρωσης (καλώς εχόντων των πραγμάτων) τα τέλη του 2025.

Στις τρεις περιοχές που τα ποσοστά κτηματογράφησης υστερούν δηλαδή Κέρκυρα- Θεσπρωτία και Κρήτη (Νομοί Χανίων, Ρεθύμνου, Βόρειο Ηράκλειο), το Ελληνικό Κτηματολόγιο αποφάσισε να δώσει μια μικρή παράταση έως την Παρασκευή 20 Δεκεμβρίου, προκειμένου να διατηρηθεί η θετική ανταπόκριση του κόσμου που παρατηρήθηκε τις τελευταίες μέρες, δίνοντας περισσότερο χρόνο προετοιμασίας.

Αυτό σημαίνει ότι το κτηματολόγιο, ειδικά για αυτές τις περιοχές, θα συνεχίσει να λαμβάνει δηλώσεις  είτε στα γραφεία κτηματογράφησης με φυσική παρουσία είτε μέσω ηλεκτρονικών δηλώσεων στο dilosi.ktimatologio.gr.

Για τις υπόλοιπες περιοχές ο μεγάλος κύκλος της κτηματογράφησης που ξεκίνησε το 1995 κλείνει, με τους πολίτες να βρίσκονται πλέον αντιμέτωποι με μια νέα πραγματικότητα.

Όσο αφορά τις περιοχές που το Κτηματολόγιο έχει ήδη ολοκληρωθεί, το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης με νομοθετική διάταξη που ψηφίστηκε την προηγούμενη εβδομάδα, δίνει τη δυνατότητα για διορθώσεις στις αρχικές εγγραφές, ακόμη και σε περιπτώσεις που δεν υπάρχουν μεταγεγραμμένοι τίτλοι, μέχρι το τέλος του 2026. Ταυτόχρονα προχωρά και η εξέταση χιλιάδων ενστάσεων, οι οποίες εκτός από τις γνωστές επιτροπές αντιρρήσεων θα γίνονται επίσης και ηλεκτρονικά μέσω της νέας εφαρμογής metavoles.ktimatologio.gr που θα ενεργοποιηθεί τον Ιανουάριο.

Ο σχεδιασμός του υπουργείου προβλέπει ότι μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας ο πολίτης θα μπορεί να προχωρήσει σε διορθώσεις για το ακίνητό του, εξωδικαστικά, με μια νέα απλοποιημένη ψηφιακή διαδικασία. Εφόσον εξασφαλίσει την ψηφιακή συναίνεση των όμορων ιδιοκτητών (με βάση τα νέα όρια που έχει χαράξει) η αλλαγή αυτή θα περνά αυτόματα στο σύστημα. Εάν δεν υπάρχει αυτή η συναίνεση, τότε θα χρειαστεί η συνδρομή ενός ιδιώτη μηχανικού και ενός τοπογραφικού για να τεκμηριώσει το αίτημα και να προχωρήσει στην υποβολή.

Με την λήξη της υποβολής δηλώσεων ακολουθεί κατά περίπτωση η προανάρτηση και ανάρτηση των κτηματολογικών πινάκων με ένα πιεστικό χρονοδιάγραμμα που στόχο έχει η κτηματογράφηση να έχει ολοκληρωθεί ως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Στόχος του υπουργείου είναι από αρχές του έτους να έχει οριστική δομή το 85% της χώρας, ενώ ήδη εντός του 2024 ολοκληρώθηκε το τιτάνιο έργο της κατάργησης των 392 υποθηκοφυλακείων, ώστε όλες οι συναλλαγές ακινήτων να γίνονται πλέον αποκλειστικά μέσω των κτηματολογικών γραφείων.

Τα ποσοστά των αμελών πολιτών

Σύμφωνα με την επιστημονική τεκμηρίωση, το ποσοστό συλλογής δικαιωμάτων σε μια μελέτη πρέπει να ξεπερνά το 55% για να θεωρείται επεξεργάσιμη η βάση δεδομένων, οι πίνακες και τα διαγράμματα. Στο ποσοστό αυτό περιλαμβάνονται όμως τα ποσοστά των προεκτιμόμενων δικαιωμάτων αλλά και πολλά δικαιώματα που δεν έχουν δηλωθεί από το ίδιο το Δημόσιο ή φορείς της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Στις Κυκλάδες το ποσοστό της συλλογής δηλώσεων έχει φτάσει το 69%, όμως υπάρχουν περιοχές από την τελευταία γενιά κτηματογράφησης που τα ποσοστά αυτά υπολείπονται σημαντικά. Η Κέρκυρα (που ξεκίνησε πριν ένα χρόνο η κτηματογράφηση λόγω προσφυγών στην μελέτη), παρά τον πολλαπλασιασμό των δηλώσεων τις τελευταίες μέρες βρισκόταν έως και την περασμένη Πέμπτη στο 40%.

Η Κρήτη

Αντίστοιχα οι αρχικές δηλώσεις υπολείπονται στους νομούς των Χανίων και του Ρεθύμνου που τα αντίστοιχα ποσοστά προσεγγίζουν το 50% και στο Βόρειο Ηράκλειο στο 35% καθώς στο νησί της Κρήτης υπήρξε εξ αρχής μια μεγάλη δυσκολία στην συλλογή των δηλώσεων που παρά την εικόνα βελτίωσης συνεχίζει να υστερεί.

Όπως αναφέρει ο Πρόεδρος του Ελληνικού Κτηματολογίου κ. Στέλιος Σακαρέτσιος «το τελευταίο διάστημα υπήρξε μια δυναμική αύξηση των δηλώσεων στο Κτηματολόγιο κάτι το οποίο αποτυπώνεται και στην ηλεκτρονική κατάθεση της δήλωσης. Μέχρι την περασμένη Παρασκευή, μέσω της νέας πλατφόρμας dilosi.ktimatologio.gr, που δημιουργήσαμε, για να διευκολύνουμε τη διαδικασία ειδικά για τις περιοχές της Κρήτης, Κέρκυρας και Θεσπρωτίας, είχαν υποβληθεί περί τις 46.400 αιτήσεις. Μέσω αυτού του νέου εργαλείου, δόθηκε η δυνατότητα, οι πολίτες να κάνουν ένα πρώτο βήμα για την δήλωση ιδιοκτησίας τους, ακόμη και αν τους λείπουν κάποια από τα δικαιολογητικά τους, ώστε να έχουν μετά το χρόνο που θα χρειαστούν για να ολοκληρώσουν την διαδικασία της υποβολής της δήλωσης. Είναι άλλωστε συνήθεια πολλών ιδιοκτητών να προσέρχονται την τελευταία στιγμή πραγματοποιώντας σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη και το 15% έως 20% των δηλώσεων σε μια μελέτη κτηματογράφησης.

Τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη

Οι ιδιοκτησίες που δεν δηλώθηκαν στο κτηματολόγιο και καταγράφονται «αγνώστου ιδιοκτήτη» εξακολουθούν να αποτελούν ένα δισεπίλυτο γρίφο για το κτηματολόγιο. Ο νόμος προβλέπει ότι περιέρχονται στο Δημόσιο εφόσον περάσουν 8 χρόνια αφού ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο σε μια περιοχή και υπάρχει ήδη μια σημαντική «φουρνιά» από παλαιότερα προγράμματα για τα οποία επίκεινται η μεταβίβαση στο δημόσιο περίπου 14.000 ακινήτων.

Τα στοιχεία αποδεικνύουν ότι πρόκειται για ένα σημαντικά μεγάλο αριθμό αδήλωτων ιδιοκτησιών που ανά μελέτη μπορεί να κυμαίνεται από 3% το χαμηλότερο και μπορεί να φτάσει σε πολύ υψηλότερα επίπεδα. Υπολογίζεται ότι για όλη την επικράτεια και τα περίπου 40 εκατομμύρια δικαιώματα που υπάρχουν, μεσοσταθμικά τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη αντιπροσωπεύουν το 8% ήτοι περίπου 3.200.000 δικαιώματα.

Ωστόσο ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης κ. Κώστας Κυρανάκης δηλώνει ότι ο αριθμός αυτός έχει βασιστεί σε μία προεκτίμηση δικαιωμάτων που έγινε με βάση παλιότερες μελέτες που υπολόγιζαν τον συνολικό αριθμό δικαιωμάτων σε όλη την Ελλάδα σε 40 εκατομμύρια. Τονίζει μάλιστα ότι σε κάποιες περιοχές αποδεικνύεται σήμερα ότι η προεκτίμηση εκείνη ήταν λάθος. «Για παράδειγμα τα ποσοστά συλλογής δηλώσεων στην Λευκάδα ανέρχονται στο 105% και σε άλλες περιοχές φτάνουν στο 130%. Αυτό δεν σημαίνει ότι έρχονται παραπάνω πολίτες από ότι υπάρχουν δικαιώματα αλλά ότι η προεκτίμηση ήταν λάθος» τονίζει.

Η τελική επεξεργασία των στοιχείων θα γίνει όπως αναφέρει στις αρχές του έτους με αφαίρεση κάποιων παραμέτρων που αλλοιώνουν την συνολική εικόνα όπως είναι για παράδειγμα το δικαίωμα υψούν (ανέγερσης ορόφων) ή οι ενδιάμεσες λωρίδες ανάμεσα σε δύο οικόπεδα (απομεινάρια μιας ιδιοκτησίας), τονίζοντας ότι η πραγματική εικόνα των αγνώστων δεν μπορεί να βασίζεται σε εκτίμηση αλλά σε πραγματικά στοιχεία.

Με βάση πάντως τα στοιχεία που είναι διαθέσιμα έως το καλοκαίρι περισσότερα από 334.000 οικόπεδα (χωρίς κτίσμα) ήταν αδήλωτα σε περιοχές όπου το κτηματολόγιο έχει ολοκληρωθεί και ήδη λειτουργεί και τα υπόλοιπα μοιράζονταν στα στάδια της προανάρτησης (περίπου 635.000) και της ανάρτησης (2.330.000).

Τα αγνώστου ιδιοκτήτη γεωτεμάχια αντιστοιχούν σε περίπου 15 εκατομμύρια ήτοι στο 22% του συνόλου με το 35% να είναι σε περιοχές που βρίσκονται σε φάση προανάρτησης και το 8,1% σε περιοχές όπου λειτουργεί το κτηματολόγιο. Σε ότι αφορά τις διηρημένες ιδιοκτησίες (οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες), όπως είναι για παράδειγμα διαμερίσματα σε μια πολυκατοικία, μέχρι τον περασμένο Ιούλιο εντελώς αδήλωτες παρέμεναν 147.225.

«Το μήνυμα που στέλνουμε στους πολίτες, είναι ότι σε αντίθεση με το παρελθόν, χάρη στις νομοθετικές πρωτοβουλίες του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, υπάρχει πλέον το νομικό πλαίσιο ώστε κάποιος που έχει μεταγεγραμμένο τίτλο, ακόμη και σε συνθήκες λειτουργούντος κτηματολογίου (με την ολοκλήρωση δηλαδή της κτηματογράφησης) να μπορεί να δηλώνει την περιουσία του χωρίς να υπάρχει καμία διάθεση τιμωρίας για τους αμελείς από την πολιτεία.

Με βάση το νόμο μέχρι το τέλος του 2026 το δημόσιο δεν θα διεκδικήσει μια αδήλωτη περιουσία, κάτι που σημαίνει ότι υπάρχει μια γεμάτη διετία για να ενταχθεί στο κτηματολόγιο.» δηλώνει ο κ. Σακαρέτσιος. Η μόνη περίπτωση να προσφύγει κάποιος πολίτης στην δικαιοσύνη με αγωγή είναι αν κάποιος άλλος έχει εγγράψει δικαίωμα στην ίδια ιδιοκτησία και δεν συναινεί στην διόρθωση που επιχειρείτε.

Εικονικά ΚΑΕΚ

Στο κτηματολόγιο δίνουν και μια άλλη διάσταση της πραγματικότητας. Όπως διευκρινίζουν ο αριθμός αγνώστου ιδιοκτήτη -όπως αποτυπώνεται -δεν είναι αντιπροσωπευτικός. Για παράδειγμα εάν συνορεύουν δύο οικόπεδα μπορεί να έχουν στη μέση μια λωρίδα κάποιων λίγων τετραγωνικών γιατί οι ιδιοκτήτες των δύο γεωτεμαχίων είχαν δώσει συγκεκριμένα όρια.

Αυτή η «ορφανή» έκταση μαρκάρεται σαν αγνώστου, είναι όμως επί της ουσίας μη υπαρκτή ή αξιοποιήσιμη. Αυτό είναι κάτι που η διοίκηση του κτηματολογίου πρόκειται να επιλύσει το επόμενο διάστημα ώστε «να βρεθεί ένας μαζικός τρόπος και όλα αυτά τα «εικονικά» ΚΑΕΚ αγνώστου ιδιοκτήτη που μπορεί να είναι «απομεινάρια» μιας ιδιοκτησίας και δεν συνιστούν πραγματικά οικόπεδα να τα αποδώσουμε με ένα αυτόματο τρόπο για να ενώσουμε το πάζλ χωρίς κενά».

Νέες κομπίνες ελέω χρησικτησίας

Παρά τις σκιές που έριξε πρόσφατα η κομπίνα που πήγε να στήσει κύκλωμα πλαστογράφων από την Βόρεια Ελλάδα, στο κτηματολόγιο τονίζουν ότι η χρησικτησία δεν είναι κάτι παράνομο καθώς προβλέπεται στον αστικό κώδικα για δεκαετίες.

Αρκεί να μπορεί να αποδείξει κανείς με σειρά εγγράφων ότι νέμεται και κατέχει την έκταση αυτή επί 20 χρόνια. Σε περιοχές μάλιστα που οι πολίτες δεν έχουν τίτλους, η χρησικτησία δίνει την ευκαιρία να κατοχυρώσουν την περιουσία τους. Αυτό που συνέβη πρόσφατα στα νησιά του Αργοσαρωνικού είναι κατάχρηση της πρακτικής της χρησικτησίας και των δικαιολογητικών και συγκεκριμένα του Ε9 και των ένορκων βεβαιώσεων.

«Πήγαιναν στην εφορία διόρθωναν το Ε9 αναδρομικά και έλεγαν ότι τους ανήκουν μεγάλες εκτάσεις προσκομίζοντας και τις αντίστοιχες ένορκες βεβαιώσεις που το πιστοποιούσαν και δήλωναν οικόπεδα». Στο κτηματολόγιο τονίζουν ότι σήμερα η τεχνολογία μας θωρακίζει από αντίστοιχες συμπεριφορές ωστόσο υπογραμμίζεται ότι θα γίνει ο απαιτούμενος έλεγχος σε αντίστοιχες δηλώσεις σε βάθος 20ετίας με σκοπό να διασφαλιστεί ότι δεν θα ξεγλιστρήσουν του νόμου διάφορα «αρπακτικά» ιδιοκτησιών.

«Τα ψηφιακά εργαλεία πλέον μας δίνουν τη δυνατότητα α εντοπίζουμε πιθανές απάτες και η παραγραφή αυτών των αδικημάτων είναι στα 20 χρόνια» αναφέρει ο Πρόεδρος του κτηματολογίου. Ωστόσο υπό διερεύνηση είναι και η περιοχή των Κυκλάδων αλλά και της Χαλκιδικής που εντοπίζεται αντίστοιχη περίπτωση με ανάλογο αριθμό ψευδών βεβαιώσεων και τροποποίησης του Ε9 να έχει οικειοποιηθεί πάνω από 130 οικόπεδα. Από το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης αναφέρουν πάντως ότι ελέγχονται επίσης και περιοχές στην Λευκάδα και τα Δωδεκάνησα που έρχονται να προστεθούν στις περιπτώσεις πλαστογραφίας σε τρία νησιά του Αργοσαρωνικού.

Όπως σημειώνουν μετά την αποκάλυψη του κυκλώματος από την βόρεια Ελλάδα στο κτηματολόγιο υπάρχει ένας κατακλυσμός καταγγελιών για παράτυπες συναλλαγές μέσω χρησικτησίας, οι οποίες όπως τονίζουν αρμόδιες πηγές θα πρέπει να ελεγχθούν για να διαπιστωθεί η ακρίβεια και η σοβαρότητα τους.