Η στεγαστική κρίση και το παράδοξο της αγοράς ακινήτων

Η στεγαστική κρίση έχει φέρει στο προσκήνιο ένα παράδοξο της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Την ώρα που η ζήτηση για κατοικίες αυξάνεται και τα ενοίκια απορροφούν ολοένα μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος, ένα σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει κλειστό. Διαμερίσματα που θα μπορούσαν, με την κατάλληλη ανακαίνιση, να επιστρέψουν στην αγορά, εξακολουθούν να μην αξιοποιούνται. Το πρόβλημα, επομένως, δεν είναι μόνο πόσες νέες κατοικίες θα κατασκευαστούν, αλλά και πόσες από τις ήδη υπάρχουσες μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά. Ενα ακόμα ζήτημα που δεν έχει καταφέρει η κυβέρνηση να αντιμετωπίσει είναι το μαύρο χρήμα που κυκλοφορεί στον κλάδο της οικοδομής. Από τις αγοραπωλησίες μέχρι και τον ΦΠΑ οι συναλλαγές γίνονται για ένα τμήμα του τιμήματος με χρήμα που δεν περνάει στην επίσημη οικονομία.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, η φορολογική πολιτική συνεχίζει να βασίζεται κυρίως στην παροχή κινήτρων προς τους ιδιοκτήτες, χωρίς όμως αντικίνητρα για τα ακίνητα που παραμένουν επί μακρόν κλειστά.

Το θέμα των κλειστών ακινήτων έχει αντιμετωπιστεί σε αρκετές χώρες της Ευρώπης. Η Γαλλία εφαρμόζει φόρο στις κενές κατοικίες σε συγκεκριμένες περιοχές με υψηλή στεγαστική ζήτηση και αφορά κατοικίες που παραμένουν κενές για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Ο φόρος ανέρχεται σε 17% της φορολογητέας μισθωτικής αξίας κατά το πρώτο έτος και αυξάνεται στο 34% από το δεύτερο έτος και μετά. Η λογική του μέτρου δεν είναι να φορολογήσει μια κατοικία απλώς και μόνο επειδή είναι κλειστή. Υπάρχουν εξαιρέσεις για περιπτώσεις όπου το ακίνητο βρίσκεται πραγματικά προς πώληση ή ενοικίαση, αλλά δεν βρίσκει ενδιαφερόμενο, καθώς και για ακίνητα που απαιτούν σημαντικές εργασίες προκειμένου να καταστούν κατοικήσιμα.

Στην Ισπανία, οι δήμοι έχουν τη δυνατότητα να επιβάλλουν προσαυξήσεις στον φόρο ακίνητης περιουσίας για κατοικίες που παραμένουν κενές για μεγάλο χρονικό διάστημα χωρίς δικαιολογημένη αιτία. Η προσαύξηση αυξάνεται ανάλογα με τη διάρκεια της αδράνειας και μπορεί να είναι υψηλότερη σε συγκεκριμένες περιπτώσεις.

Στην Πορτογαλία, αντίστοιχα, προβλέπεται σημαντική αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης για αστικά ακίνητα που παραμένουν κενά, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υπάρχει περιορισμένη προσφορά κατοικιών.

Πρόκειται για διαφορετικά συστήματα, με διαφορετικές προϋποθέσεις και εξαιρέσεις. Εχουν όμως έναν κοινό παρονομαστή. Η παρατεταμένη διατήρηση ενός ακινήτου εκτός αγοράς μπορεί να έχει φορολογικό κόστος.

Η Ελλάδα έχει επιλέξει προς το παρόν την αντίστροφη λογική. Αντί να επιβαρύνει την αδράνεια, επιβραβεύει την αξιοποίηση. Η τριετής φοροαπαλλαγή για συγκεκριμένες περιπτώσεις μετατροπής κλειστών κατοικιών σε μακροχρόνιες μισθώσεις λειτουργεί ως οικονομικό κίνητρο. Παράλληλα, τα φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις επιχειρούν να αντιμετωπίσουν ένα άλλο πρόβλημα, καθώς πολλά παλιά διαμερίσματα δεν μπορούν να διατεθούν εύκολα στην αγορά χωρίς προηγουμένως να πραγματοποιηθούν σημαντικές εργασίες. Η πολιτική αυτή μέσω οικονομικών κινήτρων δεν φαίνεται να προχωράει και να φέρνει αποτελέσματα καθώς περισσότερες από 500.000 κατοικίες παραμένουν εκτός αγοράς.

Θα μπορούσε λοιπόν να συνδυάσει τα κίνητρα με αντικίνητρα. Ο ιδιοκτήτης που δεν ανταποκρίνεται στα κίνητρα δεν έχει σήμερα κάποιο πρόσθετο φορολογικό κόστος μόνο και μόνο επειδή διατηρεί το ακίνητο κλειστό. Θα μπορούσε, για παράδειγμα, να εξεταστεί ένα σύστημα στο οποίο η φορολογική μεταχείριση ενός ακινήτου να διαφοροποιείται ανάλογα με το εάν αυτό παραμένει επί μακρόν κενό.

Το οικονομικό επιτελείο θα έπρεπε να δει συνολικά το φορολογικό πλαίσιο γύρω από τα ακίνητα καθώς σήμερα οδηγεί συχνά σε συναλλαγές «κάτω από το τραπέζι». Η κατάσταση αυτή εντείνεται από τη διαρκή αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ή του φόρου υπεραξίας, η οποία έχει δημιουργήσει ένα φορολογικό καθεστώς με σημαντικές διαφοροποιήσεις και στρεβλώσεις στην αγορά. Είναι ενδεικτικό ότι στις περισσότερες αγοραπωλησίες καινούργιων ή παλαιών ακινήτων το τίμημα πάνω από την αντικειμενική αξία δίνεται συνήθως με μετρητά και δεν καταγράφεται στα συμβόλαια.

Σημειώνεται ότι η αναστολή του ΦΠΑ έχει παραταθεί έως το 2030, με το μέτρο να αποτελεί ένα από τα εργαλεία στήριξης της αγοράς κατοικίας και της οικοδομικής δραστηριότητας. Η επαναφορά του ΦΠΑ θα μπορούσε να αυξήσει το κόστος αγοράς μιας νέας κατοικίας. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό σε μια αγορά όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα έχουν ήδη καταστεί ακριβά για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών. Υπάρχει, ωστόσο, και μια διαφορετική διάσταση. Ο ΦΠΑ λειτουργεί μέσω μιας αλυσίδας συναλλαγών. Ο κατασκευαστής που χρεώνει ΦΠΑ στην πώληση έχει δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που έχει καταβάλει για τις εισροές του, όπως οικοδομικά υλικά, υπηρεσίες και εργασίες. Για να εκπέσει όμως τον φόρο, χρειάζεται νόμιμα παραστατικά.

Ο φόρος υπεραξίας

Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων προβλέπει συντελεστή 15% επί του κέρδους που προκύπτει από την πώληση ενός ακινήτου. Υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ τιμής αγοράς και τιμής πώλησης, με συγκεκριμένες προβλέψεις για αναγνωριζόμενες δαπάνες και μειώσεις ανάλογα με τον χρόνο κατοχής. Σήμερα, όμως, δεν εφαρμόζεται λόγω της αναστολής του και δεν θα εφαρμοστεί μέχρι το 2030 τουλάχιστον.

Σε αντίθεση με τον ΦΠΑ, ο φόρος υπεραξίας δεν επιβαρύνει άμεσα τον αγοραστή αλλά τον πωλητή. Για τον λόγο αυτό η επίδρασή του στις τελικές τιμές θεωρείται μικρότερη. Η εμπειρία άλλων ευρωπαϊκών χωρών δείχνει ότι ο φόρος υπεραξίας συνήθως συνοδεύεται από απαλλαγές για την κύρια κατοικία ή από μειώσεις όταν το ακίνητο παραμένει στην κατοχή του ιδιοκτήτη για αρκετά χρόνια.