Νέα εισοδηματικά όρια για επιστροφή ενοικίου - Νέοι περιορισμοί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα Airbnb

Ευρύ πακέτο παρεμβάσεων στην αγορά κατοικίας και στις μισθώσεις περιλαμβάνουν άρθρα του νέου πολυνομοσχεδίου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Οι διατάξεις αφορούν τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ενώ για πρώτη φορά εισάγεται ειδικό πλαίσιο κινήτρων για την κατασκευή νέων κατοικιών που θα διατίθενται αποκλειστικά στη μακροχρόνια μίσθωση.

Νέα εισοδηματικά κριτήρια για επιστροφή ενοικίου

- Με το άρθρο 3 διευρύνονται σημαντικά τα εισοδηματικά κριτήρια για την επιστροφή ενοικίου, ώστε να υπαχθούν περισσότεροι δικαιούχοι οι οποίοι ως τώρα αποκλείονταν λόγω εισοδήματος. Το ετήσιο εισοδηματικό όριο για τους άγαμους αυξάνεται από 20.000 σε 25.000 ευρώ, για τους έγγαμους ή τα μέρη συμφώνου συμβίωσης από 28.000 σε 35.000 ευρώ, ενώ η προσαύξηση για κάθε εξαρτώμενο τέκνο αυξάνεται από 4.000 σε 5.000 ευρώ. Για τις μονογονεϊκές οικογένειες το όριο ανεβαίνει από 31.000 σε 39.000 ευρώ και προσαυξάνεται κατά 5.000 ευρώ για κάθε επιπλέον παιδί πέραν του πρώτου.

Παραμένει, παράλληλα, το περιουσιακό κριτήριο, σύμφωνα με το οποίο η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για άγαμο, προσαυξανόμενη κατά 20.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και για κάθε εξαρτώμενο τέκνο. Οι αλλαγές αυτές θα ισχύσουν για τις επιδοτήσεις (επιστροφές ενοικίου) που θα καταβληθούν από τον Νοέμβριο του 2026 και μετά, για μισθώματα που καταβληθεί από το 2025 και εφεξής.

- Με το άρθρο 4 εισάγεται νέα ετήσια οικονομική ενίσχυση για εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές και λοιπό υγειονομικό προσωπικό που υπηρετούν εκτός Αττικής και εκτός της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης. Η ενίσχυση αντιστοιχεί σε δύο δωδέκατα του ετήσιου μισθώματος, δηλαδή ουσιαστικά σε δύο ενοίκια τον χρόνο.

Ωστόσο αν ο δικαιούχος λαμβάνει επιστροφή ενοικίου και για την κύρια κατοικία του, τότε λαμβάνει (επιπλέον) ένα και όχι δύο ενοίκια για τη δευτερεύουσα κατοικία που μισθώνει στον τόπο υπηρεσίας του. Η ενίσχυση θα καταβάλλεται αυτόματα κάθε χρόνο έως το τέλος Νοεμβρίου στον τραπεζικό λογαριασμό του δικαιούχου, χωρίς να απαιτείται αίτηση.

Το συνολικό ποσό που μπορεί να λάβει κάποιος από τη νέα ενίσχυση και την επιστροφή ενοικίου δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 1.600 ευρώ ετησίως, προσαυξανόμενο κατά 100 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο. Παράλληλα η ενίσχυση είναι αφορολόγητη, ακατάσχετη και δεν συμψηφίζεται με οφειλές προς το Δημόσιο ή τα ασφαλιστικά ταμεία.

Νέοι περιορισμοί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα Airbnb

- Περιορισμούς και σημαντικές αλλαγές φέρνει το άρθρο 5 στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: η απαγόρευση νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, που ήδη ισχύει στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, παραμένει σε ισχύ και μπορεί να παραταθεί με υπουργική απόφαση. Παράλληλα από την 1η Ιουλίου έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 επιβάλλεται αντίστοιχη απαγόρευση και στην Α' Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.

Οι κυρώσεις είναι ιδιαίτερα αυστηρές. Για όσους προχωρήσουν σε βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου χωρίς να επιτρέπεται η εγγραφή του στο Μητρώο προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος που αποκτάται από τη μίσθωση, με ελάχιστο ποσό τις 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση δεύτερης παράβασης μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος το πρόστιμο μπορεί να φτάσει το σύνολο των εισπραχθέντων μισθωμάτων και δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από 40.000 ευρώ.

Ειδικό ενδιαφέρον παρουσιάζει επίσης και η νέα διάταξη για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Σύμφωνα με το προς διαβούλευση νομοσχέδιο (άρθρο 5) ακίνητα που βρίσκονται στις περιοχές όπου ισχύει η απαγόρευση και μεταβιβάζονται για οποιονδήποτε λόγο (με αγορά, γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά) «διαγράφονται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν είναι δυνατή η επανεγγραφή τους σε αυτό για το χρονικό διάστημα που ισχύει κατά περίπτωση ο περιορισμός περί εγγραφής για πρώτη φορά στο Μητρώο αυτό». Ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί δηλαδή να τα επανεγγράψει όσο διαρκεί η περίοδος αναστολής νέων εγγραφών.

Η διάταξη επηρεάζει άμεσα τις αγοραπωλησίες ακινήτων που σήμερα λειτουργούν ως Airbnb σε περιοχές υψηλής στεγαστικής πίεσης.

Τα ακίνητα που θα απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος

- Με το άρθρο 6 θεσπίζεται το νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω - Νοικιάζω» (Build to Rent). Το πρόγραμμα απευθύνεται σε νομικά πρόσωπα (εταιρίες) που δραστηριοποιούνται στον τομέα των κατασκευών ή της διαχείρισης ακινήτων και προβλέπει κίνητρα για την ανέγερση νέων κατοικιών ή ακόμη και για τη μετατροπή ακινήτων που σήμερα έχουν μη οικιστική χρήση σε κατοικίες.

Βασική προϋπόθεση είναι ότι τα ακίνητα αυτά θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον δέκα ετών και με μίσθωμα που θα καθορίζεται με ειδική υπουργική απόφαση. Έτσι ανοίγει ο δρόμος για τη μετατροπή παλαιών γραφείων, επαγγελματικών κτιρίων και άλλων ακινήτων σε κατοικίες που θα προστεθούν στο διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.

- Το άρθρο 7 περιλαμβάνει το βασικό φορολογικό κίνητρο του νέου μοντέλου. Συγκεκριμένα, τα εισοδήματα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα από την εκμίσθωση ακινήτων που έχουν ενταχθεί στο πρόγραμμα «Κατασκευάζω - Νοικιάζω» θα απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος. Η απαλλαγή χορηγείται μόνο εφόσον τα ακίνητα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον δέκα ετών και με προκαθορισμένο μίσθωμα που θα ορίζεται με κοινή απόφαση των συναρμόδιων υπουργείων.

Πρόκειται ουσιαστικά για πλήρη φορολογική απαλλαγή των εσόδων από ενοίκια για τις επενδύσεις που θα ενταχθούν στο νέο καθεστώς, με στόχο τη δημιουργία νέων κατοικιών που θα παραμείνουν στη μακροχρόνια αγορά ενοικίων.