Σαφάρι της ΑΑΔΕ στα Airbnb: Στο στόχαστρο αγγελίες, εισοδήματα και το κόλπο με τις κρατήσεις «στο χέρι»

Δύο νέοι έλεγχοι περιμένουν χιλιάδες ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω πλατφόρμας τύπου Airbnb, καθώς η ΑΑΔΕ ανοίγει νέο κύκλο ηλεκτρονικών διασταυρώσεων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2026 προβλέπει δύο ξεχωριστές ελεγκτικές δράσεις: η πρώτη αφορά τις καταχωρίσεις των ακινήτων και τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για το φορολογικό έτος 2025 και η δεύτερη τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων στις φορολογικές χρήσεις 2022 και 2023, μέσα από διασταυρώσεις με τα στοιχεία που διαβιβάζουν οι ίδιες οι πλατφόρμες Airbnb, Booking και Vrbo.

Στην πράξη, η εφορία ανοίγει δύο διαφορετικά μέτωπα. Από τη μία θα ελέγξει αν οι καταχωρίσεις που εμφανίζονται σήμερα στις πλατφόρμες τηρούν τις προϋποθέσεις της νομοθεσίας και από την άλλη θα εξετάσει αν τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια δηλώθηκαν σωστά. Κοινός παρονομαστής και των δύο δράσεων είναι οι μαζικές ηλεκτρονικές διασταυρώσεις των στοιχείων που αποστέλλουν οι ίδιες οι πλατφόρμες, τα οποία θα συγκριθούν με το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής, τις δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης και τις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών.

Ειδικότερα:

Η πρώτη δράση αφορά το φορολογικό έτος 2025 και περιγράφεται στο επιχειρησιακό σχέδιο ως «Έλεγχος συμμόρφωσης του προβλεπόμενου αριθμού μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ) στη βάση του πρωτοκόλλου συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης». Με απλά λόγια, οι ελεγκτές θα διαπιστώσουν αν κάθε αγγελία διαθέτει έγκυρο ΑΜΑ, αν ο αριθμός αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο, αν υπάρχουν καταχωρίσεις χωρίς εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και αν τα στοιχεία που εμφανίζονται στις πλατφόρμες συμφωνούν με όσα έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Πρόκειται ουσιαστικά για έλεγχο της νομιμότητας των καταχωρίσεων και της συμμόρφωσης με το ισχύον πλαίσιο λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Εφόσον διαπιστωθούν παραβάσεις, ενεργοποιούνται οι κυρώσεις που προβλέπει η νομοθεσία. Για μη εγγραφή στο Μητρώο ή για μη αναγραφή του ΑΜΑ προβλέπονται διοικητικά πρόστιμα που ξεκινούν από το 50% του ακαθάριστου εισοδήματος του φορολογικού έτους, με ελάχιστο ποσό τα 5.000 ευρώ ανά ακίνητο, ενώ σε περίπτωση υποτροπής διπλασιάζονται και στη συνέχεια τετραπλασιάζονται.

Η δεύτερη δράση είναι καθαρά φορολογική και αφορά τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις φυσικών προσώπων για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, στο πλαίσιο του άρθρου 15 παρ. 4 του ν. 5104/2024. Οι διασταυρώσεις θα συγκρίνουν τα στοιχεία που έχουν αποστείλει οι πλατφόρμες με τα δηλωθέντα εισοδήματα, τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και τα στοιχεία του Μητρώου, ώστε να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου τα πραγματικά έσοδα δεν συμφωνούν με όσα δηλώθηκαν στην Εφορία. Όπου προκύπτουν αποκλίσεις, οι υποθέσεις θα μπορούν να οδηγηθούν σε φορολογικό έλεγχο, με καταλογισμό φόρων, προσαυξήσεων και των προβλεπόμενων κυρώσεων.

Στο μικροσκόπιο των ελεγκτών βρίσκεται και το γνωστό πλέον «κόλπο» με τις κρατήσεις εκτός πλατφόρμας. Η αγγελία παραμένει κανονικά στο Airbnb ή στο Booking για να προσελκύει πελάτες, όμως στη συνέχεια ο ιδιοκτήτης προτείνει η κράτηση να ολοκληρωθεί απευθείας, εκτός πλατφόρμας και χωρίς τις σχετικές προμήθειες. Η πρακτική αυτή μπορεί να οδηγήσει και σε απόκρυψη μέρους ή του συνόλου του εισοδήματος, γι' αυτό και οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, σε συνδυασμό με τα νέα εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης που αξιοποιεί η ΑΑΔΕ για την ανάλυση κινδύνου, αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία στον εντοπισμό ύποπτων περιπτώσεων.

Αντίστοιχοι έλεγχοι για τα φορολογικά έτη 2020-2022 εντόπισαν 24.383 μοναδικούς ΑΦΜ με αποκλίσεις άνω των 500 ευρώ μεταξύ των στοιχείων που διαβίβασαν οι πλατφόρμες και των εισοδημάτων που είχαν δηλωθεί στην Εφορία. Παράλληλα, αποκαλύφθηκαν περιπτώσεις φορολογουμένων που εμφανίζονταν ως ιδιώτες, χωρίς να έχουν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, παρότι η έκταση της εκμετάλλευσης των ακινήτων τους παρέπεμπε σε οργανωμένη επαγγελματική δραστηριότητα.

Το 2020 εντοπίστηκαν 6.222 ΑΦΜ με αποκλίσεις, το 2021 ο αριθμός αυξήθηκε σε 10.724, ενώ το 2022 εκτινάχθηκε στους 17.525. Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις και να δηλώσουν τα πραγματικά τους εισοδήματα, διαφορετικά βρέθηκαν αντιμέτωποι με καταλογισμό φόρων και προστίμων.

Στην πιλοτική εφαρμογή για τα φορολογικά έτη 2018-2019, το 56% των φορολογουμένων συμμορφώθηκε οικειοθελώς, δηλώνοντας εισοδήματα άνω των 7,2 εκατ. ευρώ, που αντιστοιχούσαν στο 81% της εκτιμηθείσας φορολογητέας ύλης. Από τις δηλώσεις αυτές βεβαιώθηκαν φόροι άνω των 2,7 εκατ. ευρώ, ενώ μέχρι τα μέσα του 2025 είχαν ήδη εισπραχθεί περίπου 950.000 ευρώ.