Σπίτι μου ΙΙ: Ακριβά και ερείπια τα προσφερόμενα ακίνητα

Μοιάζει να χάνεται το όνειρο για χιλιάδες νέους Ελληνες, ότι θα βάλουν επιτέλους «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι» τους. Η καλή πρόθεση του κράτους φαίνεται πως δεν είναι αρκετή, καθώς η πρόβλεψη του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» για ακίνητα με οικοδομική άδεια ως το 2005 έχει ωθήσει (περαιτέρω) ανοδικά τις τιμές για ακίνητα ηλικίας μεγαλύτερης του μισού αιώνα. Συμπληρωματικό σε αυτό είναι και τα στενά χρονικά όρια που προβλέπονται από την έκδοση της βεβαίωσης ένταξης μέχρι την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Γεγονός το οποίο εξηγεί και τη μάλλον χλιαρή ανταπόκριση του κοινού στο πρόγραμμα, το οποίο οι τράπεζες ζητούν να επεκταθεί χρονικά πέραν του 2026, αλλά και τον «συναγερμό» ότι τα περισσότερα από τα 2 δισ. ευρώ που πρόκειται να διαθέσει το πρόγραμμα θα χαθούν, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές είτε δεν βρίσκουν σπίτι που να πληροί τα κριτήρια, είτε αυτό που βρίσκουν είναι τόσο παλιό και ακριβό που τα οφέλη του προγράμματος εξαϋλώνονται...

Στην πράξη, με τις τιμές των ακινήτων που χτίστηκαν τη δεκαετία του ’70 να έχουν πάρει φωτιά, ξεπερνώντας σε ορισμένες περιπτώσεις ακόμα και τα 200.000 ευρώ (!), οι συμμετέχοντες στο πρόγραμμα συνειδητοποιούν ότι θα πρέπει να φορτωθούν ένα βαρύ δάνειο για την πρώτη τους κατοικία, να βρουν άμεσα και άλλα χρήματα για τις απαιτούμενες εργασίες ανακαίνισης. Σε αυτά προστίθενται και οι ανησυχίες πολιτικών μηχανικών για την πιθανή κόπωση υλικών πολύ παλιών κατασκευών, που ενισχύουν τη διστακτικότητα, αν όχι και την απροθυμία, των πιθανών αγοραστών να προχωρήσουν στην απόκτηση παλιών ακινήτων μέσω του προγράμματος.

Οι συμμετέχοντες στο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» είναι πολλοί, όμως το πρόβλημα είναι αυτό που... φανταζόταν η αγορά. Ειδικά στην περιοχή της πρωτεύουσας, όπου υπάρχει και η μεγαλύτερη ζήτηση, τα επιλέξιμα ακίνητα με τιμή έως 250.000 ευρώ είναι πολύ λίγα και όσα υπάρχουν είναι ιδιαίτερα μεγάλης ηλικίας. Επιπλέον, λόγω της ανακαίνισης που απαιτείται για να κατοικηθούν και της υψηλής τιμής αγοράς, κρίνονται υπερτιμημένα, σε βαθμό που οι δικαιούχοι του προγράμματος απεμπολούν το χαμηλό κόστος δανεισμού που προσφέρει το πρόγραμμα.

Γραφειοκρατία

Σαν να μη φτάνει αυτό, καθώς οι δικαιούχοι του «Σπίτι μου ΙΙ» παλεύουν με τη γραφειοκρατία για να μπουν στο πρόγραμμα, πέφτουν επάνω στις συχνά παράλογες απαιτήσεις των πωλητών, οι οποίοι ζητούν ογκώδεις προκαταβολές, προτού καν εγκριθεί το δάνειο και γίνει νομικός και τεχνικός έλεγχος από την τράπεζα, ενώ ορισμένοι αναπροσαρμόζουν την τιμή ανοδικά -έως και 10%!- για κάθε μήνα που δεν γίνεται η μεταβίβαση!

Αυτό είναι το δεύτερο κύμα ανατιμήσεων μέσα στο έτος, οι οποίες σε ορισμένες περιοχές, όπως π.χ. στο Παγκράτι, φτάνουν μέχρι και το 20%-30% από τις αρχές του 2025, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων περίμεναν την έκδοση των κριτηρίων του προγράμματος για να ανεβάσουν τις τιμές πώλησης!

Οι παράλογα υψηλές τιμές πώλησης για ακίνητα τα οποία έχουν μάλλον απογοητευτική εικόνα και η «αναγκαστική» παλαιότητα των προσφερόμενων κατοικιών λειτουργούν ήδη ως αντικίνητρο σε μεγάλο μέρος των συμμετεχόντων στο πρόγραμμα. Ιδιαίτερα αν λάβουμε υπόψη ότι κατά κύριο λόγο, ωφελούμενοι του «Σπίτι μου ΙΙ» είναι κυρίως νέοι με χαμηλά εισοδήματα και προερχόμενοι από τη μεσαία τάξη, καθώς το μέσο ετήσιο εισόδημα των πρώτων εγκεκριμένων δανειοληπτών δεν υπερέβαινε τα 21.300 ευρώ.

Και δεν είναι μόνο αυτό. Από τα διαθέσιμα στοιχεία του προγράμματος, μόνο ο ένας στους δέκα δικαιούχους του προγράμματος που κατέθεσαν αίτηση σε τράπεζα έχει βρει σπίτι. Επιπλέον, από τους περισσότερους από 100.000 που έχουν υποβάλει αίτηση σε ολόκληρη τη χώρα, για να εγκριθούν περίπου 20.000, δυόμισι μήνες μετά την έναρξη του προγράμματος μόλις 1.700 έχουν δει τις αιτήσεις τους να εγκρίνονται και τα σχετικά ποσά να δεσμεύονται, έναντι 20.000 που έχουν πάρει έγκριση.

Σπίτια (δεν) υπάρχουν

Ούτως ή άλλως, και τα ακίνητα που υπάρχουν για τους δικαιούχους του προγράμματος ούτε περισσότερα είναι, ούτε και... πολύ καινούρια, ιδιαίτερα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Οπως προέβλεπε και η ανάλυση της ιστοσελίδας αγοραπωλησιών ακινήτων Spitogatos σχετικά με τις τάσεις των τιμών, καθώς και της προσφοράς οικιστικών ακινήτων προς πώληση που πληρούν τα κριτήρια του στεγαστικού προγράμματος, οι επιλέξιμες κατοικίες στα νότια προάστια και συγκεκριμένα στη Γλυφάδα είναι κατασκευασμένες περίπου στο 1970, έχουν μέσο εμβαδό 65 τ.μ. και διατίθενται προς 200.000 ευρώ κατά μέσο όρο.

Στο κέντρο της Αθήνας, στο Παγκράτι, οι κατοικίες που πληρούν τα κριτήρια για το πρόγραμμα είναι επίσης κατασκευασμένες το 1970, με μέσο εμβαδόν τα 60 τ.μ. και την τιμή να κυμαίνεται περί τα 160.000 ευρώ. Στον Πειραιά, στο κέντρο του μεγαλύτερου λιμανιού της χώρας, ο μέσος όρος της χρονολογίας κατασκευής των επιλέξιμων ακινήτων που πληρούν τα κριτήρια ανεβαίνει λίγο, στο 1974, με το μέσο εμβαδό να φτάνει στα 66 τ.μ. και τη μέση ζητούμενη τιμή να διαμορφώνεται στα 185.000 ευρώ.

Από την πρόσφατη έρευνα (στοιχεία μέχρι τις 18 Μαρτίου) της διαχειρίστριας εταιρείας ακινήτων και servicer ReDataset της Resolute Cepal Greece, προκύπτει ότι τα επιλέξιμα από το πρόγραμμα ακίνητα που έχουν χτιστεί σχετικά πρόσφατα είναι λίγα. Τη δεκαετία του ’70 είναι χτισμένα τα περισσότερα επιλέξιμα για το «Σπίτι μου ΙΙ» ακίνητα στον Δήμο Αθηναίων, μέσου εμβαδού 70-75 τ.μ. και τιμής περίπου 150.000 ευρώ. Οι πιο φτηνές κατοικίες εντοπίζονται στην περιοχή της πλατείας Βικτωρίας με μέση τιμή 1.580 ευρώ ανά τ.μ., στα Πατήσια με 1.620 ευρώ ανά τ.μ. και τα Σεπόλια με 1.780 ευρώ ανά τ.μ.

Χρυσά... ερείπια

Καλύτερα (;) είναι τα πράγματα στα δυτικά προάστια της Αθήνας, όπως το Περιστέρι, το Καματερό και το Ιλιον, όπου μπορούν οι δικαιούχοι του προγράμματος να βρουν τιμές περί τα 150.000 ευρώ για σπίτια 85-90 τ.μ. που είναι χτισμένα τη δεκαετία του ’80. Για πιο καινούριες επιλέξιμες κατοικίες, χτισμένες τη δεκαετία του ’90, θα πρέπει κανείς να κοιτάξει στην ανατολική Αττική, όπως στο Κορωπί και την Παλλήνη, αλλά και να πληρώσει κοντά στα 200.000 ευρώ για 85-90 τ.μ. Από 1.750 έως 2.460 ευρώ ανά τ.μ. κυμαίνονται οι τιμές για κατοικίες μέσης επιφάνειας 68 έως 81 τ.μ. στο Γαλάτσι, όπου τα μέσα έτη κατασκευής είναι μεταξύ 1977 και 1981.

Στον Πειραιά, για μέση επιφάνεια 77 τ.μ. έως 85 τ.μ., θα πρέπει κανείς να πληρώσει από 1.580 ως 2.030 ευρώ, ώστε να αγοράσει κατοικία με μέσο έτος κατασκευής από το 1982 έως το 1987, με τα πιο πρόσφατα ακίνητα να καταγράφονται στο Πέραμα. Στα 70s είναι χτισμένα τα περισσότερα επιλέξιμα ακίνητα στον Δήμο Θεσσαλονίκης, με επιφάνεια 59-76 τ.μ. και τιμές από 1.900 ευρώ ανά τ.μ. στη Χαριλάου έως 2.580 ευρώ ανά τ.μ. στο ιστορικό κέντρο.

Πάντως όσοι τα καταφέρουν να αγοράσουν κατοικία μέσω του οικιστικού προγράμματος της κυβέρνησης μοιάζουν να βρίσκονται σε μονόδρομο για επιλογή ακινήτου της δεκαετίας του ’70. Επιπλέον, σύμφωνα με ανάλυση αγοράς του Spitogatos σχετικά με τις περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες οι οποίες πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», ποσοστό άνω του 55% των κατοικιών της Αττικής συγκεντρώνουν δύο περιοχές: το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια, ακολουθούμενες από τα δυτικά προάστια και τις περιοχές του Πειραιά, οι οποίες αντιπροσωπεύουν κάτι παραπάνω από το 8% της προσφοράς κατοικιών συμβατών με το πρόγραμμα. Στον Νομό Θεσσαλονίκης, πάνω από το 50% των διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση βρίσκεται εντός του Δήμου Θεσσαλονίκης.

Οι μόνες περιοχές στις οποίες η μέση χρονολογία κατασκευής των ακινήτων είναι η δεκαετία του ’80 και πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος βρίσκονται στο υπόλοιπο του Νομού Θεσσαλονίκης (1982, με μέσο εμβαδό τα 90 τ.μ. και μέση τιμή πώλησης τα 80.000 ευρώ ή 940 ευρώ ανά τ.μ.), τα προάστια της Θεσσαλονίκης (1985, με μέσο εμβαδό τα 85 τ.μ. και μέση τιμή πώλησης τα 119.000 ευρώ ή 1.400 ευρώ ανά τ.μ.), τα ανατολικά της Αθήνας (1985, με μέσο εμβαδό τα 88 τ.μ. και μέση τιμή τα 180.000 ευρώ ή 2.000 ευρώ ανά τ.μ.) και στο υπόλοιπο Αττικής (με μέση χρονολογία κατασκευής το 1985, μέσο εμβαδό τα 85 τ.μ. και μέση τιμή πώλησης τα 150.000 ευρώ ή 1.667 ευρώ ανά τετραγωνικό).

Παράλογες απαιτήσεις

«Ελεύθερη αγορά είναι, ό,τι θέλουμε θα κάνουμε», ή «σε όποιον δεν αρέσει, δεν αγοράζει». Με αυτά τα επιχειρήματα -κυρίως- απαντούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι προσπαθούν να αποκομίσουν υπέρογκο κέρδος εκμεταλλευόμενοι τη συγκυρία (χαμηλό οικιστικό απόθεμα, ευκαιρία που προσφέρει το ευνοϊκό πρόγραμμα απόκτησης κατοικίας «Σπίτι μου ΙΙ»), ρίχνοντας στα βράχια την ελπιδοφόρα για δεκάδες χιλιάδες πολίτες ευκαιρία αντιμετώπισης της οικιστικής κρίσης.

Σπίτι μου ΙΙ: Ακριβά και ερείπια τα ακίνητα - Ρετάρει το πρόγραμμα

Το στεγαστικό πρόγραμμα της κυβέρνησης που προσφέρει ευνοϊκούς οικονομικούς όρους για την αγορά πρώτης κατοικίας σε νέους και ζευγάρια 25-50 ετών, με επιδοτούμενα δάνεια με εισοδηματικά κριτήρια, προσαρμοσμένα ανά οικογενειακή κατάσταση, προβλέπει ότι τα επιλέξιμα ακίνητα του προγράμματος θα πρέπει να έχουν οικοδομική άδεια ως το 2005 και έτος αποπεράτωσης έως το 2007, να μην ξεπερνούν σε επιφάνεια τα 150 τ.μ. και να μην ξεπερνούν σε αξία συμβολαίου τα 250.000 ευρώ. Ουσιαστικά τα σπίτια που μπορούν να ενταχθούν ξεπερνούν σε ηλικία τα 20 χρόνια, ενώ στο προηγούμενο «Σπίτι μου Ι» εντάσσονταν σπίτια 15ετίας.

Εξάλλου, πολλοί από τους υποψήφιους αγοραστές εκφράζουν απορία γιατί αποκλείονται σπίτια που κατά τεκμήριο έχουν ανεγερθεί με τους νέους αντισεισμικούς κανονισμούς. Καθώς όσοι από τους δικαιούχους του προγράμματος που έχουν τη δυνατότητα να φτάσουν μέχρι το ύψος των 250.000 ευρώ είναι λίγοι, ως αντικίνητρα λειτουργούν και τα επιπλέον έξοδα, όπως είναι τα ίδια κεφάλαια που ξεπερνούν τα 60.000 ευρώ, μαζί με τα έξοδα μεταβίβασης και εγγραφής στο Κτηματολόγιο, τα έξοδα για έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου και τα απαιτούμενα χρήματα για ανακαίνιση (θέρμανση, κουφώματα, πόρτες κ.ά.).

Οι κίνδυνοι

Σε αυτά προστίθενται και οι αμφιβολίες σχετικά με την τρωτότητα τόσο παλιών κτιρίων που έχουν χτιστεί με τους παλιότερους οικοδομικούς και αντισεισμικούς κανονισμούς (πριν από τους μεγάλους σεισμούς του 1981 και του 1999), ενδεχομένως με λιγότερα υλικά (π.χ. σίδερο) και άλλους τύπους σκυροδέματος.

Αλλωστε, στην πιο σεισμογενή χώρα της Ευρώπης (ναι, η Ελλάδα για όσους δεν το γνωρίζουν), οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν είναι υποχρεωμένοι να κάνουν τακτικό έλεγχο στατικότητας (π.χ. οξείδωσης του οπλισμού και ενανθράκωσης του σκυροδέματος, που προκύπτει από την παρατεταμένη υγρασία και έκθεση στο νερό), ούτε σε δομικές ενισχύσεις ώστε τα παλιά κτίρια να πλησιάζουν τις απαιτήσεις των νεότερων δομικών, αντισεισμικών κανονισμών.

Προκύπτει λοιπόν -και- ένα μεγάλο ερώτημα σχετικά με την ασφάλεια των υπέργηρων κτιρίων η αγορά των οποίων επιδοτείται...