Τι αλλάζει στη φορολογία για ακίνητα και ενοίκια

Ανατροπές ικανές να αλλάξουν ριζικά το «χάρτη» στην αγορά των ακινήτων φέρνουν τα μέτρα που ενσωματώνονται στη φορολογική μεταρρύθμιση, τα οποία σε συνδυασμό με αυτά που ήδη έχουν τεθεί σε εφαρμογή κατά τη διάρκεια της θητείας της σημερινής κυβέρνησης θέτουν τις βάσεις για τη σταδιακή αντιμετώπιση του οξύτατου στεγαστικού ζητήματος.

Στα 11 μέτρα που ανακοινώθηκαν κατά τη διάρκεια της θητείας της σημερινής κυβέρνησης και ήδη εφαρμόζονται, έρχονται να προστεθούν άλλα 8 μέτρα, τα οποία καλύπτουν το σύνολο σχεδόν των ιδιοκτητών και ενοικιαστών.

Από το 2026, 161.587 ιδιοκτήτες που δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια από 12.000 έως 24.000 ευρώ ετησίως, θα αρχίσουν να μετράνε κέρδη που φθάνουν έως και 1.300 ευρώ.

Παράλληλα, όσοι επενδύσουν σε ανακαινίσεις ή διαθέσουν τις κλειστές κατοικίες τους στην αγορά θα επωφεληθούν από την επέκταση των κινήτρων, ενώ συνεχίζεται η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και «κουρεύονται» κατά 35% τα τεκμήρια για κατοικίες.

Στη νέα αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων μπαίνουν κανόνες ειδικά σε κορεσμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπως αναφέρει το Ertnews.

Πιο συγκεκριμένα:

*Αλλάζει η φορολογική κλίμακα για τα εισοδήματα από ενοίκια. Εισάγεται νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ ετησίως. Η αλλαγή αυτή μειώνει σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες μεσαίων εισοδημάτων, οι οποίοι μέχρι σήμερα πλήρωναν φόρο 35% για το τμήμα του εισοδήματός τους άνω των 12.000 ευρώ.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης με ετήσιο εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα δει τη φορολογική του επιβάρυνση να μειώνεται κατά 800 ευρώ σχέση με το προηγούμενο καθεστώς, όπου το τμήμα πάνω από τα 12.000 ευρώ φορολογούνταν με 35%.

Η αλλαγή στη φορολογική κλίμακα, σε συνδυασμό με το μόνιμο πλέον μέτρο της επιστροφής ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο αναμένεται να αποτελέσει και ένα κίνητρο για να δηλώνονται υψηλότερα πραγματικά εισοδήματα από μισθώσεις (το μέσο ενοίκιο που δηλώνεται σήμερα είναι 255 ευρώ το μήνα!).

*Επεκτείνεται και για το 2026 η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για κλειστές κατοικίες. Στόχος του μέτρου είναι να ενισχυθεί η διάθεση των αδρανών κατοικιών στην αγορά ενοικίασης, αυξάνοντας την προσφορά διαθέσιμων διαμερισμάτων και συμβάλλοντας στη σταθεροποίηση των τιμών των ενοικίων που βρίσκονται σε διαρκές ράλι. Το δημοσιονομικό κόστος του μέτρου υπολογίζεται σε 13 εκατ. ευρώ για το 2026 και σε 22 εκατ. ευρώ για το 2027, ενώ η εφαρμογή του αναμένεται να ωφελήσει σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών, οι οποίοι θα μπορούν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους χωρίς την επιβάρυνση από τον φόρο εισοδήματος για τα πρώτα τρία έτη της μίσθωσης.

*Από το 2026 μειώνεται κατά 50% και από το 2027 καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους.

*«Παγώνει» και για το 2026 ο ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές, με κόστος περίπου 18 εκατ. ευρώ για τον προϋπολογισμό.

*Μειώνεται ο φόρος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων και για τα έτη 2025 και 2026, με εκτιμώμενο κόστος 5 εκατ. ευρώ ανά έτος.

*Συνεχίζεται και για το 2026 το «απαγορευτικό» για νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε τρία δημοτικά διαμερίσματα του κέντρου:

– 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη

– 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι

– 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ.

*Περιορίζονται έως 35% τα τεκμήρια για κατοικίες. Το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της. Τα προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 ευρώ έως 4.999 ευρώ το τ.μ. και κατά 70% για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τετραγωνικό. Για τις μονοκατοικίες εφαρμόζεται προσαύξηση 20% ενώ αντίθετα για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα ποσά μειώνονται κατά 50%. Τα τεκμήρια διαβίωσης βαρύνουν τους φορολογούμενους είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών, είτε τα νοικιάζουν είτε τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν. Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος δηλώνει «φιλοξενούμενος» απαλλάσσεται από το τεκμήριο διαβίωσης για την κατοικία, καθώς αυτό βαρύνει αυτόν που τον φιλοξενεί.

*Δημιουργείται νέο θεσμικό πλαίσιο για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου μέσω κινήτρων που κινητοποιούν την ιδιωτική πρωτοβουλία (π.χ. απόκτηση ποσοστού κυριότητας στο ακίνητο) για την κατασκευή σύγχρονων κατοικιών για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών.

Από το 2020 και εντεύθεν έχουν ανακοινωθεί μέτρα και παρεμβάσεις τα οποία εκτείνονται από την επιστροφή κάθε Νοέμβριο (από εφέτος ) ενός ενοικίου κύριας και φοιτητικής κατοικίας για το 80% των ενοικιαστών με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, έως τον ΕΝΦΙΑ, την κατάργηση του φόρου γονικών παροχών-δωρεών για συγγενείς πρώτου βαθμού, για δωρεές-παροχές έως 800.000 ευρώ, και τα προγράμματα «ΣΠΙΤΙ μου», «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω για νέους», «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» για Κενά Σπίτια. Με στόχο τη ρύθμιση της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων και την αντιμετώπιση των δευτερογενών αρνητικών επιπτώσεων στην τιμές των ενοικίων, αυστηροποιήθηκε ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ από πέρυσι τον Σεπτέμβριο άλλαξαν τα κριτήρια για τη χορήγηση Golden Visa.

Τα νέα μέτρα για τις κατοικίες

• Μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 28 ευρώ ανά τ.μ. (από 40 ευρώ/ τ.μ.)
• Από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 45 ευρώ ανά τ.μ. (από 65 ευρώ/τμ)
• Από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 77 ευρώ ανά τ.μ (από 110 ευρώ/τ.μ.)
• Από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 140 ευρώ ανά τ.μ. (από 200 ευρώ/τμ)
• Από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 280 ευρώ ανά τ.μ. (από 400 ευρώ/ τ.μ.)