Ανάσα και για την Κρήτη: Η κυβέρνηση αναθεωρεί τη δόμηση σε μικρούς οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων

Εγκρίθηκε από τον Πρωθυπουργό η νέα πολεοδομική ρύθμιση – Λύση στην εκκρεμότητα με τη Ζώνη Γ’ για την πλειοψηφία των οικισμών – Η σημασία για την Κρήτη 

Μια σημαντική εξέλιξη σημειώθηκε σήμερα στο ζήτημα της δόμησης σε μικρούς οικισμούς, που αφορά άμεσα και την Κρήτη: Ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης ενέκρινε νέα νομοθετική ρύθμιση, που παρέχει πολεοδομική ασφάλεια σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Πρόκειται για μια παρέμβαση που λύνει την εκκρεμότητα με τη Ζώνη Γ’ και διασφαλίζει τη δυνατότητα δόμησης με τα σημερινά όρια σε περισσότερους από 9 στους 10 μικρούς οικισμούς.

Η ρύθμιση παρουσιάστηκε σε σύσκεψη στο Μέγαρο Μαξίμου από τον ίδιο τον Πρωθυπουργό, τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου και τον Υφυπουργό Νίκο Ταγαρά.

Η Κρήτη στο επίκεντρο του διαλόγου – Ενημερωτική εκδήλωση στο Ηράκλειο με Στασινό και ΤΕΕ/ΤΑΚ

Υπενθυμίζεται ότι πριν από λίγες ηέρες είχε πραγματοποιήθεί στο Ηράκλειο ενημερωτική εκδήλωση με επίκεντρο τα πολεοδομικά και αναπτυξιακά ζητήματα της Κρήτης και γενικότερα της ελληνικής επικράτειας. Παρών ήταν ο Πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) κ. Γιώργος Στασινός, ο οποίος επέλεξε συμβολικά την Κρήτη για να τοποθετηθεί επίσημα σχετικά με τα φλέγοντα ζητήματα που προκύπτουν από το επίμαχο Προεδρικό Διάταγμα για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.

Ο ίδιος τόνισε την ανάγκη να τεθούν σταθεροί κανόνες που θα ισχύουν για τις επόμενες δεκαετίες, προκειμένου να αποφεύγονται οι συνεχείς αλλαγές που δημιουργούν αβεβαιότητα και πολεοδομικό χάος: «Η πρότασή μου ήταν να βρεθεί μια ενδιάμεση λύση, ώστε να μη χαθούν περιουσίες, να μπορούν οι πολίτες να μεταβιβάσουν ακίνητα στα παιδιά τους. Νομίζω ότι υπάρχουν λύσεις και μπορούν να μπουν κάποια κριτήρια. Επειδή ο χρόνος είναι κρίσιμος, μέσα στις επόμενες 15-20 ημέρες πρέπει να έχουμε νομοθετική εξέλιξη για το τι τελικά θα ισχύει», υπογράμμισε.

Στην εκδήλωση συμμετείχαν δήμαρχοι του Νομού Ηρακλείου, καθώς και εκπρόσωποι τοπικών φορέων, αναδεικνύοντας τις πιεστικές ανάγκες πολλών περιοχών της Κρήτης που αντιμετωπίζουν προβλήματα δόμησης και καθυστέρηση σε πολεοδομικά σχέδια. Παρόντες ήταν επίσης ο Πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΑΚ κ. Γιώργος Ταβερναράκης και ο Πρόεδρος της Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ/ΤΑΚ κ. Μιχάλης Χωραφάς, οι οποίοι έθεσαν κρίσιμα ερωτήματα προς την κατεύθυνση της άμεσης κυβερνητικής παρέμβασης. (ΔΕΙΤΕ ΕΔΩ)

Οφέλη για την Κρήτη – Σταθερότητα και αναπτυξιακή προοπτική

Η νέα ρύθμιση, σε συνδυασμό με την πίεση που ασκούν τεχνικοί και θεσμικοί φορείς, δίνει ένα σαφές μήνυμα σταθερότητας σε χιλιάδες πολίτες στην Κρήτη και στην υπόλοιπη Ελλάδα, που είδαν την περιουσία τους να μένει «παγωμένη» τα τελευταία χρόνια.

Η διασφάλιση της δόμησης αναμένεται να αναζωογονήσει την ύπαιθρο, να ενισχύσει τις επενδύσεις, και να δώσει ώθηση σε τουριστικές και αγροτικές περιοχές που μέχρι σήμερα βρίσκονταν σε καθεστώς αβεβαιότητας.

Η δήλωση Μητσοτάκη
Ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης δήλωσε σχετικά: «Θέλω να συγχαρώ το Υπουργείο για τις συνολικές πρωτοβουλίες που έχει αναλάβει στα κρίσιμα ζητήματα του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας. Δρομολογείται ένα εξαιρετικά φιλόδοξο σχέδιο, όπου η χώρα για πρώτη φορά θα αποκτήσει ειδικά χωροταξικά πλαίσια σε ολόκληρη την επικράτεια. Και στα πλαίσια αυτής της πολύ μεγάλης, συχνά την αποκαλώ “σιωπηλή”, μεταρρύθμισης, γιατί δεν αναδεικνύεται τόσο στα μέσα μαζικής ενημέρωσης, ερχόμαστε και επιλύουμε και το ζήτημα το οποίο απασχόλησε πολύ την κοινή γνώμη πρόσφατα, με τα όρια των οικισμών, όπου υπήρχε και αρκετή παραπληροφόρηση σχετικά με το τι κάνει και με το τι δεν κάνει το Προεδρικό Διάταγμα το οποίο δημοσιεύθηκε σχετικά πρόσφατα.

Και για να το πούμε με πολύ απλά λόγια, όπως το είπε και ο Υπουργός, για όλους τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων, πρακτικά τη συντριπτική πλειοψηφία των οικισμών της χώρας, ουσιαστικά θα διατηρηθούν τα υφιστάμενα όρια, όπως αυτά χαράχθηκαν πριν από κάποιες δεκαετίες, άρα δεν αλλάζει απολύτως τίποτα. Και για εκείνους τους οικισμούς μεταξύ 700 και 2.000 κατοίκων θα δημιουργηθεί ένα ευέλικτο εργαλείο το οποίο θα επιτρέπει τη δόμηση και στα τμήματα τα οποία καταλαμβάνουν ουσιαστικά την υφιστάμενη ζώνη Γ, με μεγαλύτερη ευελιξία από αυτή που προβλέπεται σήμερα στην εκτός σχεδίου δόμηση. Οπότε, νομίζω ότι, και με τις σημερινές ανακοινώσεις, για ένα πολύ μεγάλο κομμάτι του ελληνικού πληθυσμού της υπαίθρου λύνεται μία σημαντική αβεβαιότητα, μία εκκρεμότητα. Και θέλω να τονίσω και πάλι ότι οι διατάξεις αυτές είναι απαραίτητες όχι μόνο για να μπει τάξη στον χώρο, αλλά για να μπορέσουμε να στηρίξουμε την ύπαιθρο, τη δημογραφική μας πολιτική και να ενθαρρύνουμε και τους πολίτες, γιατί όχι, να μπορούν να επιστρέψουν πίσω στα χωριά τους και να το κάνουν με τη μέγιστη δυνατή ταχύτητα και πολεοδομική ευελιξία».

Η παρέμβαση Παπασταύρου
Από την πλευρά του ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου ανέφερε: «Μια νέα νομοθετική ρύθμιση για τους οικισμούς στη χώρα κάτω από 2.000 κατοίκους, η οποία θα κατατεθεί αργότερα στη Βουλή σήμερα. Μια ρύθμιση που λαμβάνει υπόψη τις ανάγκες ενίσχυσης της υπαίθρου και τη μεγάλη δημογραφική πρόκληση. Όπως είναι γνωστό, με τις αποφάσεις του ΣτΕ του 2017 και του 2019, ακυρώθηκαν τα όρια που είχαν θεσμοθετηθεί με απόφασή του Νομάρχη σε 150 οικισμούς, στο Ρέθυμνο και στο Πήλιο, με αποτέλεσμα να έχουμε μια πολεοδομική αδράνεια στους συγκεκριμένους 150 οικισμούς, αλλά συγχρόνως να έχουμε μια πολεοδομική ανασφάλεια σε όλους τους οικισμούς κάτω από 2.000 κατοίκους. Το Προεδρικό Διάταγμα που ακολούθησε, τον Απρίλιο του 2025, ασφαλώς οδηγεί σε ασφάλεια δικαίου στη δόμηση των οικισμών αυτών, όμως, μετά την απόρριψη της ζώνης Γ από το ΣτΕ, παρέμενε ανοιχτό το ζήτημα με τα περιφερειακά τμήματα των οικισμών.

Αυτό ερχόμαστε σήμερα και το επιλύουμε, με την εισαγωγή δύο νέων πολεοδομικών εργαλείων: για τους οικισμούς έως 700 κατοίκους, οι οποίοι ειρήσθω εν παρόδω αποτελούν την πολύ μεγάλη πλειοψηφία των οικισμών, διασφαλίζεται η δυνατότητα δόμησης μέχρι το σημερινό τους όριο, με το πολεοδομικό εργαλείο της ζώνης ανάπτυξης οικισμού, για λόγους αντιμετώπισης του δημογραφικού και ενίσχυσης της περιφέρειας.

Αλλά και για τους υπόλοιπους οικισμούς, από 701 κατοίκους έως 2.000, προβλέπεται το πολεοδομικό εργαλείο της περιοχής ελέγχου χρήσεων, η οποία αντιμετωπίζει με ευνοϊκότερο τρόπο τη δόμηση σε σχέση με την εκτός σχεδίου. Με τον τρόπο αυτό, επιλύουμε την κανονιστική ασάφεια, ενισχύουμε την προοπτική των μικρών οικισμών, με σεβασμό στην ταυτότητα και την ιστορική κληρονομιά του κάθε τόπου, για μια Ελλάδα χωροταξικά ασφαλή, αναπτυξιακά ισχυρή και δημογραφικά αισιόδοξη».

Ερωτήσεις και απαντήσεις για τη νομοθετική ρύθμιση σχετικά με τους οικισμούς
1.Ποιο πρόβλημα έχει προκύψει με τους οικισμούς;
Το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε -με μια σειρά αποφάσεών του το 2017, το 2019 και το 2022-, τα όρια οικισμών στο Λασίθι, το Πήλιο και την Πάρο, τα οποία είχαν καθοριστεί με αποφάσεις Νομαρχών. Συγκεκριμένα, το ΣτΕ έκρινε αναρμόδιους τους Νομάρχες και ανεπαρκή τα κριτήρια οριοθέτησης που ακολούθησαν.
Οι αποφάσεις αυτές αφ’ ενός οδήγησαν τους συγκεκριμένους οικισμούς σε οικοδομική αδράνεια, καθώς εκεί δεν εκδόθηκε ούτε μία οικοδομική άδεια επί σειρά ετών και ως σήμερα, αφ’ ετέρου έθεσε εν δυνάμει σε αμφισβήτηση την οριοθέτηση και των υπόλοιπων, 12.000 οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων σε ολόκληρη την ελληνική Επικράτεια, που δεν είναι θεσμοθετημένοι με Προεδρικό Διάταγμα, αλλά με αποφάσεις Νομαρχών.

2.Τι προέβλεπε το Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) που πρότεινε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας;
Το ΠΔ καθόρισε τα κριτήρια και τη μεθοδολογία για την οριοθέτηση των οικισμών προ του 1983 και κάτω των 2.000 κατοίκων. Αυτά οφείλουν να λαμβάνουν υπόψη οι μελετητές κατά την οριοθέτηση των οικισμών, είτε κατά την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, είτε με αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης ανά την επικράτεια. Για πρώτη φορά ενοποιήθηκε, επικαιροποιήθηκε και κατέστη συνεκτική η αποσπασματική νομοθεσία που ίσχυε, από τη μία για τους οικισμούς προ του 1923 και από την άλλη για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Για τον λόγο αυτό, το νέο ΠΔ αποκατέστησε την αξία των ιδιοκτησιών και εμπέδωσε την ασφάλεια δικαίου στους οικισμούς της χώρας μας. Εξάλλου, η υπογραφή του ΠΔ ήταν απολύτως αναγκαία, προκειμένου να προχωρούν χωρίς καθυστέρηση οι μελέτες και να εξασφαλιστεί η υλοποίηση του εμβληματικού προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».

3.Το ΠΔ αφορά όλους τους οικισμούς της χώρας;
Όχι, από το πεδίο εφαρμογής του ΠΔ εξαιρούνται:
i)οι οικισμοί άνω των 2000 κατοίκων
ii)οι νέοι οικισμοί μετά το 1983
iii)οι παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ), σε συγκεκριμένες περιφερειακές ενότητες όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.

4.Ποιο είναι το ζήτημα που ανέκυψε κατά την επεξεργασία του ΠΔ στο Συμβούλιο της Επικρατείας;
Το ζήτημα ανέκυψε κατόπιν της απόρριψης από το ΣτΕ της Ζώνης Γ (στα εξωτερικά όρια του οικισμού που είχαν οριοθετηθεί) και αφορούσε αποκλειστικά και μόνο αδόμητα ακίνητα στη Ζώνη αυτή, των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και μόνον τις περιπτώσεις στις οποίες οι νομαρχιακές αποφάσεις οριοθέτησης δεν πληρούσαν τα απαιτούμενα επιστημονικά κριτήρια.

5.Ποια είναι η λύση που προκρίνει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας;
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έρχεται να επιλύσει αυτή την εκκρεμότητα, με την εισαγωγή δύο νέων πολεοδομικών εργαλείων: i. τη Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και ii. την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων, με γνώμονα τη δημογραφική πρόκληση που αντιμετωπίζουν αυτοί οι οικισμοί, την προστασία εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν αποκτηθεί καλόπιστα, καθώς και τη σταθερότητα της σχέσης κράτους-πολίτη. Με τα δύο αυτά εργαλεία, επιλύουμε την κανονιστική ασάφεια, ενισχύουμε την προοπτική των μικρών οικισμών, με σεβασμό στην ταυτότητα και την ιστορική κληρονομιά του κάθε τόπου, για μια Ελλάδα χωροταξικά ασφαλή, αναπτυξιακά ισχυρή με προτεραιότητα στην αποκέντρωση και στήριξη του δημογραφικού.

6. Τι προβλέπουν τα δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία;
Η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.) είναι ένα νέο πολεοδομικό εργαλείο για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, στο πλαίσιο της αντιμετώπισης του δημογραφικού και ενίσχυσης της αποκέντρωσης. Βρίσκεται εντός οικισμού και προσομοιάζει στη Ζώνη Β1 αυτού.
Αφορά οικισμούς μέχρι και 700 κατοίκους. Μέσω του εργαλείου αυτού, προβλέπεται η δυνατότητα, κατά την οριοθέτηση των οικισμών στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να διευρύνεται το όριό τους πέραν της Ζώνης Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης.
Στη Ζ.Α.Ο. άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για την ζώνη Β1. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης.

Η Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ). αποτελεί ένα πολεοδομικό εργαλείο που αφορά στους οικισμούς με πληθυσμό 701 - 2000 κατοίκους. Στους οικισμούς αυτούς, εισάγεται η δυνατότητα κατά την οριοθέτησή τους στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να καθορίζεται ως Π.Ε.Χ. η περιοχή εκείνη που εκτείνεται πέραν της Ζώνης Β1 και φτάνει έως το σημερινό όριο του οικισμού. Στην Π.Ε.Χ., άρτια θα θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής αυτής, ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και η ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.

7. Για ποιο λόγο το Υπουργείο εισάγει αυτή τη ρύθμιση τώρα;
Η άμεση υπογραφή του ΠΔ υπήρξε αναγκαία προϋπόθεση προκειμένου να δοθούν οι απαιτούμενες κατευθύνσεις στους μελετητές των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων και, με τον τρόπο αυτό, να διασφαλιστεί η υλοποίηση του εμβληματικού προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», της μεγαλύτερης μεταρρύθμισης οργάνωσης του χώρου από καταβολής του ελληνικού κράτους. Κατά την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ) και των Ειδικών Πολεδομικών Σχεδίων (Ε.Π.Σ.), οι μελετητές ξεκινούν από τον πυρήνα του οικισμού και επεκτείνουν σταδιακά τη μελέτη τους προς τις εξωτερικές ζώνες των οικισμών. Συνεπώς, οποιαδήποτε καθυστέρηση στην έγκριση του ΠΔ θα έθετε σε κίνδυνο όλο το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», που αποτελεί ορόσημο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Παράλληλα, εισάγεται με γνώμονα την αποκέντρωση και την ανταπόκριση στη δημογραφική πρόκληση.

8. Αυτή η νομοθετική παρέμβαση είναι αποσπασματική ή μέρος μίας ευρύτερης πολεοδομικής μεταρρύθμισης;
Αυτή τη στιγμή στη χώρα μας συντελείται ουσιαστική πολεοδομική μεταρρύθμιση, που είχε να γίνει πάνω από 100 χρόνια. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρά στην κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας και εκπονεί το εμβληματικό πρόγραμμα πολεοδομικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» για όλη την Επικράτεια. Για πρώτη φορά μπαίνει τάξη στον χώρο με σαφείς κανόνες, με προϋπολογισμό που αγγίζει το ένα δισεκατομμύριο ευρώ και αφορά πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Περιλαμβάνει:
1. 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για 731 Δημοτικές Ενότητες
2. 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για 99 Δημοτικές Ενότητες
3. 12 Αυτοτελείς Μελέτες Οριοθέτησης Οικισμών
4. Αυτοτελή Μελέτη για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.) και
5. Αυτοτελή Μελέτη Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών.