Γιατί επιμένει η στεγαστική κρίση παρά το μεγάλο απόθεμα κατοικιών – Οι τέσσερις λόγοι

Τέσσερις πιθανές εξηγήσεις για τις ανισορροπίες που εμφανίζει η ελληνική αγορά ακινήτων παρά το άφθονο απόθεμα κατοικιών δίνει το ΔΝΤ σε σχετική έκθεση, όπου επιχειρεί να εξηγήσει τα παράδοξα της προσιτότητας στη στέγη στη χώρα. 

1. Κατ’ αρχάς, οι ανισορροπίες αποδίδονται στην αυξανόμενη ζήτηση, η οποία συγκεντρώνεται στις πόλεις, ιδίως στην Αθήνα, αλλά και σε μικρότερα σπίτια. Ειδικότερα, επισημαίνει το ΔΝΤ, η ζήτηση για αγορά σπιτιού αυξάνεται με ταχείς ρυθμούς από το 2017 και έπειτα, ιδίως χάρη σε ξένους επενδυτές ή τους Ελληνες της διασποράς. Επίσης, παρά τη μείωση του πληθυσμού τα τελευταία 15 χρόνια, η αύξηση των μικρότερων νοικοκυριών και των μονοπρόσωπων κατοικιών -σε συνδυασμό με το αυξημένο στεγαστικό κόστος- ενίσχυσε τη ζήτηση για μικρότερα σπίτια και σε αστικά κέντρα.
2. Δεύτερη εξήγηση που δίνει το ΔΝΤ είναι η χαμηλή αξιοποίηση των διαθέσιμων κατοικιών και η αναποτελεσματική κατανομή τους. Συγκεκριμένα, αναφέρει πως η Ελλάδα εμφανίζει έναν από τους υψηλότερους αριθμούς κατοικιών κατά κεφαλήν στην Ε.Ε. και το 35% αυτών δεν αξιοποιούνται ως κύριες κατοικίες (εκ των οποίων το ένα τρίτο είναι κενό). Κι όμως, επισημαίνει ότι μεγάλο ποσοστό αυτών των διαθέσιμων σπιτιών είναι παλιά, χαμηλής ενεργειακής κλάσης και πιθανώς μη κατοικήσιμα, -τουλαχιστον όχι άμεσα. Κάποια μάλιστα δεν επανέρχονται στην αγορά λόγω του υψηλού κόστους τακτοποίησης πολεοδομικών και νομικών εκκρεμοτήτων. Εκτός αυτού, υπάρχουν ενδείξεις αναντιστοιχίας μεταξυ προμήθειας και ζήτησης, καθώς μεγάλο μέρος των διαθέσιμων ακινήτων είτε είναι υπερβολικά ακριβό είτε δεν ανταποκρίνεται στις ανάγκες για μικρότερες κατοικίες, ιδιαίτερα σε Αττική και Θεσσαλονίκη.
3. Τρίτη εξήγηση για τις ανισορροπίες στην αγορά είναι ο ανταγωνισμός με τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα οποία τα τελευταία χρόνια αυξήθηκαν ραγδαία ως βασικό στοιχείο του τουριστικού μοντέλου στη χώρα. Το ΔΝΤ διαπιστώνει συγκεκριμένα ότι σε περιοχές με υψηλή συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως όπου το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι χαμηλό, οι τιμές αγοράς και ενοικίασης είναι υψηλότερες.
4. Τέταρτη εξήγηση από το ΔΝΤ είναι η όλο και πιο περιορισμένη προμήθεια νέων κατοικιών. Ενώ η δραστηριότητα στον κατασκευαστικό τομέα έχει ανακάμψει, η έλλειψη εργατικού δυναμικού, οι μεγαλύτερες ηλικίες των εργαζομένων και η χαμηλή συμμετοχή νέων αποτελούν εμπόδια, που συντηρούν σε υψηλά επίπεδα το κόστος κατασκευής. Παράλληλα, η χαμηλή παραγωγικότητα, ο κατακερματισμός του κλάδου -με κυριαρχία πολύ μικρών επιχειρήσεων- και οι δυσκολίες χρηματοδότησης μειώνουν τα περιθώρια αύξησης της παραγωγής.

Πέραν των μέτρων που έχουν ήδη ληφθεί για την εξισορρόπηση της ελληνικής αγοράς κατοικίας, το ΔΝΤ προτείνει ένα πλέγμα παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση των ανισορροπιών στην αγορά κατοικίας, με έμφαση στην αξιοποίηση των κενών ακινήτων, μεταξύ άλλων με στοχευμένη στήριξη ανακαίνισης, φόρο στα κλειστά ακίνητα και αντιμετώπιση των νομικών κωλυμάτων. Επίσης, προτείνει την ενίσχυση της ελκυστικότητας των μακροχρόνιων μισθώσεων και την αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών με περιορισμό του κατασκευαστικού κόστους, στοχεύοντας στην επίλυση των διαρθρωτικών προβλημάτων του κατασκευαστικού κλάδου, που αναφέρθηκαν παραπάνω. Παράλληλα, εισηγείται την ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής στέγασης, την αναπροσαρμογή μέτρων που ενισχύουν τη ζήτηση και τροφοδοτούν τις τιμές, καθώς και καλύτερο συντονισμό της στεγαστικής πολιτικής.