Η Ισπανία και ο γόρδιος δεσμός του στεγαστικού

Ο μεσίτης ακινήτων Χουάν Σάντεθ (το πραγματικό του όνομα είναι διαφορετικό) παρουσιάζει ένα διαμέρισμα στο κέντρο της Μαδρίτης – ένα διαμέρισμα σε ισόγειο, με δύο πολύ μικρά υπόγεια υπνοδωμάτια, εκ των οποίων το ένα δεν έχει καν παράθυρο.

«Μπορείτε να το νοικιάσετε άνετα για 1.300 ευρώ σε φοιτητές», λέει ο μεσίτης. Υπάρχει βέβαια ένα μικρό ζήτημα: «ο χώρος κάτω είναι επισήμως καταχωρημένος ως αποθήκη και δεν έχουμε πάρει άδεια για τη μετατροπή του, όμως στην ενοικίαση αυτό δεν είναι καθόλου πρόβλημα», βεβαιώνει ο Σάντσεθ. Το υποτιθέμενο αυτό διαμέρισμα, έκτασης 55 τετραγωνικών μέτρων, κοστίζει πάνω από 300.000 ευρώ.

Εν αντιθέσει με το 2005, όταν σημειώθηκε παρόμοια εκτόξευση στις τιμές ακινήτων και ενοικίων, οι παρούσες υψηλές τιμές δεν οφείλονται στα χαμηλά επιτόκια δανεισμού, αλλά στις δραστηριότητες οικονομικά ισχυρών επενδυτών από το εξωτερικό, οι οποίοι επενδύουν εδώ και χρόνια πολλά χρήματα στην κερδοφόρα αγορά ακινήτων της Ισπανίας και στην εγχώρια τουριστική ανάπτυξη. Και επιπλέον, όπως αναφέρει η ισπανική τράπεζα BBVA, η προσφορά είναι πολύ μικρότερη από τη ζήτηση.

Ως αποτέλεσμα πολλοί Ισπανοί αντιμετωπίζουν προβλήματα με την πληρωμή του ενοικίου και πολλά καταλύματα νοικιάζονται κατά διαστήματα σε τουρίστες από το εξωτερικό και φοιτητές. Ξανά και ξανά γίνονται στα Κανάρια, τη Βαρκελώνη ή τη Μαδρίτη μαζικές κινητοποιήσεις, με τους πολίτες να διαδηλώνουν για το στεγαστικό.

Εν τω μεταξύ επιχειρήσεις όπως το habitacion.com θέτουν ακόμη και δωμάτια προς πώληση. Οι επιχειρηματικές δραστηριότητες τέτοιων ιστοσελίδων αποτελούν χαρακτηριστικό παράδειγμα ακραίας κερδοσκοπίας ιδίως από ιδιώτες και επενδυτικά κεφάλαια από το εξωτερικό, σύμφωνα με το αριστερό λόμπι ενοικιαστών Sindicatos de Inquilinas. Το τελευταίο εκτιμά πως στη χώρα υπάρχουν περί τα 4 εκατομμύρια άδεια διαμερίσματα και 400.000 εξοχικές κατοικίες.

Οι ντόπιοι ωστόσο συμβάλλουν και εκείνοι στην επιδείνωση των προβλημάτων με τη χαμηλή προσφορά στην αγορά ακινήτων. Στην Ισπανία υπάρχουν πάνω από 2,5 εκατομμύρια διαμερίσματα που χρησιμοποιούνται μόνο περιστασιακά, όπως αναφέρει το ισπανικό στατιστικό ινστιτούτο INE. Πολλά από αυτά τα διαμερίσματα αποτελούν δεύτερες ή τρίτες κατοικίες ισπανικών οικογενειών, οι οποίες χρησιμοποιούνται και για εξοχικές εξορμήσεις.

Οι ιδιώτες επενδυτές και τα hedge funds αντιθέτως όχι μόνο δεν έχουν προφανώς πρόβλημα να νοικιάζουν τα ακίνητα, αλλά επίσης προτιμούν ολοένα και περισσότερο τις συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μη λαμβάνοντας υπόψη τις μισθώσεις σε τουρίστες, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025 τα διαμερίσματα υπό βραχυχρόνια μίσθωση αποτελούσαν το 14% της συνολικής αγοράς – ένα ποσοστό κατά 25% υψηλότερο σε σύγκριση με το ίδιο διάστημα το προηγούμενο έτος, όπως έγραψε η ισπανική πλατφόρμα ακινήτων idealista.

Η μεγαλύτερη αύξηση προσωρινών μισθώσεων σημειώθηκε στο Μπιλμπάο (36%), στο Αλικάντε (33%), στη Βαρκελώνη (29%) και τη Μαδρίτη (23%). Η πολιτική ηγεσία λαμβάνει τώρα τα μέτρα της. Η υπουργός Στέγασης και Πολεοδομίας Ιζαμπέλ Ροντρίγκες ανακοίνωσε για παράδειγμα προσφάτως στην πλατφόρμα Airbnb πως θα πρέπει να διαγράψει 66.000 προσφερόμενες κατοικίες χωρίς άδεια.

Παράλληλα, η Ροντρίγκες ετοιμάζει και αλλαγές στη νομοθεσία, βάσει των οποίων όσοι έρχονται για διακοπές στην Ισπανία θα πρέπει να πληρώσουν 21% ΦΠΑ για ενοικίαση διαμερίσματος – το διπλάσιο δηλαδή συγκριτικά με τον φόρο που επιβάλλεται σε ξενοδοχειακές κρατήσεις. Κατά το Sindicatos de Inquilinas όμως αυτά τα μέτρα δεν είναι αρκετά.

Επικίνδυνες κοινωνικές προεκτάσεις;

Όπως και πριν από την οικονομική κρίση, η ισπανική αγορά ακινήτων μοιάζει και πάλι με μια φούσκα που μεγαλώνει ολοένα και περισσότερο.

Η αξία ενός σπιτιού που το 2014 κόστιζε κατά μέσο όρο περίπου 138.000 ευρώ έχει ανέβει σήμερα στις 178.700 ευρώ, σύμφωνα με την MD Capital. Σε περιοχές όπως οι Βαλεαρίδες Νήσοι η τιμή αυτή ενίοτε είναι ακόμη και διπλάσια.

«Αυτό οδηγεί συχνά σε διαδηλώσεις κατοίκων των περιοχών», δηλώνει στην DW ο δικηγόρος Τιμ Βιρτ, ο οποίος δραστηριοποιείται στον κλάδο των ακινήτων στις Βαλεαρίδες. Ο ίδιος πιστεύει πως οι ενοικιάσεις θα πρέπει να γίνουν και πάλι πιο ελκυστικές, με μεγαλύτερη «φορολογική και νομική ασφάλεια για αμφότερα τα εμπλεκόμενα μέρη».

Ο Βιρτ πάντως αναγνωρίζει τα σοβαρά προβλήματα που προκαλεί η παρούσα κατάσταση. Ενώ την περασμένη δεκαετία οι τιμές των ισπανικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 29-34%, ο μέσος μισθός αυξήθηκε κατά μόλις 23%, με αποτέλεσμα πολλοί Ισπανοί να δυσκολεύονται ολοένα και περισσότερο να βρουν οικονομικά προσιτή στέγη.

Εν αντιθέσει με το Παρίσι ή το Λονδίνο οι εργαζόμενοι στην Ισπανία δεν λαμβάνουν περισσότερα χρήματα, όταν οι τιμές για τα ενοίκια έχουν εκτοξευτεί. Ο μέσος μηνιαίος μισθός στην Ισπανία το 2024 βρισκόταν στα 2.642 ευρώ μεικτά, σύμφωνα με την εταιρεία Datosmacros. Ένα μέσο διαμέρισμα 80 τ.μ. όμως κόστιζε 1.100 ευρώ τον μήνα, βάσει των δεδομένων του ισπανικού portal ακινήτων Fotocasa. Σε πόλεις όπως η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη η μέση τιμή για τέτοιου μεγέθους σπίτια έχει σκαρφαλώσει ήδη στα 1.400-1.500 ευρώ.

Υπερβολικά πολλοί επισκέπτες από το εξωτερικό

Τα προβλήματα στην ισπανική αγορά ακινήτων οφείλονται εν πολλοίς στους περίπου 90 εκατομμύρια τουρίστες από το εξωτερικό που υποδέχεται η χώρα κάθε έτος, τους ψηφιακούς νομάδες στα Κανάρια και τη Βαρκελώνη, τους αλλοδαπούς φοιτητές στη Μαδρίτη και τους πολλούς λατινοαμερικάνους επενδυτές, οι οποίοι έχουν τεράστια κεφάλαια προς διάθεση.

Σύμφωνα με την πλατφόρμα Spotahome το ακαδημαϊκό έτος 2024-2025 ήρθαν πάνω από 118.000 φοιτητές και διδακτικό προσωπικό στη χώρα μόνο από το πρόγραμμα Erasmus+ – μια σταγόνα στον ωκεανό φοιτητών που έρχονται στην Ισπανία κάθε χρονιά, προκειμένου να φοιτήσουν σε ένα από τα 90 πανεπιστήμια της χώρας ή σε κάποια ιδιωτική σχολή.

Φοιτητικές εστίες και χορηγίες κατά το γερμανικό μοντέλο δεν υπάρχουν – συνθήκη που σχετίζεται και με το γεγονός ότι οι Ισπανοί εγκαταλείπουν το πατρικό τους σπίτι συνήθως αφ’ ότου έχουν κλείσει τα 30. Στη Γερμανία αντιθέτως οι νέοι άνθρωποι μετακομίζουν μόνοι τους ήδη από τα 24.

Η Ισπανία βρίσκεται στις τελευταίες θέσεις πανευρωπαϊκά και στον τομέα των επιδοτούμενων κατοικιών. Βάσει των επίσημων στοιχείων το περασμένο έτος κατασκευάστηκαν 14.371 επιδοτούμενες κατοικίες.

Σύμφωνα με το αρμόδιο υπουργείο μεταξύ 2007 και 2021 η Ισπανία έχει διαθέσει 34 ευρώ ανά κάτοικο για τις επιδοτούμενες κατοικίες – τη στιγμή που ο μέσος όρος στην ΕΕ τοποθετείται στα 160 ευρώ.

Το Sindicatos de Inquilinas πλέον απειλεί πως, εάν η κυβέρνηση δεν λάβει πιο δραστικά μέτρα για την αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος, «θα αντιδράσουμε με δυναμικές κινητοποιήσεις, προκειμένου να διεκδικήσουμε όσα ακίνητα είναι άδεια ή μισθώνονται σε τουρίστες», αναφέρει χαρακτηριστικά το λόμπι ενοικιαστών στην DW.

Πηγή: DW.com