Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Nέοι περιορισμοί το 2026 - Τι αλλάζει και ποιες είναι οι «κόκκινες» ζώνες

Αυστηρότερο γίνεται από εφέτος το κανονιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις γίνεται όλο και πιο αυστηρό. Για το 2026, οι περιορισμοί όχι μόνο παγιώνονται, αλλά επεκτείνονται γεωγραφικά, με στόχο την προστασία του οικιστικού αποθέματος και την ανάσχεση της στεγαστικής κρίσης. Με τα νέα δεδομένα, πλέον οι «ελεύθερες» ζώνες συρρικνώνονται και η “άδεια Airbnb” δεν θα ακολουθεί αυτονόητα το ακίνητο αν τυχόν αυτό μεταβιβαστεί.

Στην Αθήνα, οι περιορισμοί νέων αδειών που τέθηκαν σε ισχύ από το 2025 εξακολουθούν να ισχύουν στο ακέραιο και το 2026. Ενώ από την 1η Μαρτίου 2026 στο καθεστώς αυτό εντάσσονται και νέες περιοχές στη Θεσσαλονίκη. Και στο εξής, στις «κορεσμένες» περιοχές αποσυνδέεται η άδεια λειτουργίας (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) από το ίδιο το ακίνητο, εξέλιξη που αλλάζει τα δεδομένα στις μεταβιβάσεις αλλά και στην αγορά ακινήτων γενικότερα.

Η «παγίδα» της μεταβίβασης: η άδεια δεν ακολουθεί το ακίνητο

Η εφαρμογή του μέτρου θα γίνεται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, με μπλοκάρισμα νέων εγγραφών στις ζώνες που εντάσσονται στον περιορισμό. Το 2026 θεωρείται έτος «δοκιμής» για την αποτελεσματικότητά του. Αν τα στοιχεία δείξουν αποκλιμάκωση της πίεσης στα ενοίκια και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν αποκλείεται η χρονική παράταση του μέτρου, ή και η επέκτασή του σε άλλες περιοχές υψηλής τουριστικής έντασης.

Τι αλλάζει πρακτικά;

Η σημαντικότερη αλλαγή που οφείλουν να γνωρίζουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας Airbnb στις ζώνες όπου ισχύουν απαγορεύσεις. Η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να θεωρείται «προίκα» ή συνοδευτικό στοιχείο του ακινήτου.

Συγκεκριμένα, εάν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη αναστολής έκδοσης νέων αδειών αλλάξει χέρια –είτε μέσω αγοραπωλησίας, είτε μέσω γονικής παροχής ή κληρονομιάς– η υφιστάμενη καταχώριση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης διαγράφεται αυτομάτως. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να εκδώσει νέο ΑΜΑ, γεγονός που τον υποχρεώνει να διαθέσει το ακίνητο αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση ή για ιδιοκατοίκηση.

Αθήνα: «πάγωμα» στα 1ο, 2ο και 3ο Διαμέρισμα και το 2026

Στον Δήμο Αθηναίων, το καθεστώς των περιορισμών που τέθηκε ήδη σε ισχύ από το 2025, συνεχίζεται και εφέτος. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών καλύπτει το κεντρικό τμήμα της πρωτεύουσας και τις περιοχές που δέχονται τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση. Δηλαδή:

• 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Περιλαμβάνει το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια), το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.
• 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Αφορά περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος.
• 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Καλύπτει τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρουφ.

Στις περιοχές αυτές, κανένα ακίνητο (νεοαποκτηθέν, ανακαινισμένο ή κενό) δεν μπορεί να εισέλθει στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Θεσσαλονίκη: «Πάγωμα» στην Α’ Δημοτική Κοινότητα

Από την 1η Μαρτίου 2026, το μοντέλο της Αθήνας εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Το «πάγωμα» των νέων αδειών θα ισχύσει αρχικά για το 2026, με πρόβλεψη δυνατότητας παράτασης και σε επόμενα έτη. Θα αφορά στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου εντοπίζονται σήμερα 4.800 από τις 7.500 συνολικά καταχωρίσεις ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης του Δήμου.

Η ζώνη απαγόρευσης περιλαμβάνει:

•  Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο (Πλατεία Αριστοτέλους, άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή).
• Την περιοχή των Λαδάδικων και του Λιμανιού.
• Την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο.
• Τις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη.

Αυστηρότεροι έλεγχοι και προδιαγραφές

Πέραν των χωροταξικών περιορισμών, το κράτος εντείνει τους ελέγχους νομιμότητας μέσω μικτών κλιμακίων του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Οι έλεγχοι εστιάζουν στην τήρηση σωρευτικών προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας.

Τα ακίνητα πρέπει υποχρεωτικά να διαθέτουν:

• Ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης.
• Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και ρελέ διαφυγής.
• Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου.
• Πιστοποιητικό απεντόμωσης και φαρμακείο πρώτων βοηθειών.

Οι ιδιοκτήτες θα ειδοποιούνται δέκα ημέρες προ του ελέγχου. Σε περίπτωση διαπίστωσης παραβάσεων, το πρόστιμο ορίζεται στις 5.000 ευρώ, ποσό που διπλασιάζεται σε περίπτωση υποτροπής εντός έτους και τετραπλασιάζεται σε τρίτη παράβαση.