Ακίνητα: Ποιες κατοικίες και πού δίνουν υψηλές αποδόσεις

Κερδίζει συνεχώς έδαφος η αγορά παλαιών διαμερισμάτων με στόχο την ανακαίνιση και εν συνεχεία την εκμίσθωση ή ακόμη και τη μεταπώληση με κέρδος. Η επενδυτική αυτή λύση έχει αποκτήσει σημαντικούς «οπαδούς», μεταξύ ανθρώπων που έχουν κάποια κεφάλαια διαθέσιμα και ενδιαφέρονται να αποκτήσουν παθητικό εισόδημα από την εκμετάλλευση κατοικιών, αλλά ταυτόχρονα και το ενδεχόμενο μιας μελλοντικής υπεραξίας μέσω της μεταπώλησης του ανακαινισμένου ακινήτου. Μάλιστα, όπως δείχνουν πλέον τα σχετικά στοιχεία, η συνεχής αύξηση των ενοικίων και μάλιστα με ταχύτερο ρυθμό έναντι των τιμών πώλησης, έχει ωθήσει τις αποδόσεις προς τα πάνω, ειδικά κατά τη διάρκεια του τελευταίου εξαμήνου.

Στο πλαίσιο αυτό, σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, σπίτια μικρών επιφανειών και μεγάλης ηλικίας στο κέντρο της Αθήνας, στα δυτικά και πλέον ακόμη και τα βόρεια προάστια, έχουν αρχίσει να ζητούνται για τον σκοπό αυτό. Ενα τέτοιο παράδειγμα αφορά ζευγάρι Ελλήνων του εξωτερικού, που προχώρησε στην ανακαίνιση ενός παλαιού διαμερίσματος 75 τ.μ. και 5ου ορόφου στο Μαρούσι, με στόχο την εκμίσθωσή του σε διπλωματικό προσωπικό. Για τον σκοπό αυτό αξιοποίησε τις υπηρεσίες της πλατφόρμας διαχείρισης ακινήτων Protio, που ειδικεύεται σε παλαιά διαμερίσματα, έχοντας λανσάρει και υπηρεσίες ανακαίνισης, σε συνεργασία με εξειδικευμένα συνεργεία.

Αλλη μια περίπτωση αφορά φοιτήτρια, η οποία κληρονόμησε ένα διαμέρισμα 45 τ.μ. στα Πατήσια. Το ακίνητο, όντας μεγάλης ηλικίας, απαιτούσε σημαντικά χρήματα για την αναβάθμισή του, όπως αντικατάσταση κουφωμάτων, προσθήκη μόνωσης και εγκατάσταση αυτονομίας θέρμανσης, που όμως η ενδιαφερόμενη δεν μπορούσε να διαθέσει. Στο πλαίσιο αυτό προχώρησε, με τη συνδρομή της Protio, σε λήψη τραπεζικού δανεισμού για ανακαίνιση, καθώς διατίθενται εξειδικευμένα προϊόντα «πράσινου» δανείου και δανείου αποκλειστικά για ανακαίνιση.

Στελέχη της Protio αναφέρουν ότι οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι αξιοποιούν πλέον παλαιά και κενά διαμερίσματα, σπίτια ή και καταστήματα (τα οποία με αλλαγή χρήσης μετατρέπονται σε ακίνητα εισοδήματος). Για τον σκοπό αυτό προχωρούν σε ολικές ανακαινίσεις, αφού τα κτίρια στην Ελλάδα κουβαλάνε πάνω τους αρκετά χρόνια. Με αυτόν τον τρόπο θέλουν να τα εκμεταλλευτούν πλήρως και να προσφέρουν μοντέρνους, βιώσιμους και ποιοτικούς χώρους που μπορούν είτε να τους μισθώσουν είτε να προχωρήσουν σε μεταπώληση.

Ασφαλώς, όσο οι τιμές πώλησης αυξάνονται, τόσο περιορίζεται και η πιθανή απόδοση. Ωστόσο, οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό σε αρκετές περιοχές, καθιστώντας τες καταλληλότερες για τέτοιες επενδύσεις. Προϋπόθεση αποτελεί ασφαλώς να υπάρχει διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών μεγάλης ηλικίας και ιδανικά και μικρής επιφανείας, καθώς τα ακίνητα κάτω των 50 τ.μ. προσφέρουν πολύ υψηλότερη απόδοση ανά τ.μ. με βάση την τιμή ενοικίασης, συγκριτικά με τα μεγαλύτερης επιφανείας. Είναι επίσης κι ευκολότερο να προσελκύσουν μισθωτές, λόγω του χαμηλότερου ενοικίου (συνολικά), κάτι που τα καθιστά και περισσότερο προσιτά. Για παράδειγμα, ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα 40-50 τ.μ. στην Κυψέλη θα μισθωθεί έναντι 450-500 ευρώ, αλλά ένα μεγαλύτερο των 80 τ.μ. έναντι 650 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι η απόδοση του πρώτου ακινήτου θα είναι υψηλότερη, λόγω και του χαμηλότερου κόστους αγοράς σε σχέση με την τιμή ενοικίασης ανά τ.μ. επιφανείας.

Οσον αφορά τις περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις, κατά την τελευταία έρευνα της Protio που αναφέρεται στο τρίτο τρίμηνο του 2024, ξεχωρίζουν η Ανω ∆άφνη, η πλατεία Αμερικής και το Πολυτεχνείο, με προσφερόμενη απόδοση 7%-7,1%. Στις περιοχές αυτές το μέσο κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος μεγάλης ηλικίας, σε σχέση με τη μέση τιμή ενοικίασης, που μπορεί να εξασφαλιστεί για ένα ανακαινισμένο και ενεργειακά αναβαθμισμένο ακίνητο, συνθέτουν ένα ελκυστικό «πακέτο» για τους επενδυτές.

Στην πρώτη δεκάδα βρίσκονται κυρίως περιοχές του κέντρου της Αθήνας και των δυτικών προαστίων, όπως το Αιγάλεω (4ο στη σχετική κατάταξη), η περιοχή πέριξ της πλατείας Βάθης και του Σταθμού Λαρίσης, ο Κορυδαλλός, η Κυψέλη και το Περιστέρι. Πρόκειται για σημεία όπου οι τιμές των ενοικίων έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια και ειδικά την τελευταία διετία, με ρυθμό ταχύτερο από τις τιμές πώλησης. Η πλατεία Αμερικής και η περιοχή γύρω από το Πολυτεχνείο βρίσκονταν στην πρώτη δυάδα των περιοχών και κατά την αντίστοιχη έρευνα της Protio πριν από έξι μήνες. Ακολουθούσαν περιοχές, όπως η πλατεία Αττικής, ο Κορυδαλλός, το Αιγάλεω, η πλατεία Βικτωρίας και το Περιστέρι. Επομένως, δεν υπάρχει ιδιαίτερη διαφορά.

Εκεί όμως που εντοπίζεται διαφορά είναι στο ύψος της απόδοσης, που ήταν χαμηλότερο. Αυτό οφείλεται στην αύξηση των ενοικίων που έχει μεσολαβήσει. Για παράδειγμα, στην περιοχή του Πολυτεχνείου το μέσο ζητούμενο ενοίκιο σήμερα είναι 10,8 ευρώ/τ.μ., έναντι 9,9 ευρώ/τ.μ. πριν από έξι μήνες.

Το Μαρούσι αναμένεται να υποδεχθεί έναν μεγάλο όγκο νέων κτιρίων γραφείων ισχυρών επιχειρηματικών ομίλων τα επόμενα χρόνια, πέραν των ήδη υφισταμένων. Επομένως, η περιοχή είναι ιδανική για επενδυτές.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η τάση της στροφής των επενδυτών και προς τα βόρεια προάστια. Περιοχές όπως ο Παράδεισος Αμαρουσίου και το Κάτω Χαλάνδρι έχουν αρχίσει να καταγράφουν όλο και μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον για μια σειρά από λόγους, αρχής γενομένης από το ότι αμφότερα τα σημεία είναι τα φθηνότερα μεταξύ των αντίστοιχων δήμων, χωρίς όμως αντίστοιχα χαμηλό κόστος ενοικίασης. Αυτό καθιστά την πιθανή απόδοση υψηλότερη. Κάπως έτσι, οι περιοχές αυτές βρίσκονται για πρώτη φορά στην πρώτη δεκάδα της λίστας που επιμελείται η Protio, με τις περιοχές που προσφέρουν τις υψηλότερες αποδόσεις (9η ο Παράδεισος Αμαρουσίου και 10η το Κάτω Χαλάνδρι), προσφέροντας απόδοση 6,1% και 5,6% αντιστοίχως. Σε αμφότερες τις περιοχές το μέσο κόστος αγοράς για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο άνω των 25 ετών διαμορφώνεται πέριξ των 2.700-2.800 ευρώ/τ.μ., αλλά το μέσο ενοίκιο είναι ιδιαίτερα υψηλό και αγγίζει τα 14 ευρώ/τ.μ. (για ανακαινισμένο ακίνητο) στο Μαρούσι και τα 13 ευρώ/τ.μ. στο Χαλάνδρι.

Με βάση την ανάλυση της Protio, το Μαρούσι αναμένεται να υποδεχθεί έναν μεγάλο όγκο νέων κτιρίων γραφείων ισχυρών επιχειρηματικών ομίλων τα επόμενα χρόνια, πέραν των ήδη υφισταμένων. Επομένως, η περιοχή είναι ιδανική για επενδυτές που ενδιαφέρονται να εκμεταλλευτούν τα ακίνητά τους μέσω της ενοικίασης σε εταιρικά στελέχη. Στο πλαίσιο αυτό οι ιδιοκτήτες ανακαινίζουν τα ακίνητά τους σε υψηλές ποιοτικές προδιαγραφές και με «αέρα» πολυτέλειας, ώστε να προσφέρουν ένα μοντέρνο διαμέρισμα ή μια αντίστοιχη μεζονέτα και να προσελκύσουν ανθρώπους υψηλότερων εισοδημάτων. Σημαντικό στοιχείο είναι και το ότι η περιοχή διαθέτει καλή συγκοινωνιακή πρόσβαση, αθλητικές υποδομές και ασφαλώς εμπορικά κέντρα.

Ωστόσο, εκτός από τις περιοχές της πρώτης δεκάδας, η Protio έχει εντοπίσει κι άλλες, που προσφέρονται για αγορά ακινήτων, αναβάθμιση και εκμετάλλευση έναντι υψηλής απόδοσης. Ενα τέτοιο παράδειγμα είναι το τμήμα των Αμπελοκήπων που βρίσκεται πέριξ της οδού Πανόρμου. Η εγγύτητα με μεγάλες υποδομές υγείας μεταφράζεται σε σταθερή ζήτηση από εργαζομένους στον κλάδο της υγείας και ιατρικό προσωπικό. Παράλληλα, υπάρχουν πολλά διαμερίσματα μικρής επιφανείας και μεγάλης ηλικίας, χωρίς ιδιαίτερο ανταγωνισμό από τη βραχυχρόνια μίσθωση, ώστε να αυξάνονται σημαντικά οι ζητούμενες τιμές πώλησης. Η πρόσβαση σε σταθμό μετρό και άλλα μέσα μαζικής μεταφοράς καθιστά την περιοχή ελκυστική και για νέους επαγγελματίες, αλλά και φοιτητές.

Μία ακόμη περιοχή που θεωρείται ότι συγκεντρώνει υψηλές προοπτικές για επενδυτές, με έμφαση ασφαλώς τις πολυτελείς ανακαινίσεις, είναι η Γλυφάδα. Εκτός φυσικά από την εκμετάλλευση, οι αγοραστές κρίνουν ότι η περιοχή μπορεί να προσφέρει και μελλοντικές υπεραξίες, παρότι ήδη οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Με δεδομένο το προφίλ της περιοχής, η ζήτηση επικεντρώνεται σε μεγαλύτερα διαμερίσματα ή ακόμη και μονοκατοικίες, ενώ και το κόστος της ανακαίνισης είναι υψηλότερο. Ωστόσο και το κοινό είναι διαφορετικό, καθώς αφορά επιχειρηματίες ή ξένους επενδυτές, που ενδιαφέρονται για σύγχρονες κατοικίες, ιδανικές για μακροχρόνια ενοικίαση ή αγορά. Λόγω του Ελληνικού η περιοχή αναμένεται να αποτελέσει σημαντικό πόλο έλξης, κυρίως ξένων επενδυτών τα επόμενα χρόνια.