Ιδρύουν εταιρείες για να γλιτώσουν φόρο από ενοίκια

Αυξάνονται και πληθύνονται τα νομικά πρόσωπα με ιδιόκτητη ακίνητη περιουσία, με τον αριθμό τους να σπάει για πρώτη φορά το φράγμα των 70.000 μέσα στο 2025. Χρόνο με τον χρόνο, 2.000 με 3.000 νέες εταιρείες εμφανίζονται «υπόχρεες» σε καταβολή ΕΝΦΙΑ και αυτό οδηγεί στη διαρκή αύξηση του συγκεκριμένου φόρου που καταβάλλεται από εταιρείες. Σύμφωνα με ρεπορτάζ της «Καθημερινής», το 2019 όλα τα νομικά πρόσωπα της χώρας πλήρωναν 465 εκατ. ευρώ τον χρόνο και το 2025 το ποσό ξεπέρασε τα 565 εκατ. ευρώ. Ενώ λοιπόν οι επιχειρήσεις ήταν υπόχρεες να καταβάλλουν κάτω από το 20% του συνολικού βεβαιωθέντος ποσού από ΕΝΦΙΑ μέχρι και το 2021, το ποσοστό έχει ήδη ανέβει στο 25%, με συνεχιζόμενη ανοδική τάση. Για τις επιχειρήσεις δεν έχει υπάρξει καμία ευνοϊκή αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού του φόρου κατοχής ακινήτων όλα αυτά τα χρόνια, σε αντίθεση με τα μέτρα που έχουν νομοθετηθεί για τα φυσικά πρόσωπα-ιδιοκτήτες.

Ετσι, η διαρκής αύξηση στον αριθμό των υποχρέων συνδέεται όχι μόνο με τη λειτουργία νέων εταιρειών που έχουν ιδιόκτητα ακίνητα, αλλά και με την αναζήτηση τρόπων περιορισμού του φόρου στο εισόδημα από ακίνητα. Το νομικό πρόσωπο, στο εισόδημα από ενοίκια πληρώνει 22% φόρο οριζοντίως, ανεξαρτήτως ποσού, ενώ αναγνωρίζονται και τα έξοδα που συνδέονται με τη δραστηριότητα αξιοποίησης. Στα φυσικά πρόσωπα, οι συντελεστές –και μετά τις μειώσεις που ενεργοποιούνται από αρχές του 2026– εξακολουθούν να φτάνουν στο 45%, κάτι που σημαίνει ότι ειδικά για έχοντες υψηλά εισοδήματα από ενοίκια, η φορολόγηση στο όνομα φυσικού προσώπου από ένα επίπεδο και πάνω είναι ασύμφορη.

H κλίμακα φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια όπως ισχύει μέχρι σήμερα (με συντελεστή 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ, 35% για τις επόμενες 23.000 ευρώ και 45% αν το συνολικό εισόδημα ξεπερνάει τις 35.000 ευρώ) «πιάνει» μέσο συντελεστή φορολόγησης 22% από τις 19.000 ευρώ και πάνω. Δηλαδή, όποιος έχει εισόδημα 19.000 ευρώ πληρώνει 4.250 ευρώ τον χρόνο σε φόρο εισοδήματος, είτε το εισόδημα φορολογείται με την κλίμακα των φυσικών προσώπων είτε με τον συντελεστή των νομικών προσώπων. Από το 2026 ενεργοποιείται η νέα κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων, η οποία προβλέπει ότι το τμήμα του εισοδήματος από τις 12.000 έως τις 24.000 ευρώ ετησίως θα φορολογείται με τον συντελεστή 25% (και όχι 35%). Αρα, ευνοούνται όσοι δηλώνουν ενοίκια πάνω από 1.000 ευρώ μηνιαίως. Πλέον, για να φτάσει ο μέσος πραγματικός συντελεστής φορολόγησης στο 22%, το ετήσιο εισόδημα από ενοίκια θα πρέπει να ξεπερνάει τις 27.000 ευρώ. Αρα, στην πράξη, η νέα κλίμακα καθιστά ασύμφορη την αναζήτηση λύσης φορολόγησης του εισοδήματος από ακίνητα για όσους εισπράττουν κάτω από 2.250 ευρώ τον μήνα.

Τα νομικά πρόσωπα επιβαρύνονται με μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ συγκριτικά με τα φυσικά πρόσωπα, καθώς πέραν του κύριου φόρου πληρώνουν και συμπληρωματικό, ο οποίος επιβαρύνεται με συντελεστές που κυμαίνονται από 0,1% έως και 0,55%. Γι’ αυτό και η επιλογή τού να εισπράττεται το εισόδημα από ακίνητα μέσω νομικού προσώπου γίνεται συνήθως από όσους έχουν λαμβάνειν μεγάλα ποσά. Μετά την πανδημία, με την αύξηση των τιμών των ακινήτων, άρα και των αποδόσεών τους που είναι τα ενοίκια, τα εισοδήματα έγιναν πολύ μεγαλύτερα –ανεξάρτητα από το τι έχει αποτυπωθεί μέχρι σήμερα στις φορολογικές δηλώσεις– και αυτό ενδεχομένως δικαιολογεί και την αύξηση στον αριθμό των νομικών προσώπων που πληρώνουν ΕΝΦΙΑ. Τι δείχνει η στατιστική; Το 2019 τα νομικά πρόσωπα που υποχρεούνταν σε καταβολή ΕΝΦΙΑ ήταν 54.443 και το ποσό που καλούνταν να πληρώσουν διαμορφωνόταν στα 465 εκατ. ευρώ. Κάθε χρόνο έκτοτε εμφανίζονταν και 2.000-3.000 νέοι υπόχρεοι: Το 2020 φτάσαμε σε 57.562, το 2022 σε 61.562, το 2024 σε 67.372 και το ρεκόρ ήρθε φέτος με 70.997. Μάλιστα, το 2025 είναι και έτοςρεκόρ όσον αφορά τον αριθμό νέων υπόχρεων: Από το 2024 στο 2025 προστέθηκαν 3.625 νέα νομικά πρόσωπα με ιδιόκτητη ακίνητη περιουσία, έναντι 3.009 το 2024 και 2.801 το 2023.

Προφανώς δεν κρύβονται πίσω από όλες αυτές τις περιπτώσεις φορολογικά κίνητρα. Η αξιοποίηση ακινήτων βρίσκεται σε άνθηση τα τελευταία χρόνια και αυτό οδηγεί σε συνεχή αύξηση του αριθμού των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον συγκεκριμένο τομέα. Επίσης, φυσικά πρόσωπα που θέλουν να περιορίσουν τη φορολογική επιβάρυνση επιλέγουν συχνά τη λύση της μεταφοράς του εισοδήματος χωρίς την ίδια την ακίνητη περιουσία. Αυτό γίνεται με «διπλή μίσθωση», καθώς η εταιρεία που φτιάχνει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μισθώνει το ακίνητο καταβάλλοντας το ποσό του συμβολαίου στο φυσικό πρόσωπο και μετά μισθώνει εκ νέου στον πραγματικό ενοικιαστή σε προφανώς υψηλότερο μίσθωμα. Αυτή η πρακτική μπορεί να υποκρύπτει φοροδιαφυγή αν τεκμηριωθεί ότι γίνεται μόνο για λόγους αποφυγής φόρων, κάτι που εξαρτάται από τον φορολογικό έλεγχο.

Το αν και πόσο θα αυξηθούν τα εισοδήματα από ακίνητα το επόμενο διάστημα συνιστά πολύ μεγάλο στοίχημα, ειδικά μετά και την αλλαγή της φορολογικής κλίμακας. Το αναμενόμενο είναι στις φορολογικές δηλώσεις της επόμενης χρονιάς να καταγραφεί μεγάλη αύξηση αν συνυπολογιστεί και το γεγονός ότι τα ενοίκια μέσα στο 2025 έχουν «τρέξει» με ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Από την κυβέρνηση αφήνουν ανοιχτό το ενδεχόμενο, αν καταγραφεί σημαντική αύξηση της φορολογητέας ύλης, άρα και των φόρων που θα εισπραχθούν, μέρος αυτών να χρηματοδοτήσει νέες μειώσεις στον φόρο εισοδήματος από ενοίκια για τα φυσικά πρόσωπα, έτσι ώστε να αφορά ακόμη λιγότερους η λύση της είσπραξης των ενοικίων μέσω εταιρείας.