Στεγαστική κρίση: Σε ποιες περιοχές εντοπίζει τα πιο προσιτά ακίνητα η ΤτΕ

Συγκρατημένα θετικές χαρακτηρίζει η Τράπεζα της Ελλάδος τις προοπτικές της αγοράς κατοικιών, εκτιμώντας ότι εφόσον οι γεωπολιτικές εξελίξεις σταθεροποιηθούν, οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, με ηπιότερους ρυθμούς. 

Στο πλαίσιο αυτό, και με φόντο την στεγαστική κρίση, η Έκθεση του Διοικητή της ΤτΕ σημειώνει ότι η δυσκολία εύρεσης προσιτής στέγης δεν αφορά ή δεν εμφανίζεται με την ίδια ένταση σε όλη τη χώρα. Στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας η πίεση είναι σαφώς εντονότερη λόγω της υπερσυγκέντρωσης πληθυσμού, του περιορισμένου και παλαιού οικιστικού αποθέματος, αλλά και της αυξημένης ζήτησης για τουριστικές και άλλες ειδικές οικιστικές χρήσεις υψηλών αποδόσεων, οι οποίες αφαιρούν οικιστικό απόθεμα από τη χρήση πρώτης κατοικίας. 

Η δυνατότητα των νοικοκυριών να εξασφαλίσουν το απαραίτητο κεφάλαιο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας μέσω τραπεζικού δανεισμού εξαρτάται από τις τιμές των ακινήτων, το διαθέσιμο εισόδημα και τις πιστωτικές συνθήκες, ειδικότερα δε από το ύψος των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, τονίζει η ΤτΕ.  

Προκειμένου να αποτυπωθεί η δυνατότητα των νοικοκυριών να αποκτήσουν πρώτη κατοικία μέσω τραπεζικού δανεισμού στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας, εκτιμήθηκε δείκτης ο οποίος μετράει κατά πόσον ένα νοικοκυριό μεσαίου εισοδήματος μπορεί να χρηματοδοτήσει την αγορά κατάλληλης και επαρκών προδιαγραφών κατοικίας μέσω δανεισμού (Δείκτης Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης ΔΙΣΧ). 

O ΔΙΣΧ μετράει τον βαθμό στον οποίο ένα νοικοκυριό μπορεί να αποπληρώνει ένα στεγαστικό δάνειο για τυπική κατοικία μέσης αξίας στην υπό διερεύνηση περιοχή. Όταν ο δείκτης είναι ίσος με τη μονάδα ή μεγαλύτερος, η υπό διερεύνηση υποαγορά είναι προσιτή για ένα νοικοκυριό μέσου εισοδήματος, καθώς η δόση του στεγαστικού δανείου για αγορά της τυπικής κατοικίας δεν υπερβαίνει το 25% του εισοδήματός του. Αντίθετα, όταν η τιμή του δείκτη γίνεται μικρότερη της μονάδας, η αγορά ακινήτου μέσω τραπεζικού δανεισμού καθίσταται μη προσιτή.

Από την ανάλυση προέκυψε ότι το 2024 ο ΔΙΣΧ για μια τυπική κατοικία 100 τ.μ. στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας κυμαίνεται πλησίον του ορίου του 1, και συγκεκριμένα μεταξύ 0,7 και 1,4, γεγονός που καταδεικνύει οριακή ή χαμηλή προσιτότητα. 

Αναλυτικότερα, με βάση τα αποτελέσματα του δείκτη, η βέλτιστη δυνατότητα αγοράς κατοικίας με τραπεζική χρηματοδότηση καταγράφεται στην αγορά κατοικιών των δυτικών προαστίων, ενώ αντίθετα τα νότια προάστια καταγράφονται ως η λιγότερο προσιτή επιλογή. 

Χαμηλότερα από το 1 εκτιμάται και ο δείκτης για τα βόρεια προάστια, ενώ αντίθετα οι δείκτες του Πειραιά και της υπόλοιπης Αττικής εκτιμώνται ελαφρώς υψηλότερα του 1. Τέλος, για το κέντρο της Αθήνας ως σύνολο, ο δείκτης εκτιμάται οριακά πάνω από το όριο ικανότητας στεγαστικής χρηματοδότησης των νοικοκυριών.

Από την ανάλυση του δείγματος προκύπτουν περαιτέρω πληροφορίες για τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της τυπικής κατοικίας στην οποία έχουν πρόσβαση τα νοικοκυριά κατά το έτος 2024. Το μέσο ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας (Δήμος Αθηναίων) έχει κατασκευαστεί στα μέσα της δεκαετίας του 1970, ενώ το αντίστοιχο στα προάστια της πόλης και στην υπόλοιπη Αττική έχει κατασκευαστεί στις αρχές της δεκαετίας του 1990. Με άλλα λόγια, στα προάστια της Αθήνας, τα οποία αναπτύχθηκαν μεταγενέστερα σε σχέση με το κέντρο, το απόθεμα είναι πιο σύγχρονων τεχνικών προδιαγραφών και βρίσκεται σε καλύτερη κατάσταση. Επομένως, η δυσκολία πρόσβασης των νοικοκυριών μεσαίων εισοδημάτων σε συγκεκριμένες περιοχές δεν οφείλεται μόνο στα ποιοτικά χαρακτηριστικά των θέσεων, αλλά και στις καλύτερες τεχνικές προδιαγραφές των ακινήτων που διατίθενται. Αντίστροφα, κατοικίες σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αν και εντός της οικονομικής ικανότητας των νοικοκυριών, ενδεχομένως απαιτούν σημαντικό πρόσθετο κεφάλαιο για να καταστούν σύγχρονες και λειτουργικές ώστε να καλύπτουν επαρκώς τις οικιστικές ανάγκες, γεγονός το οποίο μειώνει το πραγματικό επίπεδο προσιτότητας. Συνεπώς, μπορεί μεν η προσιτότητα μιας περιοχής να εκτιμάται μεγαλύτερη της μονάδας, όμως η παλαιότητα του μέσου τυπικού ακινήτου καθορίζει την πιθανή απαίτηση για πρόσθετες δαπάνες, ώστε να πληρούνται οι βασικές προδιαγραφές στέγασης συμφωνα με το moneyreview.gr. 

Οι τιμές θα συνεχίζουν να ανεβαίνουν

Οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων για το προσεχές διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές. Οι νέες αβεβαιότητες που ανακύπτουν εξαιτίας του πόλεμου στη Μέση Ανατολή, οι οποίες προστίθενται στις ήδη υφιστάμενες από τις παγκόσμιες γεωπολιτικές εντάσεις και τις μεταβαλλόμενες πολιτικές ισορροπίες, ενδέχεται να επηρεάσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον και τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, σημειώνει η ΤτΕ. 

Το αποτύπωμα της παγκόσμιας αναταραχής στο κόστος κατασκευής, τη ζήτηση και την επενδυτική δραστηριότητα της ελληνικής αγοράς ακινήτων θα εξαρτηθεί από τη διάρκεια και την κλιμάκωση των γεγονότων. Παράλληλα, εντός της χώρας, το υψηλό κόστος κατασκευής, οι αυξανόμενες αξίες των κατοικιών και η επιδείνωση της προσιτότητας της στέγασης, ιδιαίτερα για τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων, εκτιμάται ότι θα λειτουργήσουν σταδιακά ως παράγοντες επιβράδυνσης των τιμών. 

Η πολιτεία, στο πλαίσιο της προσπάθειας αντιμετώπισης του στεγαστικού ζητήματος, ανακοίνωσε πρόσφατα σειρά μέτρων που αποσκοπούν στην ενίσχυση της προσφοράς, όπως η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας και η διευκόλυνση της αλλαγής χρήσης κενών επαγγελματικών κτιρίων με στόχο τη μετατροπή τους σε σύγχρονες κατοικίες. Καθώς, ωστόσο, το θετικό αποτύπωμα των περισσότερων παρεμβάσεων θα προκύψει σε μεταγενέστερο χρόνο, αμεσότερες λύσεις προϋποθέτουν μέτρα προς την απλοποίηση και επιτάχυνση των διαδικασιών που σχετίζονται με τις μεταβιβάσεις και την ανάπτυξη ακινήτων, την προστασία των μισθωτών αλλά και των ιδιοκτητών εκμισθωτών, όπως και την παροχή κινήτρων για την επανένταξη στην αγορά ανενεργών ακινήτων. 

Με την προϋπόθεση της σταθεροποίησης των διεθνών συνθηκών και της διατήρησης των θετικών ρυθμών ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, η αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να αναπτύσσεται με ηπιότερους ρυθμούς, ενώ το επενδυτικό ενδιαφέρον θα εστιάσει στην ποιότητα κατασκευής, στη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης και στην επιλογή θέσεων με καλή εξυπηρέτηση από υποδομές.

Τι πρέπει να γίνει 

Καθώς η προσιτότητα της κατοικίας αποτελεί κρίσιμο κοινωνικό ζήτημα, είναι απαραίτητο να αναζητηθούν λύσεις για τη στήριξη ιδιαίτερα των πιο ευάλωτων νοικοκυριών, τονίζει η ΤτΕ. 

Τα προγράμματα στήριξης για την εξασφάλιση στέγης που εφαρμόστηκαν πρόσφατα ή βρίσκονται σε εξέλιξη κατά την τρέχουσα περίοδο, όπως το “Σπίτι μου Ι και ΙΙ” και η επιδότηση ενοικίου, είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο εκτιμάται ότι ενισχύουν περαιτέρω τη ζήτηση. 

Οι παρεμβάσεις που στοχεύουν στη χρηματοδότηση της ανακαίνισης του υφιστάμενου παλαιού αποθέματος έχουν επίσης διττή επίδραση, καθώς αφενός μεν εκσυγχρονίζουν τις κατοικίες, αφετέρου δε αυξάνουν τα επίπεδα των τιμών και των μισθωμάτων. 

Οι περιορισμοί στο πρόγραμμα Golden Visa και η παροχή κινήτρων για την αξιοποίηση διατηρητέων κενών ακινήτων, την αλλαγή χρήσης σε εγκαταλελειμμένα επαγγελματικά ακίνητα και την πραγματοποίηση επενδύσεων σε ανάπτυξη ακινήτων για οικιστική, μη επενδυτική, χρήση αποτελούν θετικά βήματα και θα μπορούσαν να συμβάλουν στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, αλλά και στην ανανέωση του αστικού περιβάλλοντος ευρύτερα. 

Τέλος, η ρύθμιση του πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις πιθανώς απελευθέρωσε ακίνητα προς τη μακροχρόνια μίσθωση στις θέσεις όπου τέθηκαν περιορισμοί (κεντρικά Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας), όμως ενδεχομένως μετατόπισε το ενδιαφέρον προς άλλες περιοχές.

Για την αντιμετώπιση του ζητήματος εκτιμάται ότι μπορούν να ληφθούν πρόσθετα μέτρα που θα επιτρέψουν τη μέγιστη αξιοποίηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος, με τρόπο που να εξυπηρετεί τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους μισθωτές και τους υποψήφιους αγοραστές. 

Η μείωση της γραφειοκρατίας και των καθυστερήσεων στη διαδικασία των μεταβιβάσεων-τακτοποιήσεων-αδειοδοτήσεων και στην εκδίκαση σχετικών νομικών υποθέσεων, όπως και η διασφάλιση ενός σταθερού νομικού και φορολογικού πλαισίου μπορούν να δώσουν κίνητρα επανένταξης στην αγορά ανενεργών ακινήτων και να δώσουν ώθηση σε νέες επενδύσεις σε κατοικία, σημειώνει η έκθεση. 

Η αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας με τη συνδρομή του ιδιωτικού τομέα μπορεί να προσφέρει βιώσιμη λύση στα πιο ευάλωτα νοικοκυριά. Βασικές προϋποθέσεις είναι ότι τα ακίνητα που θα διατεθούν από το Δημόσιο θα βρίσκονται σε θέσεις όπου υπάρχει έλλειμμα ακινήτων και ότι ο τελικός όγκος της ανάπτυξης θα είναι αρκετά μεγάλος, ώστε να προσφέρει λύση σε ικανοποιητικό πλήθος νοικοκυριών. 

Το στεγαστικό πρόβλημα είναι εξαιρετικά σύνθετο και η ουσιαστική επίλυσή του απαιτεί ευρύτερο στρατηγικό σχεδιασμό, που θα στοχεύει σε ισόρροπη οικονομική ανάπτυξη και διάχυση της ζήτησης για κατοικία στο σύνολο της χώρας, τονίζει η ΤτΕ. Η αναβάθμιση των υποδομών και υπηρεσιών στην περιφέρεια, η ολοκλήρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων με την ενδεχόμενη ένταξη νέων περιοχών στα σχέδια πόλεων και η βελτίωση της σύνδεσης περιφερειακών πόλεων και οικισμών με τα μεγάλα αστικά κέντρα θα μπορούσαν σταδιακά να ενισχύσουν την ελκυστικότητα άλλων περιοχών για μόνιμη εγκατάσταση. 

Τέλος, στοχευμένες τοπικές παρεμβάσεις εντός του αστικού ιστού, όπως η επέκταση του δικτύου και ο επανασχεδιασμός της λειτουργίας των μέσων σταθερής τροχιάς ή η ανάπλαση και ένταξη εκτάσεων στην οικιστική χρήση, θα μπορούσαν να προσφέρουν εναλλακτικές λύσεις στέγασης εντός των ευρύτερων ορίων των πόλεων.