Αξεπέραστο εμπόδιο οι τιμές της αγοράς κατοικίας

Ολο και μεγαλύτερο παρουσιάζεται το ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας, ειδικά μεταξύ των νοικοκυριών που νοικιάζουν το ακίνητο στο οποίο μένουν. Ωστόσο οι υψηλές τιμές πώλησης, ειδικά στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, αποτελούν αξεπέραστο εμπόδιο για τους περισσότερους, κάτι που προκύπτει και από τη μικρότερη αξιοποίηση του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», συγκριτικά με νοικοκυριά που βρίσκονται στην περιφέρεια.

Αυτά είναι, όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής,  μερικά από τα συμπεράσματα από τις έρευνες που πραγματοποιήθηκαν τις τελευταίες εβδομάδες και καταδεικνύουν αυτό που ισχυρίζονται και φορείς της αγοράς ακινήτων, αναφορικά με την τρέχουσα κατάσταση στην αγορά κατοικίας. Στη μελέτη που δημοσίευσε πρόσφατα η Alpha Bank, προκύπτει αύξηση της εκδήλωσης πρόθεσης αγοράς κατοικίας εντός της προσεχούς διετίας.

Συγκεκριμένα, το 20% των ερωτηθέντων ανέφερε ότι σχεδιάζει να αγοράσει κατοικία, έναντι 12% στην αντίστοιχη περυσινή έρευνα. Μεταξύ όσων νοικιάζουν, το αντίστοιχο ποσοστό αυξήθηκε ακόμα περισσότερο, καθώς το 31% σχεδιάζει να αγοράσει ιδιόκτητο ακίνητο, από 18% που ήταν το αντίστοιχο ποσοστό στην περυσινή έρευνα.

Σύμφωνα με την ανάλυση ανά ηλικιακή ομάδα, τα άτομα ηλικίας 24 έως 35 ετών φαίνεται ότι έχουν την ισχυρότερη πρόθεση αγοράς σπιτιού, με τις θετικές απαντήσεις να ανέρχονται σε 29% του συνόλου. Ακολουθεί η ηλικιακή ομάδα 35-44 ετών με 24%. Αντίστοιχα, η εντονότερη ζήτηση προκύπτει από όσους απασχολούνται στο Δημόσιο, καθώς το 29% απάντησε ότι σχεδιάζει να αγοράσει κατοικία την προσεχή διετία, έναντι 22% των αυτοαπασχολούμενων και 21% των ιδιωτικών υπαλλήλων.

Η αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος σε σχέση με πριν από ένα χρόνο εξηγείται αφενός μεν λόγω της ώθησης που έχει προσφέρει το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», αλλά και επειδή, κυρίως όσοι μισθώνουν, θεωρούν ότι στο μέλλον θα κληθούν να δαπανούν ακόμα μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήματός τους για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών. Συγκεκριμένα, το 70% του δείγματος αναμένει την περαιτέρω αύξηση των ενοικίων, έναντι 60% στην αντίστοιχη περυσινή έρευνα. Επίσης, μόλις το 8% προβλέπει μείωση των ενοικίων στο μέλλον, από 14% πριν από ένα χρόνο.

Το πρόβλημα για τους υποψήφιους αγοραστές είναι ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ενώ το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» που «τρέχει» από τις αρχές του 2025 φαίνεται πως έχει προκαλέσει νέα επιτάχυνση των τιμών. Την ίδια στιγμή, η έλλειψη προσφοράς παραμένει, εξαιτίας του μεγάλου αριθμού κλειστών κατοικιών και της χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας, ενώ το πιο σημαντικό εμπόδιο των ενδιαφερόμενων αγοραστών παραμένει ο χαμηλός προϋπολογισμός, καθώς η μεγάλη πλειονότητα δεν μπορεί να διαθέσει τα απαιτούμενα ποσά, ειδικά εντός των μεγάλων αστικών κέντρων της Αττικής και της Θεσσαλονίκης.

Το 5ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων, που πραγματοποιήθηκε από το Πανεπιστήμιο Μακεδονίας και παρουσιάστηκε πριν από μερικές ημέρες στην εκδήλωση «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις», του επενδυτή και αναλυτή Ηλία Παπαγεωργιάδη, έδειξε ότι το 83% των ενδιαφερόμενων αγοραστών δεν μπορεί να υπερβεί τις 200.000 ευρώ. Μάλιστα, από το υπόλοιπο 17% που έχει τη δυνατότητα να υπερβεί το όριο αυτό, το 11% κινείται μεταξύ 200.000 και 300.000 ευρώ και μόλις το 6% μπορεί να υπερβεί τις 300.000 ευρώ. Ακόμα χειρότερο είναι το εύρημα ότι το 36% μπορεί να διαθέσει μόλις 50.000-100.000 ευρώ για την αγορά ακινήτου (από 27% που ήταν τον Νοέμβριο του 2024 στην αντίστοιχη έρευνα).

Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι αντί να βελτιώνονται, μειώνονται τα διαθέσιμα κεφάλαια για αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με το 5ο Βαρόμετρο, το 73% των ερωτηθέντων σημειώνει ότι «οι Ελληνες σήμερα έχουν τη δυνατότητα να διαθέσουν λιγότερα/μάλλον λιγότερα χρήματα για την αγορά ή ενοικίαση ακινήτου, συγκριτικά με έξι μήνες πριν».

Εν τω μεταξύ, οι τιμές εξακολουθούν να κινούνται έντονα ανοδικά, μεγεθύνοντας το πρόβλημα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos.gr στο σύνολο της χώρας το 2025, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών σημείωσε αύξηση κατά 9,4%, από 8,8% το 2024. Στην Αττική, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε πέρυσι κατά 8,7%, ενώ στη Θεσσαλονίκη η αύξηση διαμορφώθηκε σε 11,2%. Ειδικά σε ό,τι αφορά το κέντρο της Αθήνας, η μέση ζητούμενη τιμή έχει διαμορφωθεί πλέον σε 2.462 ευρώ/τ.μ., καθώς κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2025 σημειώθηκε ετήσια αύξηση κατά 9,4%. Ακόμα ταχύτερη ήταν η άνοδος στα δυτικά προάστια την ίδια περίοδο, καθώς ανήλθε σε 11,4% και 2.188 ευρώ/τ.μ., από 1.963 ευρώ/τ.μ.

Συνολικά την περίοδο 2021-2025, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στην Αττική έχει καταγράψει αύξηση κατά 41,5% σε 2.830 ευρώ/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη το ίδιο διάστημα, παρατηρούνται αυξήσεις 63,5% σε 2.179 ευρώ/τ.μ.

Στρεβλώσεις από το πρόγραμμα «Σπίτι μου»

Ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα προκύπτουν από την έρευνα της Alpha Bank και σε ό,τι αφορά το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Κατ’ αρχάς, το 66% του δείγματος κρίνει ως θετικό το σχετικό μέτρο. Ενδιαφέρον όμως έχει το στοιχείο ότι οι παντρεμένοι που νοικιάζουν συμφωνούν σε ποσοστό 60%, υιοθετώντας πιθανώς μια πιο επιφυλακτική στάση, ενώ οι νέοι που συζούν συμφωνούν με το πρόγραμμα σε ποσοστό 66%.

Παρ’ όλα αυτά, το 45% του συνόλου του δείγματος δεν πρόκειται να αξιοποιήσει το πρόγραμμα, με το ποσοστό να αυξάνεται όταν πρόκειται για την Αττική, αγγίζοντας το 50%, όντας το υψηλότερο πανελλαδικά. Το αντίστοιχο ποσοστό μειώνεται στο 42% στη Βόρεια Ελλάδα και ακόμα περισσότερο, σε μόλις 37%, στην Κεντρική και Νότια Ελλάδα. Αυτό δείχνει ότι όσοι μένουν σε περιοχές εκτός Αττικής είναι πιθανότερο να αξιοποιήσουν το πρόγραμμα, ακριβώς επειδή οι τιμές των κατοικιών είναι πιο προσιτές και άρα και οι επιλογές ακινήτων περισσότερες. Αντιθέτως, το υψηλό κόστος των ακινήτων στην Αττική περιορίζει σημαντικά τις επιλογές και μειώνει τελικά την απήχηση του προγράμματος εντός του λεκανοπεδίου. Με βάση τα ευρήματα της έρευνας, οι πιο συχνά αναφερόμενοι αποτρεπτικοί παράγοντες για τη συμμετοχή στο πρόγραμμα είναι τα καθορισμένα εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια, παρά τη διεύρυνσή τους σε σύγκριση με το «Σπίτι μου I», όπως επίσης και οι περιορισμοί στην αξία και την ηλικία των ακινήτων που μπορούν να αποκτηθούν.

Παράλληλα, οι συνέπειες του προγράμματος σε ό,τι αφορά το πώς επιδρά στις τιμές πώλησης, δύσκολα μπορούν να αμφισβητηθούν. Στην έρευνα της Alpha Bank, τρεις στους τέσσερις ερωτηθέντες συμφωνούν ότι το πρόγραμμα προκαλεί την αύξηση των τιμών των επιλέξιμων ακινήτων για χρηματοδότηση αγοράς. Το ποσοστό αυτό αυξάνεται στο 79% μεταξύ των έγγαμων που νοικιάζουν και στο 80% μεταξύ των ηλικιών 35-44 ετών, που αποτελούν και τη μεγαλύτερη κατηγορία στην οποία απευθύνεται το πρόγραμμα. Ακόμα χειρότερα, το σχετικό ποσοστό εκτοξεύεται στο 91% στους άμεσα ενδιαφερόμενους, δηλαδή όταν το δείγμα περιορίζεται σε όσους καλύπτουν τα ηλικιακά κριτήρια του προγράμματος (25-50 ετών) και ταυτόχρονα εκφράζουν ενδιαφέρον να συμμετάσχουν στο πρόγραμμα.

Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και από τον ρυθμό της αύξησης των τιμών πώλησης στις περιοχές που συγκεντρώνουν υψηλότερο απόθεμα επιλέξιμων ακινήτων για αγορά μέσω του «Σπίτι μου ΙΙ».

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos.gr, συνολικά το 2025, μεταξύ των περιοχών με τη μεγαλύτερη αύξηση στην Αττική ήταν η Δραπετσώνα με 28,6%, το Πέραμα με 26,7%, το κέντρο της Αθήνας με 22,8% (τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα) και τα Ανω Πατήσια με 20,5%. Ανάλογη τάση παρατηρήθηκε και στη Θεσσαλονίκη με τις πιο προσιτές περιοχές να καταγράφουν τις υψηλότερες αυξήσεις, όπως η Μηχανιώνα με άνοδο 22,9% και η Μενεμένη με αύξηση κατά 18,2%.

Επομένως, επιβεβαιώνονται οι αναφορές φορέων της αγοράς ακινήτων ότι έτσι όπως έχει σχεδιαστεί το πρόγραμμα, ουσιαστικά στρέφει όλη τη ζήτηση προς συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών, με αποτέλεσμα να παρατηρούνται φαινόμενα κερδοσκοπίας από ιδιοκτήτες που επιθυμούν να επωφεληθούν της στρέβλωσης αυτής. Ετσι, το όφελος που έχουν οι συμμετέχοντες στο πρόγραμμα εξανεμίζεται λόγω της αύξησης της τιμής του ακινήτου που τελικά αγοράζουν. Σε άλλες περιπτώσεις μάλιστα, υπάρχουν και πολλοί που τελικά επέλεξαν να μην αγοράσουν σπίτι, λόγω της μεγάλης διαφοράς ανάμεσα στην τιμή πώλησης και την αξία του ακινήτου σε όρους ποιοτικούς (ηλικία, κατάσταση κτλ.).

Υπενθυμίζεται ότι το πρόγραμμα επιδοτεί το επιτόκιο για αγορά κατοικίας, καθώς το 50% της αξίας του δανείου είναι άτοκο. Η μέγιστη αξία δανείου ορίζεται στις 190.000 ευρώ και η μέγιστη αξία του ακινήτου στις 250.000 ευρώ, ενώ αυτό δεν μπορεί να είναι ηλικίας μικρότερης των 20 ετών (με οικοδομική άδεια έως τις 31/12/2005).