Γιατί η κατοικία γίνεται απρόσιτη στην Ελλάδα – Η ακτινογραφία της στεγαστικής κρίσης

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν αποτελεί συγκυριακό φαινόμενο, αλλά το αποτέλεσμα μιας μακράς περιόδου οικονομικών και θεσμικών επιλογών, που έχουν οδηγήσει σε εκτόξευση του κόστους στέγασης και περιορισμό της πρόσβασης στην κατοικία. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα νέας μελέτης του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η οποία αναλύει τις αιτίες του προβλήματος και καταθέτει προτάσεις πολιτικής για την αντιμετώπισή του.

Σύμφωνα με τη μελέτη, η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά στην άνοδο των τιμών των ακινήτων ή των ενοικίων. Αντίθετα, αποτελεί συνέπεια της δημοσιονομικής κρίσης, της μείωσης των εισοδημάτων, της περιορισμένης οικοδομικής δραστηριότητας, της συγκέντρωσης οικονομικής δραστηριότητας στα μεγάλα αστικά κέντρα και της χρόνιας ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών συμφωνα με το moneyreview.gr.

Η εικόνα αποτυπώνεται και στους δείκτες του ΟΟΣΑ. Το 27% των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στεγαστικές δαπάνες, έναντι περίπου 18% στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 35,4% την περίοδο 2018-2023, όταν το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε μόλις κατά 8%.

Η κατάργηση του ΟΕΚ και η υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στην κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012, την οποία ο συγγραφέας χαρακτηρίζει σημείο καμπής για τη στεγαστική πολιτική της χώρας. Όπως σημειώνεται, ο ΟΕΚ είχε συμβάλει από την ίδρυσή του ώστε περισσότερες από 363.000 οικογένειες να αποκτήσουν ή να βελτιώσουν την κατοικία τους, ενώ η πολυετής απουσία αντίστοιχης πολιτικής συνέπεσε με τη μεγάλη αύξηση των τιμών στην αγορά κατοικίας.

Την ίδια ώρα, η ιδιοκατοίκηση υποχωρεί σταθερά. Από ποσοστό άνω του 80% το 2005, διαμορφώθηκε στο 69,7% το 2024, εξέλιξη που, σύμφωνα με τη μελέτη, αντανακλά τη δυσκολία των νοικοκυριών να αποκτήσουν πρώτη κατοικία.

Οι βασικοί παράγοντες που πιέζουν την αγορά
Η μελέτη εντοπίζει σειρά παραγόντων που συντηρούν ή εντείνουν το πρόβλημα. Πρώτος είναι η μεγάλη συγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας στην Αττική, όπου η ζήτηση κατοικιών παραμένει ιδιαίτερα υψηλή, ενώ η προσφορά δεν ακολουθεί.

Παράλληλα, αυξάνονται τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά λόγω κοινωνικών αλλαγών, γεγονός που δημιουργεί ανάγκη για περισσότερες κατοικίες ακόμη και χωρίς αύξηση του συνολικού πληθυσμού. Επιπλέον, περισσότερο από το μισό του στεγαστικού αποθέματος έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, γεγονός που συνεπάγεται υψηλό κόστος συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης.

Η μελέτη αναφέρεται επίσης στη βραχυχρόνια μίσθωση, στη Golden Visa, στις δυσκολίες αξιοποίησης κληρονομικών ακινήτων, στις πολεοδομικές εκκρεμότητες, αλλά και στις επιδοτήσεις ενοικίου, υποστηρίζοντας ότι όταν δεν συνοδεύονται από αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ενδέχεται να συμβάλλουν στην περαιτέρω άνοδο των ενοικίων.

Το ενεργειακό κόστος επιβαρύνει ακόμη περισσότερο τα νοικοκυριά
Ξεχωριστό κεφάλαιο αφιερώνεται στην ενεργειακή φτώχεια. Σύμφωνα με τη μελέτη, το κόστος ηλεκτρικής ενέργειας, κοινοχρήστων, ύδρευσης και τηλεπικοινωνιών αποτελεί πλέον σημαντικό μέρος του συνολικού κόστους στέγασης, ιδιαίτερα για όσους διαμένουν σε παλαιά και ενεργειακά αναποτελεσματικά κτίρια.

Το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ επισημαίνει ότι μεγάλο μέρος των κατοικιών απαιτεί εκτεταμένες ενεργειακές παρεμβάσεις, ενώ οι συνεχείς αυξήσεις στο κόστος συντήρησης και αναβάθμισης μετακυλίονται τελικά στα ενοίκια.

Οι προτάσεις πολιτικής
Η μελέτη υποστηρίζει ότι απαιτείται ένα πιο ολοκληρωμένο μοντέλο στεγαστικής πολιτικής και όχι αποσπασματικές παρεμβάσεις.

Μεταξύ των προτάσεων περιλαμβάνονται η ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, η αποσύνδεση της Golden Visa από την αγορά κατοικίας, η επιτάχυνση των αδειοδοτικών και δικαστικών διαδικασιών, η αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας, η αξιοποίηση του ανενεργού κτιριακού αποθέματος, η ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας και η δημιουργία κινήτρων για εγκατάσταση επιχειρήσεων και πολιτών στην περιφέρεια.

Κατά το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδοτήσεις ή φορολογικά μέτρα, αλλά απαιτεί συνδυασμό στεγαστικής, αναπτυξιακής και περιφερειακής πολιτικής, ώστε να αυξηθεί ουσιαστικά η προσφορά κατοικιών και να περιοριστεί η πίεση στις τιμές.