Η απαγόρευση των νέων αδειών αύξησε τα Airbnb

Το αντίθετο αποτέλεσμα έφερε η απαγόρευση λειτουργίας νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας από τις αρχές του 2025, σύμφωνα με όσα δείχνουν οι αριθμοί. Βάσει των στοιχείων των καταχωρισμένων καταλυμάτων σε ψηφιακές πλατφόρμες (Airbnb, Vrbo κ.λπ.), που συγκέντρωσε η AirDNA για λογαριασμό της Καθημερινής, παρατηρείται αύξηση κατά 5% στο κέντρο της Αθήνας, από τις αρχές του 2025 και μέχρι το τέλος Οκτωβρίου. Συγκεκριμένα, από τα 13.913 καταλύματα που λειτουργούσαν στο τέλος του 2024, στο τέλος του φετινού Οκτωβρίου ο αριθμός τους είχε αυξηθεί σε 14.651. Μάλιστα, οι μεγαλύτερες αυξήσεις είναι ακριβώς στις περιοχές των τριών πρώτων δημοτικών διαμερισμάτων όπου επιβλήθηκε η απαγόρευση έκδοσης νέου ΑΜΑ από την 1η Ιανουαρίου και η οποία έχει παραταθεί και για το 2026.

Κατοχύρωση αδειών

Πηγές της αγοράς σημειώνουν ότι το παράδοξο αυτό φαινόμενο δεν οφείλεται στη μη συμμόρφωση των ιδιοκτητών ή των επαγγελματιών που διαχειρίζονται τα καταλύματα, αλλά στο γεγονός ότι αυτή ακριβώς η απαγόρευση έδωσε το έναυσμα ώστε να πολλαπλασιαστούν οι εκδόσεις των ειδικών Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) από την ΑΑΔΕ μέχρι το τέλος του 2024. Με τον τρόπο αυτό και αφού εξασφαλίστηκε η απαιτούμενη προϋπόθεση, οι ενδιαφερόμενοι κατοχύρωσαν το δικαίωμα λειτουργίας καταλύματος, με τα σχετικά ακίνητα να «πέφτουν» σταδιακά στην αγορά από τις αρχές του έτους και μέχρι σήμερα.

Κάπως έτσι, στο εμπορικό τρίγωνο (Μοναστηράκι, Ψυρρή κ.λπ.) λειτουργούν σήμερα 10% περισσότερα καταλύματα ή 2.983 από 2.710 στο τέλος του 2024. Στο Κουκάκι εντοπίζονται 1.376 ακίνητα που λειτουργούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, 8% περισσότερα από τα 1.279 στο τέλος του προηγούμενου έτους. Μικρή πτώση κατά 2%, 1.091 καταλύματα, παρατηρείται στον Νέο Κόσμο, ενώ στην περιοχή της Αγ. Κωνσταντίνου καταγράφονται 970 καταλύματα ή 6% περισσότερα από πέρυσι. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις με 20% και 13% παρατηρούνται στον Κεραμεικό (432 καταλύματα) και στην Ακρόπολη (13%) αντιστοίχως.

Αντιθέτως, μικρή κάμψη κατά 5%, 535 καταλύματα, σημειώνεται στην πλ. Αττικής και κατά 2%, 595 καταλύματα, στο Παγκράτι. Αύξηση κατά 17% (275) σημειώνεται στην Κυψέλη, που όμως δεν βρίσκεται στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας. Μεταξύ άλλων, σε αυτά περιλαμβάνονται περιοχές όπως τα Εξάρχεια, το Εμπορικό Τρίγωνο, το Κουκάκι, η Αγίου Κωνσταντίνου, το Κολωνάκι, το Παγκράτι, ο Νέος Κόσμος, ο Βοτανικός, ο Κεραμεικός και το Θησείο.

Η απαγόρευση λειτουργίας νέων καταλυμάτων έχει δημιουργήσει εν τω μεταξύ και μια αγορά κατοικίας «δύο ταχυτήτων» στο κέντρο της Αθήνας. Συγκεκριμένα, τα διαμερίσματα που έχουν κατοχυρώσει ΑΜΑ και επομένως τη δυνατότητα να λειτουργούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, προφανώς και υπερτερούν σε αξία έναντι των υπολοίπων κατοικιών, που βρίσκονται στις συνοικίες όπου ισχύει η απαγόρευση. Ουσιαστικά, τα ακίνητα αυτά έχουν πλέον αποκτήσει επενδυτικό χαρακτήρα, ο οποίος θα διατηρηθεί και στο μέλλον, ιδίως όσο διαρκεί η απαγόρευση. Το ίδιο είναι πιθανό να συμβεί και στην περίπτωση κατά την οποία επεκταθούν οι απαγορεύσεις λειτουργίας νέων καταλυμάτων και σε άλλες συνοικίες, είτε του κέντρου της Αθήνας είτε άλλων τουριστικών περιοχών εκτός Αττικής. Το κατά πόσον το μέτρο της απαγόρευσης καταλυμάτων είναι τελικά αποτελεσματικό για τη μείωση των τιμών πώλησης και ενοικιάσεων κατοικιών, μέσω της αύξησης της προσφοράς, είναι κάτι που ακόμη δεν έχει αποδειχθεί. Πρόσφατη μελέτη της Oxford Economics για λογαριασμό της Airbnb αναφέρει ότι σε πόλεις όπως η Λισσαβώνα, η Βαρκελώνη, η Μαδρίτη, το Παρίσι, το Βερολίνο και το Αμστερνταμ, που έχουν λάβει μέτρα περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα καταλύματα δεν ξεπερνούν το 0,5% της τοπικής προσφοράς κατοικιών. Μάλιστα, η μελέτη εκτιμά ότι εάν όλες οι καταχωρίσεις στο Airbnb επέστρεφαν στην αγορά, οι τιμές κατοικιών σε αυτές τις πόλεις θα έπεφταν λιγότερο από 0,7%.

Για παράδειγμα, στο Παρίσι η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης δευτερεύουσας κατοικίας απέτυχε να αποτρέψει την αύξηση των μέσων ενοικίων και των τιμών των ακινήτων, τα οποία έχουν αυξηθεί κατά 21% και 15% αντιστοίχως από τότε που εφαρμόστηκαν οι ισχύοντες κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις πριν από έξι χρόνια.

Την ίδια περίοδο, η μέση τιμή μιας διανυκτέρευσης σε ξενοδοχείο έχει αυξηθεί κατά 77%, παρά την προσθήκη σχεδόν 4.000 νέων δωματίων τα τελευταία έξι χρόνια, ενώ στη Βαρκελώνη τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 70% και η μέση τιμή ενός σπιτιού κατά 60%, από το 2014, όταν και ξεκίνησαν τα πρώτα μέτρα περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων.